Подделка купли продажи недвижимости



Перечень известных способов мошенничества при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним


Мошенничество с квартирами умерших Схемой завладения квартирой является подделка доверенности от имени умершего человека. По этой доверенности злоумышленники отчуждают его жилье. При этом может быть задействован недобросовестный нотариус.

Подпись умершего в доверенности либо подделывается, либо отсутствует.

Мошенничество с договором пожизненного содержания Многие одинокие старики в силу своей юридической неосведомленности зачастую поддаются на уговоры мошенников и вместо договора пожизненного содержания заключают договор дарения. Как правило, в договоре дарения вписывается пункт, по которому сохраняется право проживания собственника в переходящей по договору дарения квартире, в силу чего договор дарения становится ничтожным и не подлежит государственной регистрации. Мошенничество с квартирами одиноких лиц, страдающих алкоголизмом Мошенники вычисляют квартиры, в которых проживают одинокие алкоголики.

Далее с ним выпивают, а затем начинают снабжать его выпивкой, не требуя с него до определенного момента денег. Через какое-то время собственнику выставляется счет за выпитое и предлагается его погасить.

Для получения согласия на продажу жилья или на получение доверенности мошенники могут использовать, кроме спаивания человека, различные психотропные средства, которые будут подталкивать клиента к добровольному согласию на сделку. Как правило, сделка совершается по доверенности.

Мошенничество с квартирами одиноких пенсионеров В этом виде мошенничества обычно действует не один человек, а целая преступная группа. Завладев паспортом пенсионера, мошенники приватизируют квартиру через подставное лицо, внешне похожее на владельца паспорта. А затем квартира продается. Продажа квартиры по поддельным документам Одним из способов обмана является продажа объекта недвижимости по оригиналам правоустанавливающих документов, но по паспорту с новой вклеенной фотографией.

По поддельным документам сделки в большинстве случаев проводятся с участием недобросовестного нотариуса. На такой объект изготавливаются фальшивые документы. При этом подлинники правоустанавливающих документов могут быть похищены у настоящего собственника жилья и использоваться при изготовлении фальшивых документов.

А затем подыскивается добросовестный покупатель, который приобретает квартиру по заниженной цене и по фальшивым документам.

Подделки документов часто маскируются умышленными изменениями их внешнего вида: загрязнением поверхности, искусственным внесением признаков износа документа; нередко отдельные фрагменты заливаются или пачкаются различными красителями и горюче-смазочными материалами. Наиболее распространенные изменения первоначального содержания – это изменения содержания рукописных и печатных текстов, оттисков печатей и штампов, замена листов (изменение резолютивной части решения суда).

Содержание текстов изменяется путем подчистки, дописки (дорисовки), либо удаляется травлением (смыванием). Подделка документов осуществляется также с применением техники (фотографирование, сканирование, светокопирование). Мошенничество с квартирами, не имеющими наследников Узнав о смерти одинокого владельца жилья, не имеющего наследников, мошенник подделывает свидетельство о рождении и подает заявление с просьбой о регистрации, в котором указывает, что собственник являлся его наследодателем.

Еще одним вариантом такого мошенничества является нахождение замены родственникам этого квартиросъемщика.

Ими могут оказаться однофамильцы, либо дальние родственники, которые не могут наследовать квартиру.

В суд подается исковое заявление, в котором выдвигается требование признать право собственности на квартиру. Если суд принимает положительное решение, то на основании этого решения регистрируется право собственности. В дальнейшем квартира продается. Сделки с жильем, отягощенными арестами и запрещениями.
Сделки с жильем, отягощенными арестами и запрещениями.

Такие квартиры предлагаются покупателям по подложным документам или с мнимым урегулированием имущественных прав, когда арест или запрещение якобы снимаются путем судебного урегулирования этого вопроса. Иногда квартира, отягощенная юридическими запрещениями, продается в первые же несколько дней после наложения такого запрещения за очень низкую цену. Так как сведения о наложенных запрещениях или неисполненных обязательствах на объект недвижимости попадают в Росреестр через 3-5 дней после вынесения решения.

Расчеты в таких случаях производятся до оформления сделки.

Встречаются ситуации, когда к аферистам обращаются за помощью продать свое жилье собственники, которые не могут продать свое обремененное жилье сами. Ложная регистрация сделки в Росреестре Мошенники могут предложить заявителю осуществить регистрацию сделки через «знакомого регистратора» за дополнительную оплату. После окончания лжерегистрации обманутому покупателю заявляют, что сделка прошла регистрацию, вручают ему поддельные документы, за которые он платит оговоренную сумму.

Подделываться может как расписка в получении документов, так и иные документы. Продажа квартиры по ложному адресу Одной из схем мошенничества является продажа квартир по ложному адресу. В этой схеме мошенничества аферисты находят доверчивого иногороднего покупателя, плохо знающего город и не ориентирующегося на местности.

При показе квартиры его ведут в центр города и показывают комфортабельную квартиру, которую мошенники сняли на время для показов. Эту квартиру покупатель и собирается купить. Оформляются же документы на какую-нибудь квартиру, не пользующуюся спросом и находящуюся на периферии.

Для реализации этой аферы мошенники вводят в заблуждение доверчивого покупателя.

Для этого они используют совпадения в названиях улиц, меняют таблички с номерами домов и квартир и т.д.

Мошенничество при завещании жилья Если правоустанавливающим документом на квартиру является завещание и продавец указан в нем как единственный наследник, то в такой ситуации мошенничество практически невозможно. Но если продавец показывает свидетельство о праве наследования по закону, то здесь следует проявить осторожность, потому, что наследник может скрыть от покупателя факт существования других наследников. Многократная продажа жилья Используя эту схему мошенничества аферисты подделывают документы пользуясь современной цветокопировальной техникой.

Учитывая, что регистрация сделки в Росреестре может производиться с задержкой, продавец просит осуществить с ним окончательный расчет сразу после нотариальной процедуры.

Аферисты могут продать одну и ту же квартиру несколько раз за один день.

Подделка может быть обнаружена только при регистрации сделки. Продажа квартиры по дубликату приватизационного документа Такое мошенничество может быть проведено владельцем квартиры, задумавшим аферу со своим жильем. Владелец квартиры после ее приватизации получает приватизационный документ и делает дубликат приватизационного документа.

Затем он находит двух покупателей на квартиру и продает ее им обоим. Для продажи первому покупателю он использует оригинал приватизационного документа, а для продажи второму — его дубликат.

Учитывая, что расчеты за квартиру осуществляются до регистрации договора купли-продажи, мошенник успевает провести сделки с обоими покупателями и получить деньги с каждого из них. Новым владельцем жилья становится тот из них, который раньше зарегистрирует договор.

Безопасная сделка: как выявить мошенника при покупке квартиры

Примечание: все перечисленные в комментарии документы, которые рекомендуется проверить покупателю перед сделкой, являются необязательными к предъявлению с точки зрения законодательства (за исключением, пожалуй, только согласия супруга(и) на сделку, хотя и без этого согласия сделку зарегистрируют).

Поэтому покупателю придется собирать или запрашивать у продавца/в инстанциях все документы самостоятельно. Это хлопотно, но того стоит.Общаясь с продавцом квартиры, не забудьте:

  1. запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки не являются стопроцентной гарантией вменяемости (ее может установить только соответствующая экспертиза), но помогают снизить риски. Касательно психоневрологического учета, можно получить стандартную справку о том, что продавец не состоит на диспансерном учете, однако более весомым доказательством его вменяемости будет заключение врача-психиатра о состоянии психического здоровья на дату, близкую к моменту подписания договора купли-продажи.
  2. проверить его паспорт по . Нередки случаи продажи чужой недвижимости по поддельным или украденным паспортам;

Если же собственником квартиры является формально вменяемый, однако пожилой или тяжелобольной человек, возраст или состояние здоровья которого заставляют сомневаться в полном осознании им значения сделки по продаже, от покупки такой квартиры лучше отказаться.Обязательно необходимо проверить информацию о продавце на общедоступных ресурсах, содержащих сведения о процедурах банкротства, судебных спорах и исполнительных производствах.Наличие процедур банкротства продавца можно установить путем поиска в , а также в базе арбитражных судопроизводств . Во втором случае в поисковой строке «Участник дела» (вверху страницы слева) нужно указать фамилию продавца; к результатам поиска применить фильтр дел (вверху страницы) «Банкротные».Возможные судебные споры с продавцом в отношении квартиры стоит искать на сайте районного суда общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (в силу закона споры о недвижимости разрешаются по месту ее нахождения).

К сожалению, сайты судов общей юрисдикции не до конца унифицированы, но искать необходимую информацию по ним достаточно просто: нужно выбрать раздел «Поиск по судебным делам»/«Поиск информации по делам» или «Судебное делопроизводство», указать в графе «Стороны»/«Участники» данные продавца и осуществить поиск.Если продавцом квартиры является компания (как правило, это застройщик), информация о его банкротстве, актуальных и прошлых судебных спорах и исполнительных производствах проверяется аналогичным образом на тех же самых ресурсах.Следующим шагом будет проверка в . Наличие непрекращенных или неоконченных исполнительных производств не является безусловным стоп-фактором для покупки квартиры, но заставляет более серьезно подойти к оценке рисков, в том числе потенциального обращения взыскания или наложения обременения (ареста, запрещения регистрационных действий) на приобретаемую квартиру.Если продавец состоит в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на заключение договора купли-продажи квартиры.

Там должно содержаться указание на согласие супруга совершить сделку «по цене и на условиях по своему усмотрению» либо должны быть указаны все существенные условия заключаемого договора купли-продажи (прежде всего, цена продажи). Режим имущества супругов (принадлежность квартиры одному из супругов, несмотря на приобретение ее в браке и т. п.), особые правила отчуждения недвижимости могут быть установлены брачным договором.

Но даже при его наличии для покупателя гораздо надежнее все равно получить согласие супруга(и) продавца на сделку. Это исключит возможные споры в будущем (например, если брачный договор признают недействительным).Если продавец в браке не состоит, можно получить его нотариально удостоверенное заявление об отсутствии брака. Однако это не исключает риск оспаривания сделки его супругом(ой), если он недобросовестно сокрыл факт наличия брака.

Минимизировать риски можно путем затребования от продавца справки об отсутствии факта государственной регистрации брака.Отдельным сложным вопросом является подписание договора представителем, действующим на основании доверенности. К сожалению, большое количество мошеннических сделок совершается именно с использованием поддельных доверенностей.

Поэтому по возможности рекомендуется заключать договор с самим продавцом.

Если же по какой-то причине это невозможно, по крайней мере нужно проверить этот документ с помощью специального .В сделках с жилой недвижимостью не менее важным является отсутствие правовых рисков, связанных непосредственно с приобретаемой квартирой. Основополагающим документом для проверки будет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую может заказать любой желающий прямо на портале . В указанной выписке необходимо проверить соответствие декларируемых продавцом данных объекта действительности.

К примеру, тот факт, что продается жилая квартира, а не апартаменты, относящиеся на дату написания материала к нежилым помещениям, соответствие заявляемой площади квартиры данным реестра и т. п. В части юридической чистоты и рисков самым главным является раздел 2 выписки из ЕГРН, содержащий сведения о зарегистрированных правах.

В нем необходимо проверить, кто является собственником, когда было зарегистрировано право. Очень важным является отсутствие ограничений, обременений права, судебных требований или правопритязаний на квартиру. Но это еще не все. В разделе 8 выписки должен содержаться план квартиры на плане этажа дома.

Но это еще не все. В разделе 8 выписки должен содержаться план квартиры на плане этажа дома. Покупателю необходимо сравнить данный план с фактической планировкой квартиры для того, чтобы убедиться в отсутствии несогласованных перепланировок или реконструкций.

В подавляющем большинстве случаев не согласованные в установленном порядке перепланировки не влекут неустранимых рисков (хотя узаконить перепланировку все равно придется), однако нередко они могут привести к серьезным проблемам и необходимости восстановить первоначальное состояние квартиры (в случае демонтажа несущих стен, переноса мокрых зон и т. п.).Для проверки юридической чистоты права собственности продавца квартиры нужно запросить у него документы, на основании которых он приобрел это жилье.

В рамках небольшого обзора невозможно подробно осветить особенности юридической проверки разнообразных сделок, которые могут лежать в основании права собственности продавца (это может быть приватизация, купля-продажа, наследование, приобретение по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве и пр.), но можно сформулировать следующие принципы:

  1. общий срок исковой давности составляет 3 года. Гораздо надежнее приобретать квартиру у продавца, который владел ей как минимум в течение указанного периода;
  2. следует заказать из Росреестра выписку о переходе прав на объект недвижимости, в которой будет указана история сделок с квартирой. Если в данном документе будет присутствовать информация о множестве ее перепродаж за последнее время, от покупки подобного объекта следует воздержаться. Очень часто такие перепродажи совершают в целях создания мнимой добросовестности владения, когда хотят «увести» незаконно приобретенное или скрываемое от обращения взыскания недвижимое имущество (в банкротстве, по судебному решение и пр.).
  3. крайне подозрительным будет являться явная несоразмерность цены квартиры в прошлых сделках рыночным условиям. Данный момент может повлечь признание предыдущих договоров купли-продажи недействительными;
  4. продавец квартиры, приобретая ее в прошлом, должен был сам исполнить свои обязательства по ее оплате (если она приобреталась возмездно) перед предыдущим владельцем. Подтверждается это распиской, актом о взаиморасчетах, выпиской по счету и платежными поручениями с отметками об исполнении (перечислении денег банком продавцу) и иными подобными документами. Также важен факт вступления продавца во владение квартирой. Это подтверждается актом приема-передачи квартиры;
  5. с особой осторожностью стоит подходить к покупке квартиры у лица, получившего ее по наследству и владеющего ею менее 3 лет (срока исковой давности). Споры о наследственном имуществе являются достаточно распространенными. Подчас прав на наследственное имущество лишаются вполне добросовестные продавцы, которые на момент продажи даже не подозревали, что их наследственные права будут успешно оспорены другими наследниками;

Помимо документов на приобретение квартиры (договор купли-продажи и т.

п.), у продавца стоит попросить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате квартиры и коммунальных услуг, а также выписку из домовой книги, содержащую сведения о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства и месту пребывания. Идеальным является вариант покупки квартиры, в которой никто не «прописан».

В противном случае снятие с регистрационного учета при недобросовестном поведении продавца и иных проживающих совместно с ним лиц придется осуществлять принудительно после оформления покупателем права собственности на это жилье.Особняком стоит вопрос об отсутствии в отношении квартиры заключенных договоров найма. Наем квартиры на срок год и более подлежит отражению в ЕГРН в качестве обременений квартиры. Следует отметить, что наше законодательство в целом ориентировано на защиту прав нанимателей: даже в случае злостной просрочки оплаты процесс выселения квартирантов может значительно затянуться.

Сложность добавляет тот факт, что договоры найма на срок менее года в ЕГРН отражению не подлежат. При этом продажа жилья договор найма не прекращает: жильцы имеют право владеть и пользоваться им вплоть до истечения срока договора.Проверить наличие краткосрочных нанимателей можно только путем предварительного осмотра квартиры до заключения договора на ее покупку.

Но в большинстве случаев такой осмотр не дает стопроцентных гарантий.

Единственной реальной защитой интересов покупателя является указание в договоре купли-продажи условий (так называемых «заверений об обстоятельствах»), что квартира не обременена правами третьих лиц (включая краткосрочный наем), а также установление жесткой договорной ответственности за нарушение данных заверений. По закону в этом случае можно отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

Рекомендуется также прописывать неустойку, равную рыночной ставке по аренде сравнимой квартиры.Избежать ненужных юридических рисков при покупке квартиры поможет не только правовой анализ продавца и квартиры, но и грамотное указание в договоре порядка исполнения взаимных обязательств сторон по передаче квартиры и уплате ее стоимости.По общему правилу (если стороны договора не предусмотрели иное), риск случайной гибели или повреждения проданной квартиры переходит от продавца к покупателю в момент фактической передачи квартиры. Это означает, что если право собственности покупателя еще не зарегистрировано, но квартиру он от продавца получил по акту приема-передачи и при этом квартира была повреждена пожаром, допустим в результате замыкания проводки, оснований для расторжения договора или уменьшения покупной цены для покупателя нет. В связи с этим можно рекомендовать одно простое правило: подписывать акт приема-передачи покупателю нужно только тогда, когда он реально вступил в обладание квартирой (получил от нее ключи; находится в квартире; отсутствуют препятствия в его владении, к примеру не выехавшие из квартиры родственники продавца).Очень важным является указание в договоре реальной покупной цены квартиры.

Не стоит поддаваться на уговоры продавца занизить указанную в договоре цифру по тем или иным причинам, использовать различные «серые» схемы вроде установления 30–50% стоимости в «договоре о компенсации неотделимых улучшений».

Реальная цена квартиры в договоре поможет избежать множества рисков: от оспаривания сделки купли-продажи квартиры в случае будущего банкротства продавца (такой риск просто невозможно предусмотреть заранее или защититься от него, однако, по общему правилу, сделки с продавцом-банкротом, заключенные на рыночных условиях, являются действительными) до возможности взыскания с продавца всей суммы в случае расторжения договора по тем или иным причинам (как вариант: при выявлении существенных недостатков квартиры, которые продавец скрыл от покупателя).Наконец, последний момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры: подписание договора сторонами «полной» подписью, когда и продавец, и покупатель не просто ставят росчерк, но собственноручно пишут свои фамилии, имена и отчества. Данный способ подписания помогает минимизировать риски с последующим оспариванием заключения договора по мотиву его неподписания продавцом, когда последний заявляет, что никакой сделки с покупателем не совершал, а договор подписан неизвестным третьим лицом.

В подобных спорах в подавляющем большинстве случаев судом назначается почерковедческая экспертиза.

Так что чем больше образцов почерка у экспертов, тем легче им установить истину.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Подарок с оплатой

Очень важное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда изучила материалы спора о подарке доли в квартире.

Фото: iStock Суть разбирательства была проста — долю в квартире не продавали посторонним покупателям, а якобы подарили. Собственница другой части квартиры пыталась доказать в суде, что подарок — фикция, а на самом деле имела место продажа под видом подарка.Подобная схема мошенничества с долей — сегодня одна из самых распространенных.

В равной степени от такого обмана могут пострадать как продавцы, так и покупатели.

Но чаще всего страдающей стороной могут быть совладельцы квартиры продавца.Дело в том, что по закону, если хозяин доли решил ее продать, то он должен сначала ее предложить второму собственнику и лишь в случае его отказа искать покупателей на стороне. Но продавцы таких долей давно нашли лазейку в законе, чтобы обойти это требование.
Но продавцы таких долей давно нашли лазейку в законе, чтобы обойти это требование.

Но продавцы долей в любом из этих вариантов делают вид, что дарят свои квадратные метры незнакомому человеку. Любой специалист по жилищному праву объяснит, что подобная схема обмана совладельца в настоящий момент — одна из самых популярных.В нашем же случае, который оказался предметом судебного спора, неприятности начались у продавца доли, который скрыл сделку под видом подарка.Все началось с того, что некая гражданка продала свою долю в квартире. Сделку оформили как договор дарения, а деньги покупателю перевел другой человек.

Прошло несколько лет, и эти деньги гражданин, который платил, вернул себе через суд как неосновательное обогащение. В итоге такого обмана одна сторона сделки осталась с миллионом рублей и недвижимостью, а другая — без всего.

И ведь формально все произошло вроде бы по закону.

Но когда спор дошел до Верховного суда, тот указал на важные моменты, которые не заметили коллеги из нижестоящих судов.Чаще всего, когда дарение прикрывает продажу, можно найти следы косвенной передачи денегНаша история началась в столице больше десяти лет назад. Некая гражданка временно прописала в своей квартире дочь подруги.

Прошел год, и прописанная девушка решила купить долю — одну четвертую часть в этой квартире. Четвертинку оценили в миллион триста тысяч рублей.

Сделку оформили как дарение.Договор между подругами был такой — деньги за покупку дочери заплатит владелице квартиры мать девушки. Что и было сделано. Деньги были переведены.Тихо и счастливо прошло еще несколько лет . А потом подруги по каким то основаниям сильно разругались.

И мать девушки, купившей четверть квартиры, пошла в суд, чтобы вернуть назад свои деньги как «неосновательное обогащение» бывшей подруги.

В ответ продавшая квадратные метры дама также обратилась в суд и потребовала признать договор дарения притворной сделкой, которая на самом деле являлась куплей-продажей.

Собственница большей доли привела в суд свидетелей, которые в суде заявили , что истица ничего и никому не дарила, а таким способом банально продала долю в квартире.Но суды таким заявлениям истицы и свидетелей не поверили и в иске отказали. Сначала районный суд отказал в иске хозяйке квартиры.

А потом Мосгорсуд с таким решением согласился. Обиженная продавщица доли дошла до Верховного суда в надежде доказать свою правоту.

И это у нее получилось.Верховный суд, изучив спор, сказал, что коллеги не объяснили, почему не поверили свидетелям. А еще подчеркнули, что необходимо посмотреть, почему так поздно истица обратилась в суд. Надо понять, пропустила ли она срок исковой давности по уважительной причине, или нет.

Суд так же обратил внимание коллег на следующий момент — любое встречное предоставление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным, подчеркнули в суде.

Чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же соглашением, что и подарок. Оно может являться предметом отдельной сделки, «в том числе и с другим лицом».По мнению экспертов, в большинстве случаев, когда дарение прикрывает продажу, можно найти следы передачи денег.

Оно может являться предметом отдельной сделки, «в том числе и с другим лицом».По мнению экспертов, в большинстве случаев, когда дарение прикрывает продажу, можно найти следы передачи денег. Так, например, в одном из таких дел рассылались запросы в банки с просьбой о кредите.

Благодаря этому удалось обнаружить совпадающие по времени с регистрацией открытие и закрытие банковских ячеек с теми же сторонами, что и в договоре дарения.

В итоге Верховный суд отменил все решения.

Происшествия Правосудие Суд Власть Право Жилищное право Судебная власть Суды общей юрисдикции Верховный суд Жилищное законодательство

Решение № 2-5029/2013 М-5114/2013 2-49/2014(2-5029/2013;)~М-5114/2013 2-49/2014 от 29 января 2014 г.

.

ДД.ММ.ГГГГ Яценко Н.В. оформила доверенность на управление и распоряжение указанной квартирой, в части сдачи в аренду, на имя Глумова В. Ю.14.02.2013 года на основании договора аренды жилого помещения (квартиры) Глумов В.Ю.

передал принадлежащую истице квартиру по договору коммерческого найма Барановскому Роману, о чем сторонами был составлен акт приема-передачи от 14.02.2014.В апреле 2013 г. Яценко Н.В. стало известно, что собственником спорной квартиры является ответчик Бырдин А.В., право которого зарегистрировано в ЕГРП.

При этом ни Яценко Н.В., ни ее представитель никому квартиру не продавали, ни с кем договор купли-продажи не подписывали, иные сделки с квартирой не заключали.

Как выяснилось впоследствии, Барановский Р. совершил мошеннические действия с квартирой Яценко Н.В.

А именно, путем подделки подписи продавца в договоре купли-продажи, датированного 16.12.2012, оформил сначала квартиру на себя. После регистрации сразу же продал квартиру и передал ее по передаточному акту ответчику Бырдину А.В. По заявлению Яценко Н.В. по факту хищения у нее квартиры ОРП ОП ЦР СУ УВД по гор.

Сочи возбуждено уголовное дело № по ч. 4 ст. . Факт подделки подписи в договоре купли-продажи подтверждается заключением экспертизы, проведенной в рамках указанного уголовного дела. В качестве правового обоснования истица указывает ст.

ст. , , , , , , , . По мнению истицы, в нарушении данных норм материального права ответчик Барановский Р. незаконно приобрел право собственности на спорную квартиру, поскольку между истцом и ответчиком какие-либо сделки по отчуждению принадлежащей истице квартиры не заключались.

Кроме того, истица волеизъявление в форме надлежащего заявления, предусмотренного Федеральным законом

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

, на переход права собственности на здание в пользу ответчика Барановского Р. не подавала, никаких доверенностей на совершение регистрационных действий с вышеуказанным имуществом не выдавала. Что подтверждается материалами регистрационного дела и указанным заключением эксперта.

Спорная квартира выбыла из владения Яценко Н.В. помимо ее воли, право собственности Барановского Р.

зарегистрировано на основании ничтожного договора, следовательно, ответчик Барановский Р.

не имел права отчуждать спорную квартиру ответчику Бырдину А.В., у которого квартира должна быть истребована.

В судебном заседании представитель истицы настаивала на удовлетворении требований, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представитель ответчика Бырдина А.В.

против удовлетворения иска возражал, представил суду письменные возражения на исковое заявление, из которых следует, что он полагает, что ответчик Бырдин А.В.

является добросовестным приобретателем спорной квартиры, которым полностью выполнены условия договора купли-продажи.

Почерковедческая экспертиза проведена в рамках уголовного дела, заключение эксперта не дает полной уверенности в том, что подпись выполнена не Яценко Н.В., а подпись истицы в акте приема-передачи квартиры не являлась предметом исследования эксперта.

Полагает, что Яценко Н.В. была осведомлена о «сделке», о чем свидетельствует наличие нескольких доверенностей оформленных Яценко Н.В. без права заключения договора купли-продажи, в том числе от 31.01.2013 года и оформление Барановским Р. в городе Москва, где проживает истица, доверенности на Королеву Е.А.

с полномочиями получить все необходимые документы после прекращения права собственности, в т.ч. и получение денег. Кроме того полагает, что Барановский Р.

является ненадлежащим ответчиком. Ответчик Барановский Р. в судебное заседание не явился, его место нахождения неизвестно, так как из материалов уголовного дела следует, что он объявлен в розыск, в связи с чем, в порядке ст. судом назначен адвокат в качестве представителя ответчика – Андреева Е.В., который возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица Отдела по Центральному району города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежаще, причины неявки суду не известны. Суд, выслушав представителя истца и ответчика, свидетеля, исследовав письменные и другие доказательства по делу, считает иск подлежащим удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям. Из представленных доказательств следует, что на основании договора долевого участия в строительстве № от 26.08.2007 года, зарегистрированного 26.09.2007 года, номер регистрации № и акта приема передачи от 21.01.2008 года Яценко Н.

В. на праве собственности принадлежала в Центральном районе города Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия №, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 03.09.2011 года и материалами регистрационного дела, исследованными в судебном заседании.
В. на праве собственности принадлежала в Центральном районе города Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия №, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 03.09.2011 года и материалами регистрационного дела, исследованными в судебном заседании.

27.02.2013 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю г. Сочи поступило заявление Гукина Б.О., действующего по доверенности от имени Яценко Н.В.

о регистрации договора купли-продажи квартиры от 16.12.2012 года и перехода права собственности к Барановскому Роману на . Из расписки в получении документов на государственную регистрацию следует, что представлены следующие документы: заявление о государственной регистрации договора от Яценко Н.В. в лице Гукина Б.О., заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество с сделок с ним от Барановского Р.

в лице Гукина Б.О., квитанция об оплате государственной пошлины, нотариальные доверенности от 18.02.2013 года, 19.02.2013 года и 31.01.2013 года, а также договор купли-продажи квартиры от 16.12.2012 года и акт приема-передачи от 16.12.2012 года. Из договора купли-продажи квартиры от 16.12.2012 года, заключенного между Яценко Н.В.

– продавцом и Барановским Р.- покупателем следует, что продавец продает, а покупатель покупает в собственность принадлежащую Продавцу по праву собственности квартиру, расположенную по адресу: . Из текста договора следует, что он должен быть заключен лично продавцом и покупателем, а также под текстом договора стоит подпись продавца, выполненная от имени Яценко Н.В. 11.03.2013 года произведена государственная регистрации указанного договора и права собственности, номер регистрации № и №, Барановскому Роману, выдано свидетельство о государственной регистрации права серия №.

Из положений ст. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно ст. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьям , по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Аналогичные требования содержатся в п.

1 ст. , согласно которым сделки в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Именно по этому основанию заявлен иск о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от 16.12.2012 года, и данное основание нашло свое подтверждение в судебном заседании. Судом установлено, что договор купли-продажи квартиры от 16.12.2013 года продавцом не подписан, волю на продажу квартиры Яценко Н.В.

не выражала, денежных средств не получала, намерения продавать квартиру не имела.

При разрешении настоящего спора суд руководствуется ст.

, устанавливающей правила доказывания при разрешении гражданско-правовых споров. Данной нормой закона установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований или возражений. Истица, обратившись в суд с настоящим иском, представила в подтверждение его законности и обоснованности достаточные доказательства, которые ответчиком не оспорены и не опровергнуты.

Ответчик, не признавая иск, не представил суду ни одного доказательства в опровержение доводов истицы, не ходатайствовал перед судом об оказании помощи в истребовании доказательств.

Из письменных объяснений истицы следует, что она не подписывала договор купли-продажи спорной квартиры от 16.12.2012 года. Данные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетеля Глумова В.Ю., который суду показал, что Яценко Н.В.

являясь собственницей обратилась к нему с просьбой заняться сдачей в аренду данной квартиры, так как сама она проживает в г.

Москва. В феврале 2013 года он сдал в аренду данную квартиру Барановскому Роману, о чем и сообщил Яценко.

В апреле 2013 года ему стало известно, что принадлежащая истице квартира переоформлена в собственность другого лица, о чем он незамедлительно сообщил Яценко Н.В. Ни он, как представитель истицы, ни сама истица лично переговоров с Барановским Р. по поводу продажи квартиры не вели, договор купли-продажи не подписывали, Яценко Н.В.

воли на продажу квартиры не имела. Из исследованных в судебном заседании письменных доказательств также следует, что Яценко Н.В. не подписывала названного договора купли-продажи.

Так в ходе судебного заседания обозревалось уголовное дело №, из которого следует, что оно возбуждено 17.04.2013 года по признакам преступления, предусмотренного ч.

4 ст. на основании заявления Яценко Н.В.

от 15.04.2013 года. Из постановления о приостановлении предварительного следствия в связи с розыском подозреваемого от 17.06.2013 года и постановления о прекращении уголовного дела в части от 16.06.2013 года следует, что в ходе предварительного следствия установлено, что 11.03.2013 года Барановский Р., путем подделки подписи от имени Яценко Н.В.

в договоре купли-продажи квартиры от 16.12.2012 года, принадлежащей Яценко Н.В. на праве собственности расположенной по адресу: , необходимого для государственной регистрации гражданской сделки в органах ФРС и предоставления вышеуказанного документа в органы ФРС, незаконно приобрел принадлежащее Яценко Н.В. право собственности на указанную квартиру.

В ходе предварительного расследования было проведено две почерковедческие экспертизы, выводы которых согласуются между собой.

Так, согласно заключению эксперта от 16.04.2013 года, изображение подписи от имени Яценко Н.В. в договоре от 16.12.1012 года вероятно выполнено не гр. Яценко Н.В. Исследование выполнено экспертом отделения по Центральному району (отдела по г.

Сочи) ЭКЦ ГУ МВД России Терляевым М.А., имеющим высшее образование и стаж работы по специальности 12 лет. Из заключения эксперта от 16.06.2013 №, имеющегося в указанном уголовном деле следует, что на основании постановления о назначении экспертизы от 01.06.2013 года экспертом отделения по Центральному району (отдела по г.

Сочи) ЭКЦ ГУ МВД России Табас А.В., имеющего высшее образование и стаж экспертной работы 15 лет проведено исследование и эксперт пришел к выводу, что подписи в доверенности от 31.01.2013 года и договоре купли-продажи квартиры от 16.12.2012 года выполнены не Яценко Н.В., а другим лицом. Подписи выполнены, вероятно, с подражанием какой-то «подлинной» подписи Яценко Н.В.

Дав оценку данным заключениям, суд находит их допустимыми доказательствами по настоящему делу, достоверность содержащихся в них сведений не вызывает у суда сомнений, так как заключения даны квалифицированными специалистами, имеющими длительный стаж работы по соответствующей специальности, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В совокупности с иными представленными истицей доказательствами являются достаточными для установления обстоятельств имеющих значение для дела, а именно позволяют суду прийти к выводу, что договор купли-продажи от 16.12.2012 года Яценко Н.В. не подписывала. Учитывая достаточность исследованных судом доказательств и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства представителя истца, поддержанного представителем ответчика о назначении еще одной почерковедческой экспертизы, так как по убеждению суда это приведет к затягиванию срока судебного разбирательства, что противоречит принципу разумного срока судопроизводства, установленному ст.

-. Также, в судебном заседании нашел свое подтверждение и довод истицы о том, что она не оформляла доверенность от 31.01.2013 года на имя Барановского Р., ее объяснения в этой части подтверждаются также выводами содержащимися в заключение эксперта от 16.06.2013 №, а также тем, что из доверенности следует, что она составлялась и удостоверялась нотариусом на территории государства Израиль. Вместе с тем истица предоставила суду копию своего загранпаспорта, из которого следует, что она не находилась на территории какого-либо иностранного государства 31.01.2013 года, так как на этот период в нем отсутствуют отметки о выезде за пределы Российской Федерации и обратном въезде. Из представленного также истицей внутреннего паспорта гражданина РФ следует, что Яценко Н.В.

выдан именно данный загранпаспорт. В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, истица волеизъявление в форме надлежащего заявления, предусмотренного Федеральным законом

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

, на переход права собственности на квартиру в пользу ответчика Барановского Р.

не подавала, никаких доверенностей на совершение регистрационных действий с вышеуказанным имуществом не выдавала.

В совокупности изложенное свидетельствует, что ответчик Барановский Р.

незаконно приобрел право собственности на спорную квартиру, поскольку между истцом и ответчиком какие-либо сделки по отчуждению принадлежащей истице квартиры не заключались. Договорных отношений у сторон нет. Право собственности было зарегистрировано за ответчиком Барановским Р.

по ничтожной сделке, без надлежащего заявления о государственной регистрации. Поскольку оспариваемая сделка купли-продажи спорной квартиры от 16.12.2012 года противоречит требованиям ст.

она в силу статьи является ничтожной. В свою очередь, по этим же мотивам является недействительной и последующая сделка отчуждения спорной квартиры — договор купли-продажи от 22.03.2013 года. Судом установлено, что 22.03.2013 года, между Барановским Р.

и Бырдиным А.В. заключен договор купли-продажи В тот же день стороны договора обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю г. Сочи, а 01.04.2013 года Бырдину А.В.

выдано свидетельство о государственной регистрации права, запись регистрации №. Помимо требований о признании недействительными сделок по отчуждению спорной квартиры, истицей заявлено требование об истребовании спорной квартиры на основании ст. ст. , . В судебном заседании установлено, что последним приобретателем и титульным собственником спорной квартиры является – Бырдин А.В., именно к нему предъявлено указанное требование.

При этом по изложенным ранее основаниям суд пришел к выводу о том, что обе сделки по отчуждению спорной квартиры от 16.12.2012 года и 22.03.2013 года являются недействительными, следовательно, между сторонами отсутствуют договорные отношения, а Барановский Р.

не имел права отчуждать спорную квартиру ответчику Бырдину А.В.

В соответствии со ст. собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

По правилам п. 1 ст. Гражданского кодекса РФ истребование имущества возможно в любом случае, в том числе от добросовестного приобретателя, когда оно утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Согласно ст. недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», содержащимся в п. 35 если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи , ). Также указанный ранее Пленум в п.

34 разъяснил, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей , ; если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование так же подлежит рассмотрению по правилам статей , , а не по правилам главы 59 ГК РФ. Изложенное свидетельствует о том, что истицей избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права. В п. 39 названного Пленума указано, что по смыслу пункта 1 статьи собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В судебном заседании, посредством приведенных ранее доказательств, бесспорно установлено, что спорная квартира выбыла из владения Яценко Н.В. помимо ее воли, следовательно спорная квартира подлежит истребованию из владения Бырдина А.В., независимо от его возражений о том, что он является добросовестным приобретателем.

При этом суд также учитывает, что ссылаясь на свою добросовестность, ответчик Бырдин А.В. не представил ни одного доказательства подтверждающего данный довод.

Таким образом, требования истицы об истребовании спорной квартиры из владения Бырдина А.В., являются законными и обоснованными, а следовательно подлежат удовлетворению. Давая оценку доводам представителя ответчика об осведомленности Яценко Н.В. об оспариваемой сделки и участии в ней, наличии трех доверенностей без права заключения договора купли-продажи, кротким промежутком времени между сдачей спорной квартиры в аренду и регистрацией перехода права собственности на нее, отсутствии заинтересованности в возврате своего имущества, суд находит их необоснованными, не нашедшими своего подтверждения в ходе судебного заседания.

Руководствуясь ст. ст. -, суд Р Е Ш И Л: Исковое заявление Яценко Н. В. к Бырдину А. В. и Барановскому Роману о признании договоров недействительными; об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи от 16.12.2012 года, между Яценко Н.

В. и Барановским Р. Признать недействительным договор купли-продажи от 22.03.2013 года, между Барановским Романом и Бырдиным А.

В. Истребовать из незаконного владения Бырдина А. В. в собственность Яценко Н. В. . Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать в ЕГРП сведения о регистрации праве собственности Барановского Романа на , запись регистрации № от 11.03.2013 года.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать в ЕГРП сведения о праве собственности Бырдина А. В. на , запись регистрации № от 01.04.2013 года и восстановить в ЕГРП запись о праве собственности Яценко Н.

В. на указанную квартиру. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме. Председательствующий В.А. Ефанов Мотивированное решение изготовлено 30.01.2014 года.Центральный районный суд г. Сочи (Краснодарский край) Яценко Н.В.

Барановский Роман, Бырдин А. В. Ефанов Владимир Александрович (судья) Судебная практика по применению норм ст.

454, 168, 170, 177, 179 ГК РФ Судебная практика по применению нормы ст.