Счета эскроу для застройщиков 2021



Счета эскроу для застройщиков 2021

Как провести переуступку ДДУ с эскроу счетом


» С введением в Федеральный закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу счета схема переуступки ДДУ изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, необходима также переуступка прав на эскроу счет, открытый предыдущим дольщиком. Расчеты через эскроу счета обязательны для всех застройщиков, которые не попадают в список установленных в нормативных актах (ранее начатые проекты высокой степени готовности).

По большинству новых проектов эта схема расчетов является основной. Расчет через эскроу счет происходит в несколько этапов.

  • Получив и проверив подтверждающие завершение строительства документы, банк перечисляет деньги застройщику. На практике во многих случаях эти деньги сразу же отправляются в погашение кредита, взятого застройщиком на строительство многоквартирного дома.
  • Уполномоченный банк подтверждает застройщику и дольщику, что счет открыт;
  • Дольщик и застройщик заключают договор долевого участия в строительстве, в котором определен этот механизм расчетов;
  • Дольщик открывает в счет с условием раскрытия (т.е. перечисления средств) в пользу застройщика по конкретному ДДУ и вносит на него цену квартиры. При приобретении квартиры в ипотеку кредитные деньги также поступают на этот счет;
  • После подписания акта приема-передачи квартиры застройщик обращается в банк за раскрытием эскроу счета.

Застройщик не получает денег дольщика до тех пор, пока строительство дома не будет завершено.

Все это время средства находятся на хранении в банке.

Именно уполномоченный банк будет являться тем лицом, которое будет оформлять переуступку прав по эскроу счету в связи с переуступкой основного ДДУ. Если дом не достроен, средства со счета дольщик получит назад.

Если на квартиру заключен договор долевого участия, единственным способом продать ее до завершения строительства является переуступка прав требования дольщика по ДДУ. Правила уступки зафиксированы в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

При уступке все права и обязанности предыдущего дольщика (включая платежные) переводятся на нового покупателя квартиры.

Допускается также уступка отдельных прав на получение неустоек и штрафов с застройщика.

Если ДДУ был оплачен полностью, то его оплата должна быть подтверждена справкой от застройщика или уполномоченного банка (без этого уступка не будет считаться действительной). Если же оплата пока не завершена (квартира приобретается в рассрочку), то по договору уступки к новому покупателю квартиры (цессионарию) помимо прав на квартиру должны быть переданы и обязанности по ее оплате. Эскроу счет никак не ограничивает возможности дольщика переуступить квартиру по ДДУ.

Несмотря на то, что счет открыт на имя конкретного дольщика, права на размещенные на нем деньги (включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве) можно передать новому дольщику. Возможность такой уступки прямо упомянута в Законе № 214-ФЗ (п. 20 статьи 15.5). Основное отличие уступки по ДДУ с эскроу от передачи прав по соглашению старого образца: в процесс вовлекается уполномоченный банк, в котором был открыт эскроу счет и хранятся деньги дольщика.

В соответствии с законом с момента государственной регистрации договора уступки по ДДУ к новому участнику долевого строительства переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним дольщиком. В своей деятельности по открытию и ведению счетов эскроу уполномоченные банки руководствуются многими нормативными актами, в том числе касающимися вопросов противодействия отмыванию денежных средств.

Закон предусматривает ряд оснований, при которых банк вправе отказаться проводить операции при наличии подозрений в том, что клиент использует услуги банка в противоправных целях.

Отказ может произойти как при заключении соглашения с первоначальным дольщиком, так и при переуступке на новое лицо.

Банк проверит нового дольщика и операцию уступки в целом, чтобы убедиться, что нормы закона не нарушены. Право банка отказаться заключать договор на эскроу с новым клиентом или даже расторгнуть договор с существующим владельцем эскроу счета предусмотрено пунктом 11 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ со ссылкой на нормы о противодействии отмыванию денег.

Для этого достаточно подозрения в том, что действительной целью заключения договора эскроу является легализация преступных доходов или финансирование терроризма. При этом банк не будет обязан возмещать убытки дольщика.

Освобождение от гражданско-правовой ответственности за отказ или расторжение договора на эскроу предусмотрен ст.

7 Федерального закона № 115-ФЗ

«О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем»

. При отказе банка обслуживать счет эскроу того или иного дольщика или цессионария по уступке застройщик, в свою очередь, может отказаться от исполнения заключенного ДДУ. Невостребованные деньги должны быть возвращены первоначальному дольщику.

Однако на практике с их получением или переводом в другой банк могут возникнуть затруднения из-за обнаруженного нарушения законодательства о противодействии легализации денежных средств.

Из-за участия в расчетах уполномоченного банка, порядок переуступки требований по эскроу счетам и ДДУ с ними отличается от обычной уступки. Это отличие заключается в большем количестве документов и процедур.
Для переуступки ДДУ с эскроу счетом необходимо:

  1. Завершить расчеты за уступку между сторонами.
  2. Подать документы на регистрацию уступки в отделение Росреестра (в большинстве регионов подача осуществляется через МФЦ);
  3. После регистрации уступки ДДУ на нового дольщика переоформить эскроу счет в уполномоченном банке, включая замену банковского счета для перечисления средств в случае, если дом не будет достроен.
  4. Составить соглашение об уступке прав (а при необходимости – прав и обязательств) по ДДУ. Соглашение составляется в письменной форме и должно быть зарегистрировано в Росреестре, если по нему передается право на получение квартиры (ст. 11 Закона № 214-ФЗ);
  5. Обратиться в уполномоченный банк за справкой о состоянии оплаты средств на эскроу счет и к застройщику за письменным согласием на проведение уступки;

Момент расчетов по выплате вознаграждения за уступку (то есть, той суммы, которую новый дольщик должен заплатить предыдущему) может отличаться для различных ситуаций.

Окончательный расчет правильнее всего будет осуществлять после того, как все документы будут переоформлены. В противном случае может сложиться ситуация, при которой новый дольщик заплатит деньги предыдущему, но стороной ДДУ так и не станет. Чтобы подстраховаться, дольщики могут договориться об использовании расчетов через аккредитив, ячейку или другого механизма, позволяющего защитить обе стороны от непредвиденных случайностей.
Чтобы подстраховаться, дольщики могут договориться об использовании расчетов через аккредитив, ячейку или другого механизма, позволяющего защитить обе стороны от непредвиденных случайностей.

Нужно учитывать также срок, до которого причитающиеся застройщику деньги размещены на счете эскроу, и оформлять все документы своевременно.

В соответствии с п. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ срок хранения средств на эскроу счете не может превышать более, чем на полгода срок ввода дома в эксплуатацию (срок условного депонирования). В некоторых случаях в ДДУ и договоре на эскроу счет может быть указана конкретная дата, которая изменяется при переносе срока. Если документы в банк предоставлены несвоевременно, а строительство дома осуществлялось с просрочками, деньги могут вернуться прежнему дольщику по старым реквизитам, о необходимости замены которых банк не был уведомлен.

Получить квартиру при этом также не удастся, поскольку она не оплачена. Риск недостроя может сработать против нового дольщика и в том случае, если на эскроу была перечислена не вся сумма (к примеру, предусматривалась рассрочка на определенный период). В этом случае при расторжении ДДУ дольщик получит назад только те средства, которые были внесены на счет.

В этом случае при расторжении ДДУ дольщик получит назад только те средства, которые были внесены на счет. Если за уступку было заплачено больше, разницу он потеряет. Договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве г.

Москва ХХ.ХХ.20ХХ года Гражданин Российской Федерации ФИО, дата рождения, место жительства, паспортные данные, именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны, и гражданин Российской Федерации ФИО, дата рождения, место жительства, паспортные данные, именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем: 1 Предмет договора 1.1 По настоящему Договору Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме принадлежащие Цеденту права и обязанности участника долевого строительства по договору № ХХХХХ от ХХ.ХХ.20ХХ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу ХХХХХ, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ______ г. за №_______ (далее по тексту -ДДУ).

1.2 ДДУ заключен между Цедентом в качестве участника долевого строительства и Обществом с ограниченной ответственностью ХХХХХ, ИНН ________ ОГРН _________, местонахождение: ____________ (далее по тексту — Застройщик).

Копия ДДУ прилагается в Приложении 1.

1.3 Согласно ДДУ, Застройщик обязан передать Цеденту Х-комнатную квартиру, условный номер ХХХ, расположенную в Секции Х на Х этаже, общей проектной площадью ХХ квадратных метров, после ввода жилого дома в эксплуатацию и завершения всех расчетов по ДДУ, передаваемую без чистовой отделки (далее по тексту — Квартира). 1.4 По ДДУ Цедент обязан уплатить за Квартиру денежные средства в сумме ХХ рублей.

На момент заключения настоящего Договора обязанность по уплате указанной суммы выполнена Цедентом в полном объеме путем перечисления денежных средств на эскроу счет № ХХХХ открытый в банке ХХХ (далее – Эскроу счет). 1.5 Согласие Застройщика на заключение настоящего договора получено.

2 Порядок уступки прав требования 2.1 В течение 3 (трех) рабочих дней после заключения настоящего Договора Стороны обратятся за государственной регистрацией уступки в Управление Росреестра по г.

Москве. 2.2 В дату настоящего Договора Цедент обязан передать Цессионарию по акту приема-передачи оригиналы всех документов, имеющие значение для осуществления переданных прав и исполнения обязанностей, а именно ДДУ, все имеющиеся приложения и дополнительные соглашения к нему, а также заверенные банком копии платежных поручений, подтверждающих оплату Цедентом цены по нему. 2.3 Цедент обязуется оказывать Цессионарию содействие в переоформлении Эскроу счета на Цессионария. 3 Оплата передаваемого права требования 3.1 Уступка прав требования на основании настоящего Договора осуществляется на возмездной основе.

Цессионарий обязуется выплатить Цеденту денежные средства в сумме ХХХ рублей (далее — Цена уступки) в следующем порядке: 3.2 Сумму в размере ХХХ рублей — безналичным платежом на расчетный счет Цедента, указанный в настоящем Договоре, в течение 10 (десяти) дней после заключения настоящего Договора; 3.3 Сумму в размере ХХХ рублей – безналичным платежом на расчетный счет Цедента в течение 10 (десяти) дней после государственной регистрации уступки. 3.4 Обязанность Цессионария по оплате Цены уступки считается исполненной с момента поступления средств на счет Цедента. 4 Ответственность сторон 4.1 За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2 Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение Застройщиком ДДУ. 5 Заключительные положения 5.1 Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами, будут разрешаться путем переговоров.

5.2 Споры, не урегулированные Сторонами в процессе переговоров, разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. 5.3 Настоящий договор вступает в силу с момента его регистрации в органах Росреестра и действует до полного исполнения обязательств по нему. 5.4 Настоящий договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

5.5 Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

В статье приводится общая информация о содержании законодательства. Обратитесь к юристу для получения консультации по конкретному вопросу.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб.

226 Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780 Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб.

764

Эскроу-счета: что это и зачем нужны в долевом строительстве

» Рынок долевого строительства скоро изменится до неузнаваемости.

Вводится необходимость обязательно использовать в схеме продаж эскроу-счета. Подобный механизм полностью меняет концепцию долевого строительства и однозначно повлияет на стоимость строящегося жилья.

Узнаем, эскроу-счета — что это простыми словами, когда введут обязательное использование счетов, и как теперь будет организована работу по возведению объектов недвижимости на основании .Широкое распространение долевое строительство в России получило в начале 21 века.

Застройщики начали массово привлекать средства граждан для возведения жилых многоэтажных домов. Соответственно, потребовалось закрепление нововведения в законодательстве.

30 декабря 2004 года принимается Федеральный Закон №214-ФЗ, призванный урегулировать отношения сторон по ДДУ.Схема долевого строительства выглядела так:

  • Дольщики получали квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию.
  • Девелопер привлекал физических лиц к строительству и получал деньги на возведение объекта.
  • На полученные средства бенефициар возводил многоквартирный дом.
  • Граждане могли сразу внести всю сумму, либо совершали первоначальный взнос, затем отдавали оставшиеся деньги постепенно.

Однако в подобных случаях для граждан, заключивших , существовали риски потери средств. Поэтому в 2017 году было решено запретить передавать деньги напрямую девелоперу.

Причин ввода подобного ограничения множество:

  • Если застройщик не заканчивал объект вложенные деньги терялись и вернуть их было практически невозможно, особенно если девелопер объявил о банкротстве.
  • Часто пропускались сроки сдачи объектов — строительная фирма уже получила средства и не спешила выполнять обязательства, которые возлагал договор долевого строительства.
  • Никаких гарантий целевого использования вложенных средств физические лица, подписавшие ДДУ, фактически не получали. Деньги могли пойти на любые нужды компании-застройщика или ее руководства.

ФЗ №214-ФЗ предусматривает различные штрафы для ненадежных застройщиков, в том числе за несоблюдение сроков завершения строительных работ.

Однако дольщик по факту не застрахован от потери средств. Но когда вступают в силу изменения механизма застройки и вводится понятие эскроу-счетов, степень защиты средств должника совершенствуется.

Чтобы понять выгоды введения обязательного использования подобных счетов, нужно разобраться, что это и узнать особенности нового способа вклада в долевое строительство. Под термином понимается специальный счет в банке, на который дольщик переводит денежную сумму, обозначенную в договоре с девелопером. Они не передаются застройщику до момента сдачи жилья в эксплуатацию и выдачи ключа от новой квартиры вкладчику.

Подобный сделка похожа на аккредитив — банк “замораживает” средства, и выступает в качестве гарантии защиты денег граждан.

Однако есть и отличия:

  • Расторгнуть договор можно на основании дополнительных условий, прописанных в соглашении. Одностороннее аннулирование соглашения со стороны внесшей деньги стороны без уведомления второго участника сделки, как в случае с аккредитивом, не допускается.
  • Упрощена процедура открытия счета. Оно производится автоматически, тогда как для аккредитива предусмотрен ряд финансовых формальностей, усложняющих использование подобных сделок.
  • Отдельно прописывается время, когда девелопер получит расчет — заблокированные при заключении договора о долевом строительстве средства.

Переход на эскроу-счета начался еще в 2018 года. Но застройщиков подобная возможность не привлекает. На 1 ноября 2018 года по всей России возводилось всего 9 объектов с применением эскроу-счетов, сообщает Национальное объединение застройщиков жилья.

С какого числа девелоперов обязали проводить сделки только с участием финансовых организаций в качестве посредника? 1 июля 2021 года станет отправной датой нового способа взаимодействия дольщиков и застройщиков. Со дня, когда вступает в силу изменение ФЗ №214-ФЗ, эскроу-счета становятся обязательными.

Разница между прошлым механизмом сотрудничества с застройщиком и текущим очевидна.

Девелопер не получит деньги вкладчиков, пока не выполнит обязательства по ДДУ. Соответственно, граждане смогут вернуть деньги, если обстоятельства не позволяют фирме закончить строительство обещанного дома.
Перед тем, как открыть эскроу-счет, нужно совершить ряд действий:

  1. разработать и утвердить проектную документацию
  2. получить разрешение на возведение объекта.
  3. произвести бухгалтерский учет

И только после этого решать вопросы, касающиеся непосредственно эскроу-счетов.После получения разрешения, девелопер выбирает банки, в которых в дальнейшем инициируется открытие эскроу-счетов.

Выбрать можно не любую финансовую организацию, а только уполномоченные учреждения, получившие аккредитацию на государственном уровне. Требования к банкам, решившим ввести услугу обслуживания эскроу-счетов, достаточно жесткие.Список банков, которые могут работать в указанном направлении, состоит примерно из 55 организаций.
Требования к банкам, решившим ввести услугу обслуживания эскроу-счетов, достаточно жесткие.Список банков, которые могут работать в указанном направлении, состоит примерно из 55 организаций. В него попали такие известные финорганизации, как:

  1. ВТБ
  2. Сбербанк
  3. Россельхозбанк
  4. Альфа-банк.

Далее публикуется информация о финансовых организациях, с которыми сотрудничает застройщик.

Она предназначена для физических лиц, которые планируют принять участие в долевом строительстве.

Особое внимание следует уделить вознаграждению эскроу-агента.

Оплата не производится за счет денег, расположенных на счете. Об этом сообщает статья 926.2 ГК РФ. Вознаграждение производится отдельно, причем обязательство считается солидарным — то есть выплата производится одновременно за счет застройщика и дольщика.

Сколько стоит обслуживание стоит уточнять заранее.

Отношения между сторонами регулируются соглашением, в роли которого выступает договор условного депонирования. Он похож на договор номинального счета, вернее, является его разновидностью. Образец можно найти здесь. Сторонами соглашения выступают:

  • Депонент — физическое лицо, выступающее в качестве дольщика в строительстве. Вносит средства.
  • Бенефициар — застройщик, получающий деньги после окончания работ и согласования объекта.
  • Эскроу-агент — финансовая организация, открывающая банковский счет.

Особенности и характеристика договора условного депонирования даны в статье 926.1 ГК РФ.

Документ заверяется у нотариуса. Срок его действия — не более 5 лет. Возмещение затрат девелопера из расположенных на счетах денег не производится.

Возводить дом придется на собственные средства, либо воспользоваться правом на кредитование в банке. Проектное финансирование предоставляется для надежных строительных компаний на определенных условиях, среди которых:

  • Компания должна для получения средств от банка ввести в эксплуатацию не менее 10000 кв. м.
  • Опыт работы фирмы в качестве застройщика — 3 года.
  • При возведении доля используемых собственных средств не может быть меньше 20%.

Чтобы подтвердить соответствие, застройщик представляет определенные документы.

Стоит учесть, что банки могут вводить и дополнительные условия.

Использование заемных средств доступно девелоперам не на безвозмездной основе.

Придется выплачивать проценты. Процентная ставка и тарифы зависит от того, в каком банке берется кредит.На банковский счет дольщик вносит деньги, оплачивая будущую квартиру.

Цена определяется договором между покупателем недвижимости и застройщиком.

Если собственных средств для покупки жилья физлицу не хватает, оформляется ипотека. Хранятся деньги на счету до момента завершения строительства. Раскрытие банковского эскроу-счета производится после того, как комиссия оценит состояние объекта и апартаменты перейдут к покупателю.

И только после этого работа застройщика компенсируется из средств дольщиков, перечисленных в банк для покупки квартиры.Помимо обязательного использования эскроу-счетов, приняты и другие нововведения, призванные урегулировать ситуацию на рынке долевого строительства. Реформа также предусматривает следующие новые правила:

  • Уставной капитал фирмы-застройщика увеличивается. Причем есть еще одна особенность. Он должен быть фактически оплачен.
  • Получить разрешение на возведения объекта стало сложнее. Теперь нужно указать затраты по каждой позиции строительства. А также обосновать, почему требуется именно обозначенная сумма. Пример: если указано, что 10% пойдет на административные расходы, нужно четко указать, почему целесообразно выделить именно эту сумму.
  • Нормативы взносов в компенсационные фонды возросли. Как и минимальный размер страхового покрытия.
  • Запрет на использование одного разрешения при возведении нескольких домов. Для каждой новостройки нужно оформлять отдельный документ. Исключение сделано только для комплексных застроек, базирующихся в пределах квартала.

Фирмы, работающие в сфере строительстве, должны учитывать указанные изменения, если планируют возводить новый объект недвижимости.Основной плюс внедрения эскроу-счетов — практически 100% защита средств граждан, вложенных в долевое строительство. Банк фактически накладывает арест, деньги не расходуются до окончания строительства.Подлежат ли страхованию вложенные физлицами средства?

Гражданское право действительно предусматривает страхование. Его производит специальное агентство по страхованию вкладов. Максимальная сумма — 10 млн. То есть риск потерять часть денег есть, только если приобретается дорогая недвижимость.

К тому же теперь нет необходимости проверять надежность строительной фирмы.

Ведь дольщик ничего не теряет, даже если девелопер откажется от строительства и будет признан банкротом.Их куда больше, чем плюсов.

Самый очевидный — рост цен на жилье.

Если раньше застройщики предлагали скидки при участии в долевом строительстве, с 1 июля подобная мера теряет смысл.

Ведь компания получит деньги только после окончания строительных работ.Для юридических лиц, работающих в сфере строительства, невыгодны эскроу-счета и по другой причине. Придется брать кредит в банке, если собственных средств для возведения здания не хватает. Соответственно, расходы фирм возрастут из-за необходимости выплачивать проценты.Для дольщиков также припасено несколько неприятных сюрпризов:

  • станет сложнее.
  • Внедрение новой системы расчетов снимает с застройщиков обязательство предоставлять иное обеспечение сделки. А насколько надежен новый вид обеспечения пока неизвестно — банки тоже могут закрываться.
  • Если у вложившегося физического лица возникают долги по исполнительным документам, приставы могут принудительно взыскать деньги с эскроу счета. Гражданин признается не выполнившим обязательства по договору долевого участия и лишается возможности приобретения нового жилья.

Есть еще один недостаток, актуальный как для застройщиков, так и для дольщиков.

Эмиссия средств, находящихся на эскроу-счетах не предусмотрена.

В ДДУ указана стоимость объекта. И увеличиться или уменьшиться она не может. То есть защита от инфляции, в качестве которой выступает целевая проектная эмиссия не предусмотрена.

Так что стороны вполне могут потерять определенные суммы.Само понятие долевого строительства меняется. Улучшиться или ухудшится ситуация на рынке недвижимости — покажет время.Поступившие от дольщика средств банк блокирует.

И по факту, кроме судебных приставов, снимать деньги никто не вправе. Однако закон предусматривает случаи, когда стороны смогут получить средства.Ввод средств напрямую связан с расторжением договора долевого участия.

Получить деньги дольщик может:

  • Самостоятельно расторгнув договор по основаниям, перечисленным в 15 статье ФЗ №214-ФЗ.
  • Если решение суда аннулирует соглашение.
  • При превышении срока депонирования — если застройщик просрочил сдачу объекта на срок, превышающий указанный в ДДУ.
  • Если девелопер отказывается завершать строительство.
  • При расторжении контракта по соглашению сторон.

Дольщик также может реализовать незавершенный объект — совершить уступку прав требования по ДДУ.

Как работает подобная схема? При продаже квартиры средства фактически остаются на счету, однако новый дольщик компенсирует внесенную сумму прежнему частнику строительства.Всю сумму девелопер истребовать до окончания строительства не может. Однако разрешается изыскать 10% от внесенной на счет суммы при получении особого разрешения от государства.

При оформлении последнего застройщик обязан указать причины снятия.

А банк в свою очередь — проверить использование выданных денег по целевому назначению.Закон предусматривает исключения: некоторые фирмы могут обойтись без счетов эскроу.

Послабления связаны с постепенным внедрением нового механизма сотрудничества застройщика и дольщика.Критерии перехода подразумевают, что некоторое время применяются два способа взаимодействия — через эскроу-счета и минуя их.

Соответственно, некоторых застройщиков освободят от заключения договора с банком, ввиду того, что строительство началось раньше, чем введена обязанность работать через эскроу-счетов. Специальный режим, исключающий необходимость использовать номинальные счета, предусмотрен для:

  • Застройщиков, которые строят иные здания и выполнили строительные работы на 30% или более.
  • Проблемных объектов, включенных в . Проект строительства должен быть выполнен не менее, чем на 6%.
  • Девелоперов, осуществляющих строительство в рамках проекта муниципальных властей, либо комплексного освоения территорий. При условии что дом завершен на 15%.

Система сотрудничества с дольщиками в указанных случаях остается прежней, что значит, что эскроу-счета открывать не нужно. Применение новых положений ФЗ №214-ФЗ, когда необязательно привлекать банк при заключении договоров с дольщиками, на рассмотренные строительные компании не распространяются.Какие недостатки у эскроу-счета есть и можно ли их обойти?

Ответ на эти и другие вопросы Вы можете получить бесплато у нашего юриста-консультанта, заполнив форму ниже.

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка. Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Льготная ипотека для семей с детьми — опция для молодых семей, доступная с 2018 Расписка при получении денег при покупке квартиры — специальная бумага, подтверждающая факт предоставления определенной Не стоит говорить о том, что купля-продажа недвижимости – это большой риск, причем рискуют Несмотря на то, что государство упростило процедуру приватизации, многие россияне до сих пор проживают Даже в 2021 году признание права собственности на объект незавершенного строительства остается сложной процедурой, На практике независимая экспертиза квартиры после залива повышает шансы на получение компенсации. По сути,

Возможен ли ДДУ без эскроу счета

» В середине 2021 года вступили в силу изменения в законодательство об участии в долевом строительстве, касающиеся эскроу счетов.

Согласно им, расчеты между дольщиком и застройщиком должны производиться только при использовании данного счета. Но в некоторых случаях, оговоренных в законе, ДДУ возможен и без эскроу счета – подробнее об этом ниже.

Расчеты через эскроу счета являются обязательными для большинства новых проектов строительства многоквартирных домов, реализуемых после 1 июля 2021 года. Этот механизм призван защитить деньги дольщиков от нецелевых растрат и гарантировать, что объект будет достроен в срок. Суть заключается в том, что деньги дольщика поступают на специальный счет, где замораживаются до завершения строительства.

Застройщик получит к ним доступ только после того, как выполнит свои обязательства по ДДУ. Все это время стройка будет финансироваться за счет банковских кредитов, полученных застройщиком. Однако существует несколько случаев, когда ДДУ возможен без эскроу счета, и деньги допускается перечислять напрямую застройщику на законных основаниях.

Критерии, при соблюдении которых строительная компания может не использовать эскроу счет, определены в Постановлении Правительства РФ № 480 от 22 апреля 2021 года

«О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и количество заключенных ДДУ»

.

Как следует из названия этого акта, от необходимости использовать эскроу освобождает высокая степень готовности дома и значительное количество продаж. Для того, чтобы освободиться от необходимости рассчитываться через эскроу счета, застройщику необходимо:

  1. Построить 30% объекта.

По некоторым объектам для освобождения от эскроу допускается степень готовности 15% (проекты комплексного развития территорий, КОТ и т.п.).

Для крупнейших застройщиков, признанных системообразующими организациями, этот показатель дополнительно снижен до 6%. Такой же процент применяется для тех строительных компаний, которые достраивают проблемные объекты долевого строительства по договоренности с местными властями.

  1. Продать в нем 10% площадей по ДДУ.
Рекомендуем прочесть:  Подзаконный акт конституции

Этот показатель рассчитывается от общей площади жилых и нежилых помещений и машиномест, расположенных в объекте. Соответствие строительной компании указанным выше требованиям подтверждается по сложным методикам, определенным в Постановлении Правительства РФ № 480.

Самостоятельно дольщик не сможет проверить право строительной компании принимать деньги без эскроу. Но это и не требуется. Степень готовности объекта должна быть подтверждена специальным заключением. Информацию о его выдаче размещают в .

Проверить право застройщика заключать ДДУ без эскроу можно, проверив сайт наш.дом.рф.

Это единственный официальный источник информации о состоянии дел застройщика. На собственный сайт строительной компании, ее внутренние документы и любые другие бумаги ориентироваться не нужно. Количество проданных по ДДУ площадей определяет Росреестр.

В случае, если процент ниже установленного, договор с прямым порядком расчетов без эскроу не зарегистрируют.

Поэтому крайне важно не оплачивать никакие суммы застройщику до момента, когда ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре.

Строительные компании, которые не используют эскроу, обязаны платить взносы в .

За счет этих денег будут достраивать проблемные объекты.

Информацию об исполнении застройщиком этой обязанности также можно проверить через ЕИСЖС.

Оплата без счета эскроу не означает полную свободу действий застройщика по приему денег.

Федеральный закон № 214-ФЗ содержит и другие требования, которые должны соблюдаться при перечислении денег напрямую без эскроу счета:

  1. Платеж производится только после регистрации ДДУ в Росреестре.
  2. Только безналичная оплата на счет застройщика;

Оплата по ДДУ наличными больше не допускается. В Федеральный закон № 214-ФЗ внесено прямое требование о том, что цена ДДУ может быть оплачена только безналом. Пункт 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ: уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Оплата после регистрации защищает дольщиков от двойных продаж: если на объект уже имеется зарегистрированный ДДУ, в регистрации второго договора откажут. А значит, дольщик не заплатит деньги за тот объект, который может ему не достаться.

Несмотря на высокий уровень защиты прав дольщика, предоставляемый Федеральным законом № 214-ФЗ, покупка квартиры по ДДУ без эскроу счета требует осмотрительности и тщательной проверки застройщика и объекта долевого строительства.

Все эти нюансы невозможно изложить в одной статье. Посоветуйтесь с юристом и получите точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226 Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780 Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб.

764

Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве

На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор .

Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.

Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2021 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2021 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов.

Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета. Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета.

При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано . Эскроу-счета регулируют два закона: — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве. У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

  1. нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
  2. окончание срока депонирования;
  3. банкротство застройщика.

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие.

Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги. Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия.

При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке. Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.

Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям. Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2021 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.

У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:

  1. на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.
  2. быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
  3. застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;

Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается. Если квартиру продают в уже сданном доме, эскроу-счет не нужен. Закон обязывает использовать эскроу-счета только для дольщиков — тех, кто покупает квартиры на стадии строительства.

Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов. Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату.

Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор. При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку.

Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.

Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке.

Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию. Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц.

Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.

На 1 июля 2021 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк. Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов.

Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей. Квартиры в Москве и Петербурге могут стоить больше 10 млн рублей, поэтому покупателю нужно проверять не только застройщика, но и банк: смотреть, сколько лет банк работает, какой у него рейтинг надежности и сколько активов.

Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты.

Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет. Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость.

Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.

Доход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее.

Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.

Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья. С 1 июля 2021 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:

  1. построить объект на 30%.
  2. продать 10% квартир;

И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию.

Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено. Еще одним вариантом обхода эскроу-счетов может стать краудфандинг — сбор денег через инвестиционные площадки.

Идея такая: люди или компании скидываются понемногу для достижения какой-либо цели, которая не противоречит закону. Это может быть разработка компьютерной игры, открытие ресторана для котов или строительство дома.

Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.

Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в комментариях, постараемся ответить.

Квартира не всегда дорого Группа «Самолет» строит квартиры за нормальные деньги, а покупать их можно в рассрочку и в ипотеку. Так что ставим финансовую цель и берем курс на квартиру.

Уи!

Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»: — Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов.

Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков. Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК): — Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо).

Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы.

В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика. Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски.

Во-вторых, в при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики. Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»: — При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались.

С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2021 год стоимость проектного финансирования подешевела.

На момент принятия поправок, ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу.

Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже.

Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти. За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2021 года, с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%.