В каких случаях продавец может расторгнуть договор купли продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи квартиры: по инициативе покупателя, продавца или соглашению сторон

Обе­щан­ное ред­ко отве­ча­ет дей­стви­тель­но­сти — об этой аксио­ме часто вспо­ми­на­ют поку­па­те­ли квар­тир. Мно­гие из них начи­на­ют сожа­леть о совер­шен­ной сдел­ке и хоте­ли бы ее рас­торг­нуть. Одна­ко дале­ко не во всех слу­ча­ях это воз­мож­но.

Но на прак­ти­ке такое ред­ко встре­ча­ет­ся, и рас­тор­же­ние дого­во­ра в основ­ном про­ис­хо­дит в одно­сто­рон­нем поряд­ке.

Мен­та­ли­тет про­дав­цов при­мер­но оди­на­ков: “куда вы смот­ре­ли рань­ше” или “бачи­ли очи, шо купо­ва­ли” (виде­ли гла­за, что поку­па­ли — пер. с укра­ин­ско­го). Новость, кото­рая сра­зу разо­ча­ру­ет: вер­нуть квар­ти­ру, как товар, куп­лен­ный в мага­зине, из-за непод­хо­дя­ще­го раз­ме­ра, вскрыв­шей­ся тре­щи­ны на потол­ке или напу­зы­рив­ших­ся обо­ев, не полу­чит­ся. Для воз­вра­та недви­жи­мо­сти долж­ны быть более вес­кие осно­ва­ния.

Итак, мож­но ли рас­торг­нуть дого­вор куп­ли-про­да­жи квар­ти­ры и на каких осно­ва­ни­ях?Рас­тор­же­ние сде­лок (любых, а не толь­ко свя­зан­ных с недви­жи­мо­стью) регу­ли­ру­ет­ся ст. 450 ГК РФ. Это воз­мож­но:

1. в иных слу­ча­ях, преду­смот­рен­ных зако­но­да­тель­ством.
2. по ини­ци­а­ти­ве одной из сто­рон, в том слу­чае если были допу­ще­ны суще­ствен­ные нару­ше­ния дого­во­ра (дела­ет­ся ого­вор­ка в п. 4 ста­тьи, что эта сто­ро­на долж­на вести себя “доб­ро­со­вест­но и разум­но”);
3. при доб­ро­воль­ном согла­сии всех сто­рон (в законе они назы­ва­ют­ся пред­при­ни­ма­тель­ски­ми);

Ста­тья очень обте­ка­е­мая и не отве­ча­ет не на все вопро­сы:

1. что под­ра­зу­ме­ва­ет­ся под “доб­ро­со­вест­ным и разум­ным” пове­де­ни­ем заин­те­ре­со­ван­ной в рас­тор­же­нии сдел­ки сто­ро­ны;
2. что счи­тать суще­ствен­ны­ми изме­не­ни­я­ми обсто­я­тельств;
3. в каких кон­крет­но “иных” слу­ча­ях мож­но анну­ли­ро­вать дого­вор.
4. как про­ис­хо­дит рас­тор­же­ние дого­во­ра меж­ду граж­дан­ски­ми лица­ми;

Най­ти в зако­но­да­тель­стве разъ­яс­не­ние по пово­ду сде­лок непо­сред­ствен­но меж­ду физи­че­ски­ми лица­ми труд­но.

Это при­во­дит к тому, что целая армия юри­стов трак­ту­ет воз­мож­но­сти анну­ли­ро­ва­ния уже про­ве­ден­ной граж­дан­ской сдел­ки по-раз­но­му, при­ме­няя к ней пара­мет­ры ст. 450 ГК, пред­на­зна­чен­ной вооб­ще-то для всех дого­во­ров куп­ли-про­да­жи, и осо­бен­но для пред­при­ни­ма­тель­ских дело­вых кон­трак­тов.

Уже дого­во­ри­лись даже до того, что непо­лу­че­ние иму­ще­ства участ­ни­ка­ми сдел­ки — это не осно­ва­ние для рас­тор­же­ния дого­во­ра!

451 ГК, где пере­чис­ле­ны четы­ре усло­вия, при одно­вре­мен­ном нали­чии кото­рых воз­мож­но все вер­нуть на кру­ги своя, рас­торг­нув сдел­ку:

1. дого­вор дол­жен оттал­ки­вать­ся от того, что изме­не­ния обсто­я­тельств не про­изой­дет (то есть если дан­ные обсто­я­тель­ства не будут упо­мя­ну­ты в согла­ше­нии, то рас­торг­нуть его будет нель­зя);
2. сдел­ка при­ве­дет к ката­стро­фи­че­ским послед­стви­ям и ущер­бу для ини­ци­а­то­ра рас­тор­же­ния;
3. обсто­я­тель­ства изме­ни­лись по при­чи­нам, непре­одо­ли­мым для сто­ро­ны, жела­ю­щей рас­торг­нуть сдел­ку, несмот­ря на то, что та про­яви­ла мак­си­мум разум­но­сти и осмот­ри­тель­но­сти;
4. дого­вор не воз­ла­га­ет риск за послед­ствия сдел­ки на заин­те­ре­со­ван­ную сто­ро­ну.

Если хотя бы одно из четы­рех усло­вий не будет выпол­не­но, сдел­ку могут не отме­нить, несмот­ря на то, что одна из сто­рон несет мате­ри­аль­ные поте­ри.Суд в первую оче­редь при­вле­чет сам кон­тракт (ДКП) и про­ве­рит его на нали­чие усло­вий рас­тор­же­ния сдел­ки при несо­блю­де­нии обя­за­тельств сто­ро­на­ми:

1. пор­ча иму­ще­ства и т.д.
2. непро­ве­де­ние реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти в поло­жен­ный срок;
3. непо­лу­че­ние про­дав­цом денег;

Дан­ные усло­вия и будут являть­ся суще­ствен­ны­ми обсто­я­тель­ства­ми, при кото­рых сдел­ку мож­но будет рас­торг­нуть.Непо­нят­но, что счи­тать под доб­ро­со­вест­но­стью в дан­ной ста­тье, одна­ко есть пра­во­вой тер­мин “доб­ро­со­вест­ность”.Юри­ди­че­ски доб­ро­со­вест­ным поку­па­те­лем или про­дав­цом мож­но счи­тать лицо:

1. кото­рое не зна­ло-не веда­ло (и не мог­ло знать) о дей­стви­тель­ных наме­ре­ни­ях про­ти­во­по­лож­ной сто­ро­ны;
2. преду­смот­ре­ло воз­мож­но­сти без­опас­но­сти сдел­ки (нота­ри­аль­ный дого­вор для объ­ек­тов доле­вой соб­ствен­но­сти, при­вле­че­ние бан­ков­ской ячей­ки, депо­зи­та нота­ри­уса, аккре­ди­ти­ва и т.д.).
3. удо­сто­ве­ри­лось, что объ­ект заре­ги­стри­ро­ван на его дей­стви­тель­но­го вла­дель­ца, явля­ю­ще­го­ся сто­ро­ной дого­во­ра, не обре­ме­не­но ипо­те­кой и т.д.;

Но чет­ко­го опре­де­ле­ния поня­тия доб­ро­со­вест­но­сти все же нет, что поз­во­ля­ет при рас­смот­ре­нии подоб­ных дел про­яв­лять само­де­я­тель­ность и отвер­гать судеб­ные иски.Недоб­ро­со­вест­ным могут при­знать поку­па­те­ля, кото­рый:

1. не про­вел тща­тель­ную про­вер­ку недви­жи­мо­го объ­ек­та, наве­дя справ­ки в ЕГРН, пас­порт­ном сто­ле и т.д.;
2. осу­ще­ствил сдел­ку юри­ди­че­ски негра­мот­но, несмот­ря на то, что знал о том, что у квар­ти­ры мно­го соб­ствен­ни­ков, и в ней про­пи­са­ны несо­вер­шен­но­лет­ние;
3. не при­слу­шал­ся к сове­там сво­их зна­ко­мых и про­фес­си­о­на­лов, пре­ду­пре­жда­ю­щих его о сомни­тель­но­сти пред­сто­я­щей сдел­ки.

В дого­во­ре может быть ска­за­но, что обе сто­ро­ны несут рис­ки при изме­не­нии обсто­я­тельств и не будут иметь пре­тен­зии друг к дру­гу.

Ее мож­но будет исполь­зо­вать в буду­щем как несо­блю­де­ние чет­вер­то­го важ­но­го усло­вия про­тив ини­ци­а­то­ра рас­тор­же­ния дого­во­ра: вас же пре­ду­пре­ди­ли о воз­мож­ных рис­ках!Пра­виль­ным явля­ет­ся пре­ду­пре­жде­ние о рис­ке, воз­ни­ка­ю­щем при невы­пол­не­нии сво­их обя­за­тельств, и ответ­ствен­ность за нее. В рис­ки может вхо­дить не толь­ко при­нуж­де­ние к рас­тор­же­нию дого­во­ра, но и мате­ри­аль­ное воз­ме­ще­ние постра­дав­шей сто­ро­ны (ком­пен­са­ция затрат на оформ­ле­ние дого­во­ра, реги­стра­цию прав, исполь­зо­ва­ние денеж­ной сум­мы).Это усло­вие содер­жит­ся в законе (ст.

310 ГК РФ), страхуя таким обра­зом пред­при­ни­ма­тель­ские сдел­ки. Но физи­че­ские граж­дане от мате­ри­аль­ных потерь не защи­ще­ны, хотя соглас­но ст. 310, они име­ют пра­во на одно­сто­рон­нее рас­тор­же­ние дого­во­ра безо вся­ких усло­вий (раз они не ука­за­ны, зна­чит мож­но рас­торг­нуть дого­вор по ини­ци­а­ти­ве поку­па­те­ля или про­дав­ца безо вся­ких суще­ствен­ных обсто­я­тельств и дока­за­тельств доб­ро­со­вест­но­сти!).

Поэто­му и нуж­но вклю­чать в ДКП усло­вие об ответ­ствен­но­сти каж­дой сто­ро­ны, если речь идет о буду­щем мате­ри­аль­ном воз­ме­ще­нии за про­бук­сов­ки и срыв дого­во­рен­но­сти.Ст. 451 ГК созда­ет не совсем рав­ные усло­вия для сто­рон и откры­ва­ет одной из них воз­мож­но­сти увиль­нуть от выпол­не­ния сво­их обя­за­тельств (взять день­ги без пере­да­чи в соб­ствен­ность квар­ти­ры, офор­мить пра­ва соб­ствен­но­сти, а рас­чет оста­вить на потом).Доста­точ­но для это­го дока­зать в суде, что постра­дав­ший сам вино­ват: не про­явил бди­тель­ность и осмот­ри­тель­ность.

Все это при­во­дит к дво­я­ко­му тол­ко­ва­нию зако­на. Но глав­ное, что при­ме­ня­ют дан­ную ста­тью не к месту, услож­няя на самом деле то, что долж­но про­ис­хо­дить очень про­сто, при­ме­няя усло­вия тор­го­вых кон­трак­тов для ДКП меж­ду физи­че­ски­ми лица­ми.Усло­вия рас­тор­же­ния дого­во­ра куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­сти долж­ны быть совсем про­сты­ми — это выпол­не­ние сво­их обя­за­тельств:

1. про­да­вец дол­жен полу­чить свои день­ги вовре­мя и в пол­ном объ­е­ме;
2. поку­па­тель дол­жен стать соб­ствен­ни­ком объ­ек­та, за кото­рый упла­тил день­ги.

Если день­ги при­сво­е­ны про­дав­цом, а квар­ти­ра не пере­да­на в соб­ствен­ность поку­па­те­лю, как мож­но отка­зать послед­не­му в пра­ве рас­тор­же­ния ДКП и в воз­ме­ще­нии его потерь?

Даже если дого­вор и не содер­жит всех усло­вий, они содер­жат­ся в самой сути сдел­ки (сдел­ка пра­во­мер­на, если ее усло­вия выпол­не­ны обе­и­ми сто­ро­на­ми). И как мо5жно не рас­торг­нуть сдел­ку, если она спо­соб­ству­ет неза­кон­но­му обо­га­ще­нию, так как одна из сто­рон не полу­чи­ла поло­жен­но­го?

Копа­ясь в тон­ко­стях ста­тей, зако­но­ис­пол­ни­те­ли сло­на-то и не при­ме­ти­ли!При рас­тор­же­нии сде­лок меж­ду граж­дан­ски­ми лица­ми долж­на при­ме­нять­ся ст.

310:Если одна из сто­рон (а в нашем слу­чае их две) не явля­ет­ся пред­при­ни­ма­те­лем, она име­ет пра­во на одно­сто­рон­нее рас­тор­же­ние дого­во­ра.

Про­явить ини­ци­а­ти­ву может как поку­па­тель, так и про­да­вец.Соглас­но ст. 452 ГК РФ, рас­тор­же­ние про­ис­хо­дит в такой же фор­ме, как и заклю­че­ние:

1. если ДКП заве­ря­лось у нота­ри­уса, то и рас­тор­же­ние долж­но иметь нота­ри­аль­ную фор­му;
2. в анну­ли­ру­ю­щем согла­ше­нии так­же долж­ны быть ука­за­ны спо­со­бы воз­вра­та денег, сро­ки и усло­вия вступ­ле­ния в силу дого­во­ра о пре­кра­ще­нии сдел­ки.

Сто­ро­на-ини­ци­а­тор обя­за­на в пись­мен­ном виде уве­до­мить дру­гую сто­ро­ну о сво­ем реше­нии, пред­ло­же­ни­я­ми уре­гу­ли­ро­вать кон­фликт и ждать отве­та от нее в тече­ние 30 дней.Если доб­ро­воль­но­го согла­сия на рас­тор­же­ние сдел­ки (изме­не­ние усло­вий) добить­ся не уда­лось, либо уве­дом­ле­ние было про­игно­ри­ро­ва­но, ини­ци­а­тор может обра­тить­ся в суд.Поку­па­тель может рас­торг­нуть дого­вор при сле­ду­ю­щих обсто­я­тель­ствах:

1. отка­зе пере­дать недви­жи­мость поку­па­те­лю в дого­вор­ные сро­ки (ст. 1102 ГК о без­осно­ва­тель­ном обо­га­ще­нии).
2. отказ про­дав­ца от про­ве­де­ния реги­стра­ции, что нару­ша­ет ст.

   558 ГК РФ о вступ­ле­нии дого­во­ра в силу с момен­та госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции;

3. нару­ше­ние сро­ков реги­стра­ции;
4. каче­ство куп­лен­но­го объ­ек­та ока­за­лось не соот­вет­ству­ю­щим обе­щан­но­му по дого­во­ру (ст. 475 ГК);

Про­да­вец квар­ти­ры име­ет пра­во рас­торг­нуть дого­вор:

1. при отка­зе поку­па­те­ля всту­пать во вла­де­ние квар­ти­рой (если отказ необос­но­ван­ный, то есть кли­ент видел, что поку­пал, а про­сто решил таким обра­зом покру­тить­ся на чужих день­гах, про­да­вец впра­ве потре­бо­вать мате­ри­аль­ное воз­ме­ще­ние);
2. при непо­лу­че­нии денег от поку­па­те­ля или полу­че­нии в непол­ном объ­е­ме — это самая серьез­ная вес­кая при­чи­на воз­вра­та иму­ще­ства (жилье долж­но быть воз­вра­ще­но, соглас­но все той же ст. 1102 о неза­кон­ном обо­га­ще­нии);
3. поку­па­тель не выпол­нил все усло­вия по дого­во­ру (не раз­де­лил затра­ты на оформ­ле­ние недви­жи­мо­сти, отка­зал­ся от заклю­че­ния стра­хо­во­го дого­во­ра и т.д.).

Соглас­но ст.

450 ГК РФ, мно­го­сто­рон­ние пред­при­ни­ма­тель­ские сдел­ки куп­ли-про­да­жи рас­торг­нуть непро­сто. Одна­ко схе­ма рас­тор­же­ния ДКП меж­ду граж­да­на­ми гораз­до про­ще и не тре­бу­ет соблю­де­ния сра­зу четы­рех усло­вий.Обра­ти­те вни­ма­ние, что и для поку­па­те­лей, и для про­дав­цов дей­ству­ет оди­на­ко­вое пра­ви­ло о воз­вра­те иму­ще­ства, полу­чен­но­го в резуль­та­те неза­кон­но­го обо­га­ще­ния (ст. 1102 и др. ста­тьи гл 60 ГК).

Это при­о­ри­тет­ный закон, кото­рый гаран­ти­ру­ет воз­врат денег или объ­ек­та при несо­блю­де­нии обя­за­тельств одной из сто­рон ДКП.

Что­бы дока­зать, что эти усло­вия не выпол­не­ны, нуж­но не поле­нить­ся дать подроб­ное опи­са­ние при­об­ре­та­е­мой недви­жи­мо­сти в дого­во­ре.

Эта схе­ма рас­тор­же­ния часто при­ме­ня­ет­ся при нару­ше­нии усло­вий ДДУ: доль­щи­ки в одно­сто­рон­нем поряд­ке име­ют пра­во рас­торг­нуть дого­вор с застрой­щи­ком при предо­став­ле­нии нека­че­ствен­но­го жилья и нару­ше­ни­ях сро­ка вво­да поме­ще­ний в экс­плу­а­та­цию.В осталь­ных слу­ча­ях (разо­нра­ви­лась квар­ти­ра, не подо­шел цвет обо­ев, рай­он, не понра­ви­лись сосе­ди, пере­ду­ма­ли и про­чее) рас­тор­же­ние дого­во­ра куп­ли про­да­жи недви­жи­мо­сти невоз­мо­жен, так как глав­ные усло­вия сдел­ки были соблю­де­ны и дого­вор был испол­нен. Загрузка…В материале мы поговорим о законных способах расторжения ДКП, нюансах в зависимости от того, произошла уже регистрация имущественных прав в Росреестре или нет, и о юридических последствиях такого решения для сторон.Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (495) 980-97-90 доб.

138 МоскваКак и для любого вида правовых отношений, для ДКП предусмотрена процедура расторжения. После ее проведения договор аннулируется, его действие прекращается, а правовые отношения между физическими лицами завершаются. Для защиты как владельца недвижимости, так и покупателя, предусмотрено два сценария для расторжения договоренности:

1. по соглашению сторон;
2. по инициативе одной стороны в судебном порядке.

По сравнению с другими договорами, у ДКП есть одно существенное отличие – надобность регистрировать новое право собственности в Росреестре.

По факту, заключенной сделка будет считаться только после перехода права собственности от продавца к покупателю. Но договор стороны подписывают до похода в Росреестр, а иногда и расчеты проводят до момента регистрации.Важно! Действующим ДКП считается на протяжении периода, пока стороны не исполнят обязательства.

Поэтому юристы выделяют два прецедента – расторжение до регистрации и после.Согласно статье 195 Гражданского кодекса России, для сделок, в том числе с недвижимостью, применяется понятие срока исковой давности – отрезка времени, на протяжении которого гражданин может обратиться в суд для защиты ранее нарушенных прав.

Для ДКП этот срок составляет три года, начиная с момента, когда сторона узнала о том, что ее права были нарушены.Статья 195 ГК РФ.

Понятие исковой давностиИсковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.В некоторых случаях срок исковой давности восстанавливается, например, если у истца обнаружена весомая причина не обращаться в суд. Даже по прошествии трех лет в суд пойти можно, но будьте готовы к тому, что ответчик потребует закрыть дело из-за прошедшего срока.В нем прописывают расторжение сделки по обоюдному согласию.

Его необходимо подать в Росреестр, если регистрация права собственности уже стартовала.

Через месяц квартира переходит в полное распоряжение покупателя, а срок договора купли-продажи заканчивается.

Соглашение уже было произведено, поэтому расторгнуть договор не получится.Обратите внимание! Срок действия договора исчерпывается в момент, когда все его условия выполняются.Что же делать сторонам, которые решили расторгнуть договоренность после полного ее выполнения? Если оба физических лица хотят аннулировать сделку, можно подписать обратный договор, в котором покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем.

Сделка регистрируется и через месяц право собственности оказывается у прежнего продавца.Кроме этого, доказать нарушение своих прав можно через суд. Подробнее о том, можно ли расторгнуть договор после регистрации, читайте здесь.Особенности составления соглашения о расторжении сделки иногда прописываются в основном документе, если же нет – стоит руководствоваться статьей 450 ГК РФ, в которой определено, что дополнительный договор должен быть составлен в той же форме, что и ДКП.Для дополнительной договоренности применяются также нормы статьи 432 о существенных условиях.

В обязательном порядке в договоре о расторжении прописываются:

1. сумма сделки, если ранее был произведен расчет.
2. предмет соглашения;
3. права и обязанности сторон;

Предметом в данном случае будет не покупка квартиры, а предыдущий договор между покупателем и продавцом (основной ДКП). Однако описание недвижимости в документ включить придется – адрес, характеристики квартиры, кадастровый номер и так далее.Полный перечень обязательных элементов выглядит так:

• Дата и место подписания.
• Подписи сторон.
• Наименование документа.
• Расходы в связи с аннулированием.
• Реквизиты сторон (как минимум ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
• Причины аннулирования – по общему согласию.
• Описательная характеристика недвижимости.
• Предмет – расторжение договора купли-продажи квартиры.
• Права и обязанности сторон – покупатель возвращает объект, а продавец – деньги.
• Гарантии.

Если вторая сторона не желает расторгать сделку и подписывать соглашение об этом, единственный вариант – провести аннуляцию в судебном порядке.Основные причины, из-за которых продавец может аннулировать сделку (обратиться в суд с иском) указаны в Гражданском кодексе Российской Федерации в статьях с 437 по 468, и связаны с неисполнением покупателем обязательств, прописанных в контракте.

• Покупающая сторона отказывается принять предмет договоренности.
• Нарушение сроков выполнения обязательств по договору.
• Расторжение в связи с неоплатой покупающей стороной сумм по договору.
• Покупатель отказывается от одного из своих обязательств, например, застраховать объект недвижимости (только в случае наличия соответствующего пункта в ДКП).

Да, как у полноправного участника сделки, интересы которого защищает закон, у покупателя возникает право расторгнуть соглашение в случаях наступления одного из обстоятельств:

• Отказ продавца в передаче бумаг, относящихся к продаваемой недвижимости, в установленный договором купли-продажи или разумный срок.
• Отказ выполнять существенное условие договора, например, страховать квартиру.
• Отказ продавца передавать недвижимость в собственность покупателю.
• Нежелание продавца передавать в указанные сроки предмету жилья.
• Неполная передача продавцом предмета договоренности.
• Несоответствие предмета сделки (квартиры) характеристикам, указанным в ДКП.

Важно! Согласно статье 453 ГК, любая из сторон при расторжении договора не в праве требовать возврата того, что было выполнено до момента расторжения.Чтобы не возникло неприятной ситуации, при которой возвращение уплаченных на квартиру средств окажется невозможным – желательно прописывать в ДКП соответствующий пункт –

«в случае расторжения договора продавец обязуется вернуть покупателю полученные средства»

или же подавать в суд отдельный иск о возмещении нанесенного невыполнением контракта ущерба в сумме, равной сумме ДКП.Помните, что во время тяжбы, договор купли-продажи выступает основным документом и наличие того или иного положения в нем станет аргументом для суда.Расторжение договора не стоит путать с признанием его недействительным.

В первом случае ДКП оформлен правильно, во-втором, с юридической точки зрения он не должен быть заключенным вообще из-за нарушения определенных норм. Например, недействительным будет признан договор, в котором не указано существенное условие сделки – стоимость квартиры.Если сделка была произведена с нарушением закона, стоит обратиться в суд. Основаниями для признания контракта недействительным могут быть следующие правовые ситуации:

1. неправильная с юридической точки зрения форма договора;
2. нарушение прав третьих лиц при заключении сделки.
3. признание недееспособным хотя бы одной стороны договора;
4. мнимость сделки (ее заключение без намерений создать юридические последствия);
5. отсутствие у продавца или покупателя прав на заключение ДКП;

Для таких дел стороны часто привлекают адвокатов, ведь в процессе рассмотрения каждой стороне приходится доказывать, что основание для расторжения реально, было актуальным на момент заключения сделки с недвижимостью, а действия участника действительно были недобросовестными.Как видите, гражданский кодекс РФ позволяет как продавцу, так и покупателю инициировать расторжение сделки.

Если обе стороны согласны – процедура включает в себя подписание соглашения о расторжении либо оформления обратного ДКП. При одностороннем желании аннулировать контракт – закон предусматривает судебное разбирательство.Иногда сделка купли-продажи проходит не совсем гладко и покупатель либо продавец хочет расторгнуть договор. Чтобы проделать данную процедуру, необходимо заключить соглашение о расторжении договора.В статье пойдет речь о том, как правильно расторгнуть сделку по приобретению недвижимости.

1. Статья 408 Гражданского Кодекса РФ предполагает, что все договорные отношения, согласно которым участники исполнили свои обязательства, считаются прекращёнными, либо потерявшими свою юридическую силу.
2. Аннулирование участниками сделки договора — частый случай завершения деловых отношений.
3. Аннулирование при купле-продаже недвижимости контролируется гражданским кодексом, в частности статьями главы 29:

1. Статья 450 предусматривает допустимые основания для прекращения действия ;
2. Статья 452 описывает порядок процедуры разрыва соглашений;
3. Согласно статье 451, расторжение происходит по непредвиденным обстоятельствам;
4. Статья 453 описывает последствия расторгнутых сделок.

В соответствии со статьёй 450 аннулировать договор можно при следующих обстоятельствах

1. путём подачи судебного иска.
2. по взаимному согласию сторон;

В Гражданском Кодексе РФ такое досрочное расторжение сделки определяется как «расторжение» или же «отказ от выполнения условий договора».

Часто эти понятия понимаются как синонимы, но между ними есть существенная разница. При досрочном аннулировании взаимные обязательства прекращают своё действие на будущее, а значит, аннулированию подлежит только договор, имеющий юридическую силу.

Именно этот признак отличает процедуру расторжения от признания договора незаключенным или недействительным. К примеру, ГК признаёт заключённым только тот договор купли-продажи недвижимости, который прошёл процесс государственного оформления.

Это означает, что, до тех пор, пока в Росреестре не появятся официальные сведения о переходе права собственности новому владельцу, объект недвижимости будет продолжать числиться за старым владельцем.Письменная договорённость её участниками составляется в том случае, когда они пришли к взаимному согласию об остановке имеющихся деловых отношений. Основаниями для этого могут послужить:

1. одна из сторон не соблюдает договорённостей. Тогда имеет место обоюдное соглашение о том, что нарушение сроков оказания услуги по условиям соглашения ставит сотрудничество под угрозу. Тогда судебные органы не привлекаются и стороны расходятся в добровольном порядке;
2. при таких обязательствах, когда продолжение исполнения условий соглашения или сотрудничества уже не имеет смысла (прекращение обслуживание здания при его сносе).
3. один из деловых партнёров больше не заинтересован в сотрудничестве. Если, к примеру, он заключил на более выгодных для него условиях сделку с другим поставщиком;

При желании прекратить исполнение условий необходимо брать во внимание то, что это возможно только при действующем соглашении, а не при таком, который не имеет никакой силы, то есть прекративший свой существование ранее по другим основаниям.При наступлении вышеописанных оснований для расторжения сделки один из партнеров может апеллировать к противоположной стороне с инициативой о прекращении деловых взаимоотношений на определённых условиях.Такое письмо составляется в произвольной форме, так как не имеет единого образца.

Отправлять это письмо обязательно, если заинтересованное в расторжении лицо, собирается решать вопрос в судебном порядке. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ для обращения в суд требуется выполнение следующих двух условий

1. получить отказ от противоположной стороны сделки на письмо с предложением об аннулировании договора;
2. отсутствие ответа от контрагента в течении 30-дневного срока.

Предложение об аннулировании договора либо изменении его условий необходимо выслать на юридический адрес противоположной стороны сделки, который указывается в выписке из Росреестра либо другой адрес, взаимно согласованный сторонами.Если с момента оформления сделки прошло не больше трех лет, то новый собственник вправе подать запрос на аннулирование сделки и возврат всей оплаченной суммы.Обязательным условием заключения соглашения о расторжении договора вне суда является ответ участника сделки.

Он может быть представлен в виде

1. одобрения и подписание предложенных условий соглашения об аннулировании действующего договора;
2. согласия на завершение договорных обязательств;
3. игнорирования контрагентом предложения в тех случаях, которые предусмотрены договором или законодательством.

Договор считается аннулированным с момента получение обратной связи от противоположной стороны договора на запрос о прерывании деловых отношений.Расторгнуть действующее соглашение в отношении недвижимости возможно по общему согласию участников сделки как до регистрации прав на владение, так и после. Однако в обоих случаях алгоритм действий будет отличаться.Для аннулирования сделки до регистрации достаточно заключить соглашение о расторжении ранее заключенных договорных отношений и вернуть всё, что уже было выполнено по условиям соглашения исполненное по договору (материальные средства, недвижимые объекты и пр.).Процедура допускается без обращения в суд, по обоюдному согласию.

При этом подача судебного иска возможна только после попытки досудебного решения вопроса, а именно в случае одобрения с противоположной стороны договора на прекращение отношений по договору.Процедуру расторжения купли-продажи после перехода права на владение новому собственнику провести не просто.Когда новый собственник уже полностью вступил в свои права на распоряжения недвижимостью по договору купли-продажи, то отменить сделку возможно лишь в тех случаях, что предусмотрены законодательством либо условиями самого соглашения.В случае, когда одна из сторон проявила желание расторгнуть подписанный договор уже после регистрации, то, пожалуй, единственным способом решить этот вопрос без привлечения суда это совершить обратную сделку. В этом случае бывший в прошлом продавец выступает теперь в роли покупателя, а покупатель — в роли продавца. В иной ситуации решение принимается в судебном порядке и основывается на конкретных условиях сделки.Если обе стороны согласны на аннулирование договора, то сделать это можно, когда угодно.

Для этого нужно составить соглашение о расторжении, заверить его сторонами сделки и оформить там же, где оформлялся и сам договор.Для этого достаточно обратиться к нотариусу, который заверял сделку.

Он составляет соглашение сторон, аннулирующее договор, и прикладывает его к копии-экземпляру соглашения, которая остаётся в его архиве.

При этом потребуются те же документы, что и при заключении договора.Существуют определённые условия, которые в обязательном порядке указываются при оформлении соглашения о расторжении:

1. условия того, должен ли покупатель вернуть убытки продавцу и в каком размере;
2. сведения о порядке и временных периодах, когда происходит возврат денежных средств покупателю продавцом;
3. другие условия.

В случае если договор по сделке еще не прошел гос. оформление, то для его расторжения по обоюдному решению сторон достаточно только соглашения об аннулировании сделки в простой письменной форме без необходимости в его регистрации. И сам договор, и соглашение сохраняется, так как эти документальные акты могут потребоваться в качестве подтверждения аннулирования сделки, когда одна из сторон обращается с исковым запросом в суд.Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи.docВ одностороннем порядке аннулировать сделку возможно до регистрации при нескольких условиях.

Необходимы достаточные основания в виде достаточно серьёзных нарушений условий по сделке с одной из сторон. Если, к примеру, покупатель отказывается оплачивать стоимость недвижимости, в соответствии с условиями сделки, или продавец не передает недвижимость после получения денежных средств.

Если стороны не могут самостоятельно мирно договориться, тогда необходимо решать возникшую спорную ситуацию в судебном порядке.

Особенно это касается тех договоров, которые расторгаются уже после оформления.Важно иметь в виду, что при таком раскладе всё, что было исполнено по сделке, уже не подлежит возврату (залог, аванс, имущество и пр.).

Конечно же, можно подать исковое заявление о возврате всего исполненного по соглашению или хотя бы его части, но далеко не факт, что это требование суд удовлетворит.В этом случае есть риск остаться и без средств, и без имущества. Единственно возможный вариант в такой ситуации — признать договор недействительным.При явном нарушении условий сделки купли-продажи в отношении надлежащего качества предоставляемого по договору объекта имущества, покупатель вправе требовать прекращения договора в одностороннем порядке на основании заведомо неблагоприятных условий сделки.

При этом основное значение приобретает тот факт, что представленные характеристики предмета договора не соответствуют действительным.Об автореОбстоятельства иногда складываются таким образом, что может возникнуть необходимость в разрыве ранее составленных договорённостей о продаже недвижимости.

Такие случаи не редкость, поскольку приобретение недвижимого имущества – это ответственный, а порой и длительный процесс. Не удивительно, что за этот период могут возникнуть некоторые трудности, которые и приведут к полному расторжению уже сложенных договоренностей.Чтобы предотвратить большинство неприятностей, которые могут сопровождать разрыв предварительного договора купли/продажи недвижимости, следует знать, как его правильно составить, как проходит данная процедура и какие проблемы могут стать на пути к заключению основной сделки.

Так вот, чтобы не потерять деньги, разыскивая пути, как расторгнуть предварительный договор купли/продажи квартиры следует быть предельно осторожными ещё на момент его заключения, ведь этот документ возлагает определенную ответственность на обе стороны, и разорвать его просто так не получится.

1. реквизиты заявителя и ответчика;
2. положения расторгаемого предварительного договора купли-продажи;
3. полное наименование и дату составления документа;
4. если желание прекратить контрактные обязательства производится вследствие нарушений условий договора — требуется подробно описать соответствующие нарушения и при необходимости предоставить доказательную базу;
5. ссылки на статьи ГК РФ, в соответствии с которыми имеется право расторгнуть акт;
6. подпись.

Рекомендуем прочесть: Льготы пенсионерам по капремонтуЗадаток – это денежная сумма, которую потенциальный покупатель отдает продавцу в качестве предоплаты, заключая предварительный договор.

Он является доказательствам, что предварительная сделка состоялась, а в планах стоит заключение основной сделки. Но когда договор разрывается, хочется вернуть свои деньги. В случае с задатком это возможно, поскольку если сделка срывается со стороны продавца, то на него ложится ответственность за возврат задатка в удвоенном размере.А вот в случае с авансом такой проблемы нет, поскольку его возвращают в таком же размере, в каком он предоставлялся.

Впрочем, задаток выгоднее, так как если сделка разрывается с инициативы покупателя, то деньги остаются у продавца.

Потому заключая предварительный договор, многие отдают предпочтение именно ему.

Если же сделка расторгается по согласию обеих сторон, то согласно законодательству, оплата должна быть возвращена в том же виде, в каком предоставлялась, то есть, сумма не увеличивается и не уменьшается.Как вернуть предоплату за квартиру, если продавец отказывается возвращать деньги или скрылся, не давая о себе знать?

На этот случай тоже есть своя процедура, но лучше перестраховаться, чтобы в суде было легче доказать свою правоту:

1. После внесения предоплаты нужно обязательно попросить у продавца расписку за полученные деньги. Важно чтобы сумма в ней была указана настоящая, поскольку именно такое количество денег будет возвращено, если выиграть дело в суде. Кроме того, должна быть расписка, указывающая, что в случае отказа от продолжения сотрудничества, сумма возвращается покупателю;
2. В первую очередь нужно ещё раз ознакомиться с документацией, поскольку вполне может быть, что покупатель связался с мошенниками. В таком случае от оппонента невозможно требовать вернуть деньги, подавая в суд. Здесь уже совершенно другое – криминальное провождение. Кроме того, бывает, что квартира продается незаконно, так как на сделку нет согласия со стороны супруга или супруги продавца. И, конечно же, никогда не отдавайте деньги посреднику. Передача должна состояться исключительно на счет продавца;
3. Если продавец пропал, его поиском займется ФССП, но ответчик обязательно будет найден.
4. Если дальнейшее сотрудничество не намечается, пострадавшая сторона обращается в суд чтобы вернуть деньги, но только в том случае, если мирное урегулирование конфликта не дало результата. Для этого составляется исковое заявление, а также суду обязательно нужно предоставить расписку, в качестве доказательства, что деньги получены;
5. Если расписки по каким-то причинам нет, можно подать иск с формулировкой о незаконном обогащении продавца. В таком случае в качестве доказательной базы используются выписки из банковских счетов и по возможности показатели свидетелей;

Но в любом случае, чтобы в суде не было проблем, с самого начала сделку должен сопровождать юридически грамотный человек.

Он поможет составить документы при покупке квартиры, образец которых пусть и можно скачать в интернете, но важно взять актуальный пример, иначе в суде даже не будут его рассматривать.В документе указывают:

1. Кроме того, в договоре нужно обозначить в каком порядке будет возвращаться аванс, если в этом возникнет необходимость;
2. А также чётко прописывается порядок заключения завершающего документа.
3. На каких условиях может быть проведено одностороннее расторжение договора, причем указываются даже малейшие нюансы;
4. Установлены сроки, на протяжении которых может быть заключен основной договор. Они могут быть меньше или больше обозначенного в законодательстве года;

Таким образом, как продавец, так и покупатель смогу доказать что выполняли условия сделки либо не делали этого.По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.Безусловно, договор является лишь документальной формой соглашения об определенных действиях, которые заключаются, к примеру, в продаже квартиры.А так как жилое помещение покупка не из дешевых, да и скрытые дефекты могут обнаружиться, не говоря уже о других нюансах, законом и допускается возможность расторжения договора.В рамках ч.1 ст.450 ГК РФ стороны могут сами отказаться от дальнейших условий исполнения договора путем заключения того же дополнительного соглашения, которое не обязательно аргументировать подробно.Вопрос решается в досудебном порядке, и смысла доказывать обоснованность действий, которые итак прописаны в договоре, нет.А вот расторгнуть договор уже по инициативе продавца либо же покупателя можно только по их требованию, но только в судебном порядке, в силу ч.2 ст.450 ГК РФ, да и то при наличии веских оснований.

Они подтверждают либо же недобросовестность одной сторон либо же веские причины, ввиду которых дальнейшая процедура невозможна.1. Стороны «Продавец квартиры» и «Покупатель квартиры» пришли к соглашению расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от «____»___________ года. Согласно которому, «Продавец квартиры» купил квартиру ______ (количество комнат)_________ общей площадью __________________ кв.м., в том числе жилой _________ кв.м., расположенную по адресу: г.

____________________ дом _____, кв. _____, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по _______________под №___________ «___»_____201_ года.Особенность сделок такого формата в том, что недвижимость находится в залоге.

Так будет до тех пор, пока все средства не будут возвращены покупателю, а тот, в свою очередь, вернет их в банк.

Причем даже расторжение договора не освобождает от этого, поскольку пока не будут возвращены ипотечные средства, недвижимость так и останется заложенной.

Таким соглашением банк пытается себя обезопасить.Самым благоприятным окончанием всех событий, является заключение договора, но если его расторгли, важно вернуть суму задатка.

Но, к сожалению, так бывает не всегда, ведь квартиру подыскивает не банк, который тысячу раз все перепроверит, перед тем как дать разрешение на передачу средств, а сам человек.

Только ему отвечать за добросовестность продавца.Потому бывают ситуации, когда деньги выплачены, но квартиры нет, так как присутствовал факт мошенничества. Но с клиента банка это не снимает отвесности.

Он должен выплатить те средства, которые были предоставлены ему в качестве задатка на квартиру, пусть сделка сорвалась, а возвращение средств пришлось добиваться через суд. Именно потому чтобы отстоять свои права, нужен опытный юрист, который тщательно проверит все документы при покупке, ведь с банками лучше не шутить, а то придётся всю жизнь выплачивать деньги за чужую жилплощадь.

1. неосуществление страхования, если указанная обязанность возложена в соглашении на контрагента (абз. 2 ст. 490).
2. отказ от приемки товара в нарушение норм законодательства (п. 3 ст. 484);
3. непредоставление разнарядки по отгрузке в определенный договоренностью срок (п. 3 ст. 509);
4. отказ от предварительной оплаты, указанной в соглашении (п. 2 ст. 487, п. 2 ст. 328);

Процесс одностороннего отказа от договора поставки предусматривается ст.

523 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ): отказ допустим, когда контрагент совершает действия либо бездействие, наносящие контрагенту ущерб существенного характера (подробнее см. в статье Односторонний отказ от исполнения договора по ГК РФ).Имущественные споры, как свидетельствует судебная практика, преобладают в общем массе дел гражданского судопроизводства.Причем чаще всего причиной расторжения договорных отношений в отношении недвижимости являются:

1. обременение в виде подселения.
2. нарушение сроков передачи денег либо же самой квартиры, а в ряде случаев и полный отказ об их предоставлении;

Чем опасна для собственника жилья временная регистрация?

Подробности — в статье. Порядок продажи квартиры, полученной по наследству — тут.Если кто-то из соучастников сделки, без предоставления веских оснований отказывается исполнять свои обязательства, пострадавшая сторона может востребовать уплатить не только понесенные расходы и внесенную предоплату, но и компенсацию за моральный ущерб.