Можно ли взыскать с продавца если была нарушена перепланировка



Квартира с «сюрпризом»: что делать, если в доме обнаружена незаконная перепланировка


Незаконная перепланировка жилья может стать поводом даже к штрафу и даже изъятию недвижимости у ее владельца. Если предыдущий собственник квартиры не рассказал о незаконной перепланировке покупателю, это сильный довод для обращения в суд.Довольно часто привлекательная квартира на вторичном рынке содержит в себе неприятный сюрприз – оказывается, что ее перепланировка так и осталась неузаконенной. И это вроде бы сугубо формальный момент в одно мгновенье может превратиться в настоящую проблему, которая грозит финансовыми убытками и даже выселением.В конце прошлого года профильный комитет Государственной думы одобрил ряд поправок в Жилищный кодекс, направленных на борьбу с незаконными перепланировками. Например, поправки обяжут суды в ускоренном порядке рассматривать обращения органов жилищного надзора с требованием предоставить доступ в жилые помещения, собственники которых отказываются впускать инспектора для проверки.

Суд должен будет рассмотреть такое требование в течение 10 дней.Статья №25 Жилищного кодекса определяет перепланировку жилого помещения как

«его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения»

.К перепланировке можно отнести следующие действия:- перенос и разборку перегородок; — перенос и устройство дверных проемов; — разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; — устройство дополнительных кухонь и санузлов; — расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; — ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения; — устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Подробный перечень частых ошибок при перепланировках можно найти .Основное требование при планировании перепланировки — не нарушить прочность конструкций здания или работу инженерных систем дома.С позиции закона, для контролирующих органов нет различия в том, кто именно провел проблемную перепланировку, и ответственность за использование помещения несет его текущий собственник.При этом административное взыскание может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство или перепланировка будут сохранены.Конечно, самый простой способ – просто приобрести квартиру в новостройке, в который всю работу с документами уже за покупателя проделал застройщик.

Это в идеале.Если, покупатель по каким-то причинам решает брать квартиру из вторичного фонда, то следует обратить внимание на стоимость жилого помещения.

Как правило, квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются дешевле.Важно понимать, что даже хорошая скидка на квартиру легко нивелирует необходимые затраты на оформление перепланировки. В противном случае, такой шаг мог бы сделать предыдущий собственник.Более того, квартиры, в которых перепланировка проведена и даже узаконена, наоборот продаются с премией к рынку.

В противном случае, такой шаг мог бы сделать предыдущий собственник.Более того, квартиры, в которых перепланировка проведена и даже узаконена, наоборот продаются с премией к рынку.

Считается, что перепланировка – это улучшение жилищных условий, комфорта и продавец вправе требовать за это дополнительную наценку. Как правило, ее размер не превышает 10%. Второй «тревожный сигнал» о наличие незаконной перепланировки требование продавца о расчете наличными, без использования ипотеки.

Банки всегда тщательно подходят к вопросу проверки чистоты документов по каждой квартире и крайне дают кредиты на покупку жилья с неузаконенной перепланировкой.Если несмотря ни на что цена и «новая планировка» квартиры устроили покупателя, и он решился ее приобрести, важно помнить, что узаконить изменения предстоит уже новому собственнику. В некоторых случаях недобросовестные продавцы могут специально скрыть факт неузаконенной перепланировки в квартире.

В этом случае покупатель имеет полное право обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и подать иск против продавца, который ввел покупателя в заблуждение.Как говорит адвокат Виктория Данильченко, если покупатель приобрел квартиру с незаконной перепланировкой, но не знал об этом, а продавец намеренно ввел его в заблуждение, умолчав о существенных условиях договора купли-продажи, то необходимо обратиться в суд за защитой своих прав.В суде покупателю необходимо будет доказать, что при приобретении квартиры он не знал и не мог знать о наличии перепланировки. Сформировав правильную, грамотную правовую позицию и представив надлежащие доказательства, есть все шансы выиграть дело, защитив свои нарушенные права.Исковые требования могут быть совершенно различными, например: о признании перепланировки незаконной или об обязании привести жилое помещение в первоначальное (исходное) состояние и др.Стоит помнить, что самовольная перепланировка в жилом помещении всегда предусмотренную законом ответственность.

При этом административное взыскание на виновного может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство или перепланировка будут сохранены.

Жилищный Консультант

1176 Перепланировка недвижимости – это любое изменение конфигурации стен, потолка, пола, крыши, фундамента. Планировка помещения отмечена в техническом паспорте на жилье.

Поэтому любые изменения, которые не должны быть зафиксированы в техпаспорте, с точки зрения закона разрешены.

Понятие перепланировки отображено в (жилищный кодекс).

Любые изменения в конструкции сооружения согласно должны быть отображены в технической документации на недвижимость. Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Список разрешенных видоизменений жилья:

  • Выделение дополнительного помещения.
  • Видоизменение коридора и прихожей.
  • Внедрение дверных проемов и окон.
  • Разбор части не несущих стен.
  • Расширение жилого помещения.
  • Удаление ненужных дверей и оконных проемов.
  • Перенос дополнительных перегородок.

Любые изменения, способные нарушить целостность строения или повлечь впоследствии просадку несущей конструкции дома, категорически запрещены. Самовольная перепланировка допустима лишь в случае видоизменения дополнительных конструкций, не зафиксированных в техническом плане. Иные переделки запрещены и могут повлечь административную ответственность.

Определение самовольной перепланировки содержится в . Согласно этой статье, любое видоизменение конструкции помещения от принятого проекта без уведомления соответствующих органов считается самовольным. Перепланировка без предупреждения соответствующих органов может повлечь определенные последствия.

Если перепланировка не соответствует техническим нормам, то собственник такого жилья обязан привести жилое помещение в техническую норму. Особенность законодательства заключается в том, что точный срок выполнения обязательства по восстановлению конструкции жилья не указан.

Рекомендуем прочесть:  Смета на постройку дома образец

Поэтому, если не нужна , и отсутствуют жалобы от соседей, спешить с изменением техпаспорта не нужно. В противном случае владелец имущества получает предписание с указанием срока устранения технической ошибки. В случае игнорирования предписания на такого владельца могут подать в суд.

Решение судебных органов может быть следующим:

  1. Если в результате перепланировки была нарушена система коммуникаций, то нарушителю грозит выплата штрафных санкций от совместных исков жильцов подъезда или соседей.
  2. В случае невозможности устранения неисправности ввиду материального положения собственника. Имущество продается, а бывшему владельцу возвращается часть суммы от продажи с учетом вычета средств на выполнение предписания новым хозяином.
  3. В случае игнорирования предписания, на собственника налагается административный штраф.

Незаконная перепланировка по объекту и субъекту правоотношений является аналогом самовольной. Противоправное изменение конструкции сооружения может повредить каркасу здания в целом.

Если незаконная перепланировка произошла в результате действий управляющей компании, следует обратиться в государственную жилищную инспекцию и сообщить о нарушении.

Собственник жилья или управляющая компания будет уведомлена предписанием с рекомендациями привести жилье к надлежащему техническому состоянию в определенный срок.

Отказ от выполнения предписания повлечет судебный процесс с вынесением решения в виде оплаты штрафа. Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2017 году в России составил 2000-2500 рублей для физических лиц. Для юридических лиц эта сумма составит около 500 тыс.

рублей. Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой? Фактически такое жилье продать можно.

Главное, чтоб перепланировка не затрагивала основных конструкций и систем коммуникации. Тогда можно подать на легализацию видоизменений конструкции жилья и получить соответствующее разрешение.

Согласно законодательству, продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой невозможна.

Не будет разрешения агента БТИ, а без него регистрация перехода прав собственности невозможна. В случае если был допущен злой умысел, продавец воспользовался старым или сфабрикованным планом постройки, то такую сделку можно признать недействительной. Признание продажи жилья недействительной происходит в судебном порядке.

Для того чтобы этого не произошло, необходимо перед завершением сделки купли-продажи квартиры сверить фактическую планировку с нанесенной на техническом плане. В случае несоответствия необходимо узаконить перепланировку. Поэтапный процесс узаконивания перепланировки и продажи такой квартиры:

  • Подать исковое заявление и пакет необходимых документов в региональное отделение Росреестра.
  • В течение 10-30 суток будет получен аргументированный ответ.
  • Заполнить в БТИ бланк заявления о назначении экспертизы.
  • После посещения инспектора, в случае одобрения самовольной перепланировки, в течение 10 суток выносится одобрительный акт.
  • В дальнейшем происходит сбор необходимой документации и составление заявления о переходе прав собственности.
  • Уплатить госпошлину (300 рублей).
  • Необходимо посетить региональное отделение жилищной инспекции и написать прошение по образцу. В случае одобрения получить распоряжение на перепланировку.
  • В отделении БТИ получить архивную копию плана квартиры.
  • Получить расписку с присвоенным порядковым номером для делопроизводства. Помимо номера в расписке содержится перечень всех принятых документов.
  • Получить на руки уведомление о дате посещения инспектора.
  1. Технический паспорт жилья.
  2. Одобрительное решение эксперта.
  3. Экспликация, подробный план квартиры вплоть до каждого помещения.
  4. План подведенных коммуникаций.

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Екатерина.

При покупке квартиры выяснилось, что была перепланировка. Какие последствия могут возникнуть, если не узаконена перепланировка при продаже, как ее оформлять и куда обращаться? Ответ: Здравствуйте Екатерина, согласно ст. 19 ЖК РФ любые видоизменения конструкции жилья должны быть отображены в техническом паспорте.
19 ЖК РФ любые видоизменения конструкции жилья должны быть отображены в техническом паспорте. Покупая такую квартиру и становясь ее собственником, вы берете на себя ответственность за незаконную перепланировку квартиры.

Впоследствии, легализацией изменений квартиры все-таки придется заняться. Обращаться за разрешением нужно в местное отделение БТИ.

Перед перепланировкой однокомнатной квартиры гражданин получил разрешение государственной жилищной инспекции. По соглашению в перегородке устанавливалась дверь стандартного размера.

Но в процессе ремонта вместо двери было решено сделать арку. После ремонта на квартиру нашелся покупатель.

Стоимость устраивала обе стороны, и начался сбор документации для подачи заявления в Росреестр.

Из-за того, что конструкция квартиры была переделана, обратились в БТИ. Оценщик БТИ определил несоответствие в техническом плане, утвержденном ранее. Причина – увеличение ширины дверного проема.

Процедуру получения разрешения на перепланировку пришлось начать заново.

  • Для легализации перепланировки необходимо разрешение БТИ.
  • Незаконная перепланировка подлежит восстановлению, либо ее необходимо узаконить.
  • Самовольная перепланировка – любое изменение в конструкции жилья без разрешения жилищной инспекции.
  • Собственника, отказавшего в восстановлении нарушенной конструкции, обязывают оплатить штраф.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно.

Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Купили квартиру с неузаконенной перепланировкой что делать

Содержание

  • Сегодняшний рынок жилья существенно отличается от того каким он был 20-25 лет назад.
    Такого понятия, как типовая застройка почти не осталось, и застройщики радуют своих потенциальных покупателей многообразием планировок квартир. Несмотря на это, люди активно продолжают переделывать жилье «под себя», редко задумываясь на тему законно это или нет. Что делать, если вы купили квартиру с незаконной перепланировкой?
    Что делать, если вы купили квартиру с незаконной перепланировкой?

    1. Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
    2. Каждый случай уникален и индивидуален.
    3. Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.
  • Если речь о старом фонде с типовыми планировками, то увидеть перепланировку можно при осмотре квартиры, либо при сверке квартиры и плана БТИ.

    При получении плана после проведения переустройства, все изменения будут отмечены красным цветом;

  • Стоимость на подобные квартиры обычно ниже рыночной;
  • Одним из условий сделки часто является «продажа только за наличные деньги, без использования ипотеки». Это связано с тем, что купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку практически невозможно, так как банки редко дают разрешение на покупку подобной жилой площади.

    Исключения есть и обычно они касаются незначительных изменений, произведенных квартире. Но даже в таких случаях, в кредитном договоре прописывается пункт, по которому покупатель квартиры обязуется в определенный срок узаконить перепланировку, и представить соответствующие документы в банк.

    Рекомендуем прочесть:  Как продать авто если птс в банке

    В противном случае, банковская организация имеет право потребовать досрочного погашения кредита, либо при наступлении страхового случая, страховая компания откажет в выплатах.

  • Следует с большой осторожностью подходить к подобным вариантам. Ведь при покупке квартиры с перепланировкой, на которую не получено разрешение, все риски ложатся на нового собственника. Поэтому перед тем, как дать согласие на сделку обязательно проконсультируйтесь у специалистов и покажите им квартиру.

    Согласно современному законодательству перепланировка бывает 3 типов:

    • Если же затронуты несущие конструкции, тогда срок согласования может достигать 4-6 месяцев.
    • установка (снос) перегородки из гипсокартона;
    • организация теплого пола за счет системы общего теплоснабжения.
    • Приватизация
    • Не требующая согласования. К таким работам относятся, разбор стенных шкафов, установка кондиционера, остекление балкона, замена радиаторов и некоторые другие;
    • производимые по типовому проекту и оформленные с внесением изменений в технплан;
    • замена внешних фасадных конструкций без изменения конфигурации.
    • Не понимал что делает. ?
    • Переустройство квартиры. Понятие
    • Доказывать, что продавец ввел в заблуждение – подача иска о признании сделки недействительной либо на уменьшение стоимости на расходы, необходимые на переделку. Когда срок исковой давности уже прошел, данный вариант не всегда возможен.
    • История политических и правовых учений / Н.М. Азаркин и др. — М.: Норма, 2007. — 900 c.
    • работы с капитальными стенами;
    • выписка предписания по устранению нарушений;
    • Согласие супруга
    • Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
    • блокировка или демонтаж общего вентиляционного стояка;
    • перенос газовой плиты;
    • повторный штраф за неисполнение предупреждения и судебный процесс.
    • Решетников, В.И. Экологическое право. Курс лекций; М.: Щит-М, 2011. — 331 c.
    • установка наружных антенн за пределами квартиры;
    • покупка в ипотеку. В данном случае покупатель получит кредит на приобретение, когда банк проверит легальность изменений в плане. Но многие банки выдают средства и для приобретения квартир с неузаконенными изменениями плана, но с оговоркой. Они выдвигают условие легализации перепланировки в конкретный срок.
    • приобретение за наличные средства. Этот вариант исключает все риски для продавца, т. к. на старом плане квартиры отсутствуют красные линии, свидетельствующие о внесенных изменениях. Покупатель не только сразу получает недвижимость в свою собственность, но и становится ответственным за формально якобы им совершенную перепланировку. Обременением является приобретение жилья с несогласуемой перепланировкой;
    • безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
    • Марченко, М. Н. Проблемы теории государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 766 c.
    • устройство камина, объединение лоджии и комнаты в панельном доме;
    • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
    • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП;
    • перепланировка, о результатах которой можно не уведомлять БТИ, – это демонтаж встроенных шкафов, антресолей, а также установка более современных видов дверей. К этому виду внесенных изменений относится также монтаж дополнительных секций батарей отопления, кондиционера, антенны и пр. Все незначительные изменения должны осуществляться без нарушения внутридомовых коммуникаций и плана квартиры;
    • Как избежать неудачной покупки?
    • техпаспорт объекта;
    • аннулирование договора социального найма, причем собственник обязан будет вернуть помещению прежний вид.
    • При простой перепланировке, если не затронуты несущие перегородки или проведена простая перестановка сантехнического оборудования ждать придется 1-2 месяцев.
    • проект или эскиз;
    • правоустанавливающие документы на жилье (нотариально удостоверенные копии);
    • Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
    • перенос на другую стену полотенцесушителя в ванной комнате;
    • объединение жилой зоны с балконом и вынос батарей;
    • Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
    • Перепланировка квартиры. Понятие
    • нотариально заверенные согласия всех проживающих;
    • согласие всех совместно проживающих с заявителем членов семьи;
    • Запрещенная. Законодательство РФ запрещает проведение ряда работ, так как они могу привести к разрушению конструкции и являться угрозой для жизни и здоровья людей, проживающих в доме. К таким видам перепланировки относятся:
      1. Домашняя юридическая энциклопедия. Женщинам. — М.: Олимп, 2015. — 576 c.
      2. Недееспособный продавец — недействительная сделка!
      3. замена дверей и окон без изменения размеров проемов;
      4. заключение СЭС и МЧС.
      5. путем восстановления жилища в первозданном виде;
      6. объединение кухонного помещения и жилой комнаты в квартире с газовым снабжением;
      7. Изменение назначения помещений в результате перепланировки.

        Судебная практика

      8. изменение конструкции пола, включающее замену деревянных конструкций на более тяжеловесную бетонную стяжку и др.
      9. соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
      10. штраф для граждан – 25 МРОТ;
      11. Реконструкция. Понятие
      12. план и экспликация помещений в квартире;
      13. ремонт, при котором не затрагиваются несущие элементы строения и не выполняются демонтажные работы, связанные с этим;
      14. замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;
      15. монтаж встроенной мебели;
      16. требующие предварительного получения разрешения;
      17. Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
      18. совмещение кухни с другими комнатами, в случае если используется газовая варочная панель;
      19. возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.
      20. снос внутренних несущих перегородок;
      21. Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
      22. Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
      23. объединение лоджии со спальней или залом;
      24. перенос мокрых зон (кухня, санузлы) в другие помещения над жилыми комнатами;
      25. продажу объекта с публичных торгов и с выплатой владельцу средств, за исключением суммы судебных издержек;
      26. если представлены не все документы или они были поданы в ненадлежащий орган;
      27. подключение «теплого пола» к общим коммуникациям.
      28. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В.

        Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 304 c.

      29. перенос кухни/санитарных узлов под/над жилые соседские помещения;
      30. Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
      31. Перепланировка и переустройство квартиры.

        Узаконивание самовольной перепланировки

      32. При более сложной, например демонтаж подоконных блоков, расширение ванной и санузла — 2-4 месяца
      33. частичное присоединение общественного домового коридора;
      34. при несоответствии проекта требованиям нормативных правовых актов.
      35. запрещенные.
      36. Переустройство и перепланировка.

        Виды работ. Различия

      37. техпаспорт на жилую квартиру;
      38. перестановка нагревательных и газовых приборов;
      39. получением всех согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.
      40. Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
      41. Главная
      42. оформленные по упрощенной схеме без проекта;
      43. демонтаж сантехнических устройств и перенос их за пределы существующей ванной комнаты и туалета;
      44. разрешение на возможность перепланировки, выданное органом надзора за архитектурными, культурно-историческими памятниками.
      45. Сохранить квартиру в текущем состоянии – обращение в суд.