Как переоформить часть квартиры в ипотеке на другого человека



Как переоформить часть квартиры  в ипотеке на другого человека

Как переоформить ипотеку на другое лицо?


» Дата:17.07.2020

Автор статьиЮристНаписано статей177 Часто заемщики сталкиваются с вопросом, как переоформить ипотеку на другое лицо. Необходимость в этом возникает по разным причинам – приходится переезжать в другой регион, нет финансовых возможностей для погашения кредита, супруги-созаемщики расторгают брак. Законодательство РФ предусматривает 2 варианта, при которых сделка будет одобрена – переоформление кредита на иное лицо и рефинансирование, когда текущий клиент обращается в иной банк. Эти вопросы регулируются ст. 77 ФЗ «Об ипотеке».

Данная процедура допустима, однако для этого необходимо получить разрешение со стороны кредитора. Не все банки идут навстречу заявителям в таких просьбах.

Финансовое учреждение должно быть уверено в том, что новый заемщик справится со взятыми на себя обязательствами. Основаниями для переоформления нередко выступают следующие:

  1. у заемщика обнаружены серьезные проблемы со здоровьем, выявлена инвалидность;
  2. ипотека изначально оформлялась на иное лицо – к примеру, на родственника, у которого раньше не было возможностей официально подтвердить доход.
  3. заемщик лишился работы, столкнулся с проблемами при поиске нового трудоустройства, вследствие чего больше не в состоянии выплачивать ипотеку;
  4. заемщик переезжает в другой регион;
  5. супруги, выплачивающие ипотеку, расторгают брачный союз;

Есть следующие способы переоформления обязательств:

  • переоформление кредита на другого человека у того же самого кредитора.
  • переоформление кредита на иную квартиру;
  • рефинансирование – перекредитование в ином финансовом учреждении;

Других оснований и способов переоформления финансовых обязательств нет.

Если заемщик в качестве основания для переоформления укажет финансовые проблемы, то Сбербанком будет предложена реструктуризация ипотеки на 10-летний период с текущей процентной ставкой. Если в Сбербанке у заемщика нет счета, то произойдет повышение ставки на 0,5%. Дополнительно заемщику необходимо подготовить справки и бумаги, которые доказывают его неплатежеспособность (к примеру, ксерокопию трудовой).

Сбербанк допускает возможность переоформления ипотеки при следующих обстоятельствах:

  1. срок действия договора продлевается;
  2. кто-либо из созаемщиков намерен выйти из ипотечного договора;
  3. долговые обязательства передаются другому человеку.
  4. залоговое имущество необходимо заменить;

Сбербанк повысит текущую ставку на 1%, если заемщик по неким причинам не подготовил документы по кредиту, отказывается оформлять страховку на трудоспособность, здоровье и жизнь. Также кредитор может предложить переоформить договор на платежеспособного заемщика.

Однако к клиентам, которые планируют переоформить кредит на иного человека, отношение банка не особо «дружественное». Если банк отказал в процедуре переоформления, можно оформить кредит у стороннего финансового учреждения и погасить ипотеку в Сбербанке.

Помимо Сбербанка, процедуру переоформления допускают и другие банки страны – например, ВТБ, Тинькофф, Газпромбанк, Россельхозбанк. Все они так же неохотно идут на проведение подобной процедуры, поскольку это несет для них риски. Это возможно, если новый клиент подходит под требования кредитора или предоставляет емуу дополнительный залог.

Также это допустимо, когда кто-либо из созаемщиков выходит из договора.

Стандартный порядок действий выглядит так:

  • Подготовка документов.
  • Составление заявления с просьбой переоформить ипотеку.
  • Получение положительного решения со стороны кредитора.
  • Поиск покупателя. Если кредит переоформляется на другого члена семьи, то этот шаг пропускается.
  • Подача заявления с прикладываемыми к нему документами в банк. Кредитор проверит личность претендента на ипотеку – его трудовой стаж, уровень доходов, кредитную историю.
  • Оформление кредитного договора на ту часть долга, которая осталась непогашенной прежним заемщиком.

Процесс переоформления занимает до 1 месяца.

Первые несколько дней банк изучает предоставленные документы, выносит решение. Также необходимо провести оценку предмета ипотеки, организовать комплексное страхование соглашения. Отдельного времени требует и проведение сделки.

В течение этого срока финансовые обязательства продолжает выполнять текущий заемщик. Если он допустит просрочку, то столкнется с неприятными последствиями.

К тому же банк может внезапно отказать в проведении переоформления, если кто-либо из заемщиков покажет себя ненадежным клиентом. Иногда у заемщика возникает желание оформить ипотеку в другом банке. Причинами часто выступают сниженная процентная ставка, высокий доход, что позволяет расправиться с финансовыми обязательствами быстрее.

Порядок действий в этом случае будет следующим.

  • Подготовить документы в стороннее учреждение.
  • Изучить условия перекредитования в другом банке. Рассчитать, действительно ли переход к иному кредитору будет выгодным.
  • При положительном решении со стороны нового банка – погасить ипотеку у первого кредитора. Если сумма больше размера долга, то разница в деньгах остается на счету заемщика. Ипотека будет оформлена на всю перечисленную сумму.

Потенциальному и текущему заемщику потребуется подготовить список документов.

Пакет документации включает в себя такие справки и бумаги:

  1. справки об официальном трудоустройстве, получаемом заработке;
  2. анкета нового заемщика.
  3. паспорта;
  4. заявление с просьбой переоформить ипотеку на другого человека со снятием финансовых обязательств с предыдущего заемщика;

Дополнительный список документов следующий:

  1. правоустанавливающая документация на недвижимость.
  2. военный билет;
  3. СНИЛС, ИНН;
  4. действующий загранпаспорт;
  5. свидетельство о регистрации брака или разводе;

При желании переоформить ипотеку в другой банк необходимо дополнительно предоставить действующий ипотечный договор. Если подготовленные справки и бумаги со стороны потенциального клиента соответствуют требованиям кредитора, то последующее переоформление проводится по стандартной схеме.

К причинам для отказа относятся обстоятельства, при которых новый претендент на кредит:

  1. младше 21 года или старше 60 лет.
  2. не обладает достаточной платежеспособностью, страховкой;
  3. допустил в прошлом одну просрочку платежа в 20-30 дней или несколько – до 3 дней;

Также банк откажет в переоформлении, если посчитает, что основания для проведения процедуры отсутствуют.

При расторжении супружеского союза законодательство защищает имущественные права как супругов, так и их несовершеннолетних детей. Так как супруги несут за детей общую ответственность, то после развода им потребуется погашать ипотеку совместными усилиями. Поскольку у сторон разные доходы и жизненные обстоятельства, то и объем обязательств по кредиту тоже будет разным.
Поскольку у сторон разные доходы и жизненные обстоятельства, то и объем обязательств по кредиту тоже будет разным.

Есть следующие варианты погашения долга после развода.

  • В ипотечное соглашение вносятся изменения, которые делят ответственность по погашению долга на части. Разводящиеся самостоятельно договариваются о размерах этих частей.
  • Долг по ипотеке и залоговое имущество делятся по судебному постановлению или брачному контракту.

Допускается переоформить кредит только на мужа или только на жену. Но для этого банк должен убедиться в том, что заемщик обладает финансовыми возможностями для погашения ипотечных платежей в одиночку.

В случае если супруг отказывается погашать долг, то обязательства переходят на другого супруга. При несогласии последнего кредитор выставляет жилье на продажу. Если в жилье прописан несовершеннолетний, родителям потребуется провести процедуру его выписки.

Супруги вправе обратиться в суд с просьбой предоставить отсрочку на поиск новой квартиры. Родителям необходимо снять ребенка с учета своевременно, обеспечив его нормальными условиями проживания.

В противном случае сотрудники органов опеки могут лишить их родительских прав. Таким образом, переоформление кредита требует достижения договоренности с банком.

Если кредитор одобрил сделку, то дальнейшие действия проводятся по стандартной схеме выбранным способом.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Приватизация жилья в долевую собственность – передача квартиры, принадлежавшей государству/муниципалитету, в собственность нескольких людей, Договор залога недвижимого имущества – это договор об ипотеке, который должен быть оформлен в Регистрация прав на недвижимость в 2021 году – это внесение записи в Единый реестр Приватизация жилья в долевую собственность – передача квартиры, принадлежавшей государству/муниципалитету, в собственность нескольких людей, Бесплатная юридическая консультация: Федеральный номер: © 2021 Все о недвижимости

Можно ли переоформить ипотеку на квартиру на другого человека и как это сделать

За время действия ипотеки жизненные обстоятельства заемщика могут поменяться, и возникнет ситуация, при которой нужно передать долговые обязательства другому человеку.

Рассмотрим, можно ли провести подобную сделку, и какие способы решения проблемы может использовать заемщик. Отношения между залогодателем и залогодержателем регулирует закон «Об ипотеке». Согласно части 1 статьи 37 имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу.

Согласно части 1 статьи 37 имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу. Но в законе есть оговорка – все действия с заложенным имуществом могут производиться только с разрешения кредитора. После покупки квартиры в ипотеку на нее накладывают обременение.

Любые изменения в составе собственников квартиры, кредитном договоре или закладной должны быть официально зарегистрированы в Росреестре.

Залогодержатель должен подтвердить свое согласие на их внесение письменно. Какие обстоятельства могут стать причиной переоформления ипотечного договора на другого человека:

  1. необходимость покупки жилья большей или меньшей площади;
  2. утрата трудоспособности в связи с получением инвалидности;
  3. раздел имущества при разводе супругов;
  4. ухудшение финансового положения заемщика и, как следствие, невозможность справляться с долговой нагрузкой;
  5. переезд в другой город или регион.

Еще один вариант, при котором понадобится переоформление ипотеки – смерть заемщика и переход права собственности на наследников. В этом случае по наследству переходит не только имущество, но и долги.

Согласие кредитора на переоформление не требуется. Какими бы ни были обстоятельства заемщика, банк имеет право отказать в переоформлении, если посчитает сделку не выгодной или рискованной. Причины отказа могут быть следующими:

  1. Частая смена места работы. У банков существуют определенные требования к стажу заемщика. Если будет выявлен факт постоянной смены работодателей, то банк может отказать по причине риска снижения доходов или потери работы заемщиком.
  2. Плохая кредитная история. В этот параметр входит не только просроченная задолженность перед другими кредиторами. Банк буде проверять количество кредитных обязательств перед другими кредиторами, количество обращений за кредитами за последний период, статистику отказов и т.д. Кроме этого на решение могут повлиять долги по ЖКХ, неоплаченные административные штрафы, налоги и т.д.
  3. Возраст нового заемщика не соответствует требованиям банка. Обычно устанавливают два ограничения – возраст на момент подачи заявки и на момент погашения кредита.
  4. Низкий доход. Банк будет оценивать платежеспособность нового заемщика, чтобы понять, способен ли он справится с кредитной нагрузкой. Переоформление могут одобрить только в случае, если платеж по ипотеке не превышает 40% заработной платы.

Фактически при переоформлении ипотеки банк проводит такую же проверку заемщика, как и при выдаче нового кредита.

Полный список документов, необходимый для проведения процедуры замены, включает:

  1. паспорта действующего и нового заемщика;
  2. действующий кредитный договор;
  3. анкета на кредит, заполненная новым заемщиком;
  4. выписка из единого государственного реестра недвижимости.
  5. заявление о переоформлении ипотеки с указанием причин;
  6. документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость нового заемщика (справка 2-НДФЛ или по форме банка, копия трудовой книжки, заверенная работодателем, трудовой договор и т.д.);
  7. документ-основание возникновения права собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, долевого участия, уступки прав требования);

В процессе принятия решения по заявлению заемщика кредитор может запросить дополнительные документы. Существуют два основных способа переоформить ипотеку на другого человека. Какой из них будет использоваться, решает кредитор, поскольку сделка не должна нарушать его интересы.

Самый простой вариант переоформления предусматривает выдачу нового кредита с закрытием текущих долговых обязательств. При этом новый ипотечный кредит желательно оформлять в том же банке, что и первый договор. Таким образом залогодержатель сможет полностью контролировать ход сделки.

Этапы оформления:

  • Новый заемщик вносит первоначальный взнос в счет погашения старого долга и подписывает новый кредитный договор с банком.
  • Стороны заключают договор по купле-продаже и передают документы на государственную регистрацию.
  • Банк переводит средства по новому кредитному договору в счет полного погашения действующих обязательств. Остаток средств переводится прежнему собственнику жилья.
  • Новый заемщик оформляет анкету на ипотечный кредит и подает ее вместе с документами, подтверждающими его платежеспособность.
  • Действующий заемщик подает заявление в банк с целью согласования продажи ипотечной квартиры.
  • Если банк одобрит оба заявления, необходимо провести новую независимую оценку имущества.

Пока новая сделка не будет зарегистрирована, а обязательства полностью не погашены, заемщик обязан вносить ежемесячные платежи, иначе возникнет просроченная задолженность, и сделка может сорваться. При расторжении брака между супругами или заключении брачного договора, устанавливающего режим раздельной собственности, возможно изменение количества и состава созаемщиков по кредитному договору.

Эта процедура также предусматривает получение согласия кредитора. В договор могут быть внесены следующие изменения: Новый титульный заемщик должен быть собственником залоговой квартиры. Если до этого право собственности на него оформлено не было, то права ему передаются в момент внесения изменений в кредитный договор.

  1. перевод долга на другое физическое лицо;
  2. перевод созаемщика в статус титульного без изменения состава должников.
  3. замена созаемщиков;
  4. вывод одного или нескольких созаемщика из состава должников;

Этапы замены титульного заемщика:

  • Сбор пакета документов, включающий справки о доходах и трудоустройстве нового титульного заемщика, а также другие документы, связанные заменой (мировое соглашение, решение суда, свидетельство о расторжении брака и т.д.).
  • Подача заявления в банк о замене титульного заемщика. Оно подается вместе с пакетом документов. Кредитор в течение 30 дней рассматривает обращение и сообщает о принятом решении.
  • Если замена титульного заемщика предусматривает передачу права собственности на объект недвижимости или выделение имущественной доли, то нужно подготовить проект документа, на основании которого будут зарегистрированы изменения (брачный договор, соглашение о разделе имущества между супругами, договор купли-продажи, дарения и т.д.).

Если решение банка положительное, в ипотечный договор и закладную вносятся изменения.

После этого документы необходимо подать на государственную регистрацию. Виталий Подовжний Руководитель центра ипотечного кредитования, Альфа-Банк Дата публикации: 4 декабря 2021 Мы ждем только ваш комментарий!

0 0

Можно ли переоформить ипотеку на другого человека?

21 апреля 20181,7 тыс. прочитали1,5 мин.2,2 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы1,7 тыс.

прочитали до концаЭто 78% от открывших публикацию1,5 минута — среднее время чтенияИпотечные займы выдаются на долгий срок.

На протяжении этого периода у человека могут возникнуть неприятные жизненные ситуации, из-за которых ему потребуется передать ипотечный кредит иному человеку.Теоретически произвести процедуру переоформления не составляет труда. Для этого требуется подать письменное заявление, переоформить необходимые документы, найти нового заемщика.
Для этого требуется подать письменное заявление, переоформить необходимые документы, найти нового заемщика.

Но в реальности эта процедура часто оказывается намного более трудоемкой.- Одно из главных условий, соблюдение которого позволяет произвести переоформление взятого ипотечного кредита — это получение заемщиком согласия от банка-кредитора.

Это разрешение часто оказывается получить не так-то просто.

Банковское учреждение в этом случае не будет иметь финансовой выгоды, поэтому оно может попросту оказаться от предоставления такой услуги.Переоформить ипотечный займ можно в следующих ситуациях: если происходит замена предмета залога; если вводится новый кредитополучатель, то есть происходит перевод задолженности по ипотеке; если нужно изменить период кредитования; если один из заемщиков хочет прекратить участвовать в кредитной сделке.Реализовать квартиру, которая находится в залоге по ипотеке, можно, если лицо, пожелавшее приобрести объект, будет знать о данном факте и согласится наложить на себя финансовые обязательства перед банком.Для кредитора эта процедура сопоставима с выдачей нового займа.

Все необходимые действия ему приходится повторять сначала. Ему нужно проверить степень платежеспособности нового соискателя, проверить объект недвижимости и так далее.Так как банки часто отказывают в проведении процедуры переоформления, часто у кредитополучателя есть единственный способ реализовать подобную квартиру — найти денежные средства и закрыть задолженность по займу.

Эта процедура называется рефинансированием.

Ее суть заключается в том, что заемщик должен найти другой банк, который даст нужную сумму средств для выплаты ипотечного займа. Также эту процедуру разрешается провести в том банке, который выдал первый ипотечную ссуду.При обращении в банк за оформлением ипотечного кредита соискатели редко предусматривают, что выбранный кредитодатель может в будущем отказать в процедуре переоформления ссуды.
Также эту процедуру разрешается провести в том банке, который выдал первый ипотечную ссуду.При обращении в банк за оформлением ипотечного кредита соискатели редко предусматривают, что выбранный кредитодатель может в будущем отказать в процедуре переоформления ссуды.

Однако этот нюанс также важно учитывать при подборе наиболее подходящей программы кредитования, чтобы не столкнуться в будущем с возможными трудностями.

Как передать долю в ипотечной квартире другому человеку?

Это можно сделать только при согласии банка. Обычно ипотечный кредит стараются оформить на одно лицо, если его доход достаточен для осуществления регулярных платежей.

Возможно, в Вашем случае в момент заключения договора это было не так, поэтому и пришлось привлечь созаемщика. Если ситуация изменилась, банк может пойти навстречу при условии, что Вы, являясь основным заемщиком, получаете доход, достаточный для обеспечения своих кредитных обязательств. Если такого согласия получить не удается, то тогда все действия с данной недвижимостью придется отложить до момента погашения ипотечного кредита.Любые сделки с имуществом, обремененным залогом по ипотечному кредиту, совершаются с согласия банка.

Обратитесь в банк, выдавший кредит, получите от него письменное согласие на сделку.

Сделка по отчуждению доли в праве общей долевой собственности подлежит нотариальному удостоверению.Сделки с заложенным имуществом допустимы только с согласия залогодержателя. Если Вы сможете заручиться согласием банка, то Ваша мама может подарить свою долю Вам. Сама же из созаемщика, вероятно (по усмотрению банка), перейдет в статус поручителя.Как следует из Вашего сообщения, Вы с мамой приобрели в долевую собственность квартиру за счет кредитных средств банка, в связи с чем Ваша квартира находится в залоге у банка и не может быть отчуждена без его согласия.При этом под отчуждением имущества подразумевается и продажа, и дарение, и обмен заложенного имущества.

В Вашей ситуации совершение сделки по передаче Вам доли мамы возможно, но для этого необходимо получить письменное согласие банка на такую сделку либо сначала выплатить кредит банку и освободить квартиру от залога, после чего распоряжаться квартирой по своему усмотрению.Отчуждение доли в праве собственности на квартиру возможно. Однако важно понимать, что если квартира куплена с использованием ипотечного кредита, находится в залоге у банка, то в обязательном порядке перед проведением любой операции с недвижимостью нужно получить предварительное согласие и уведомление залогодержателя – то есть банк.Вы можете получить указанные доли в дар или купить их. Однако любые сделки с имуществом, находящемся в залоге, возможны только с письменного согласия кредитора (банка).

Банки выдают такие согласия в исключительных случаях. Без согласия банка переход прав по сделке не пройдет регистрацию в Росреестре.Второй вариант – это погасить ипотечный кредит, снять обременение в виде ипотеки и после этого переоформить права.Мама может перевести на Вас право на долю несколькими способами, а именно – подарить или продать.

При той и другой сделке нужно получить согласие супруга Вашей матери, если на момент приобретения недвижимости она находилась в браке. Помимо этого, необходимо получить согласие банка, а также переделать всю кредитную документацию.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Возможности и порядок переоформления ипотеки на другого человека

»

Мнение эксперта Сергей БогдановСтаж работы в Сбербанке 12 лет.Переоформление ипотеки на другое лицо в Сбербанке осуществляется в рамках ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Квартиру, купленную в кредит, можно перерегистрировать на другого человека при соблюдении установленных законом требований.Также кредитор предлагает иные программы, в том числе, рефинансирование действующего займа, полученного в другом банке.

По статистике, большинство заемщиков прибегают к процедуре переоформления из-за возникновения сложностей с выплатой. Сбербанк предлагает низкие ставки при рефинансировании, для облегчения кредитной нагрузки на плательщика.

Погашение ипотеки занимает годы и даже десятилетия.

Вполне возможно, что в процессе обслуживания текущего кредитного долга возникает необходимость в улучшении, расширении жилья или смене места жительства. Могут возникнуть потребности в передаче квартиры в дар или возмездном переоформлении собственника.

При наличии иной недвижимости, не обремененной ипотекой и другими обязательствами, можно попробовать вариант согласования нового залогового обеспечения на другую квартиру.Условия сделки с банком включают:

  1. снятие обременения с текущего объекта и регистрация в залог нового имущества.
  2. переоформление залога с подписанием нового контракта на остаток долга;
  3. подачу полного пакета документов по недвижимости;
  4. новую оценку объекта, предложенного в качестве обеспечительной меры, с условием не ниже 80% от суммы ипотечной задолженности;

После того, как банк снимает ограничения с ипотечного жилья, оно может быть продано, подарено, использовано любым другим способом в рамках закона, без дальнейшей необходимости в согласовании с кредитором.Схема оформления нового залогового обеспечения чаще всего связана с намерением получить более комфортное жилье взамен предыдущего, взятого в ипотеку.Переписать кредит на другого человека можно только с согласия залогодержателя, т.е. банка, выдавшего ссуду. Для одобрения сделки, необходимо подать заявление с указанием объективных причин переоформления.После оценки кредитором всех обстоятельств, будет принято решение по заявке. При вынесении положительного вердикта, начинается процедура перерегистрации ипотечного переоформления.В связи с высокой конкуренцией, кредитные организации привлекают действующих заемщиков других банков выгодными условиями рефинансирования.

Важно! В данном случае согласие первичного кредитора не требуется!На сегодняшний день Сбербанк предлагает самые низкие процентные ставки по кредитованию и рефинансированию, поэтому процедура перехода неоправданна.При разводе, процедура переоформления актуальна, когда недвижимость остается у одного супруга, а ипотеку платит другой.При предоставлении соискателем свидетельства о разводе и справки 2-НДФЛ, банк одобрит ходатайство.При разводе супругов процедура носит формальный характер, поскольку в большинстве случаев муж/жена выступают в роли поручителей/созаемщиков.Стадии переоформления кредитных обязательств:

  • Совместно с кредитным менеджером они подают заявление на перевод ипотеки.
  • Стороны обязаны самостоятельно прийти к общему решению в отношении приобретенной недвижимости.
  • Супруги собирают необходимые документы (паспорта, 2-НДФЛ, свидетельство о разводе, ипотечный договор).

После подачи заявления, документы передаются в отдел оценки для проверки полученных данных.

При вынесении положительного решения, стороны обязаны явиться в отделение банка для переоформления договора.В случае смерти заемщика, все кредитные обязательства переходят к наследнику имущества. При согласии всех сторон сделки, вывод умершего из договора осуществляется сразу. В некоторых ситуациях, требуется судебное решение.

Тогда заинтересованная сторона получает определение суда, а потом отправляет документы кредитору.

Случается и так, что должникам отказывают, поэтому вывод покойника осуществляется после официального постановления.Перевести ипотеку на другого человека в случае смерти заемщика можно с соблюдением простых рекомендаций:

  • В заявлении нельзя упоминать о финансовых проблемах. Банк может посчитать, что у клиента плохая платежеспособность.
  • Заявитель должен доказать, что с выводом покойника, банк не понесет потерь.

В сложной финансовой ситуации, при отсутствии средств для погашения, клиент может попросить сменить заемщика по ипотеке Сбербанка.

Но важно, чтобы соискатель удовлетворял требованиям банка.Этапы перевода:

  • Кредитором проводится проверка личности будущего должника в течение 1-5 дней.
  • В случае одобрения, банк заключает с новым заемщиком соглашение и проводит перерегистрацию ипотеки.
  • Оформляется заявление с указанием объективных причин и реквизитов нового заемщика.

При ухудшении финансового положения заемщика, банк может предложить реструктуризацию долга, в крайнем случае – продажу ипотечной квартиры.Взаимоотношения кредитора и заемщика регулируются двумя главными законодательными актами: Гражданским кодексом РФ ФЗ-102 «Об ипотеке». Согласно им, замена заемщика разрешается в случае согласия банка.Процедура переоформления не принесет кредитору выгоды, однако он может пойти навстречу клиенту, если при этом не возникнет никаких препятствий, и это единственный способу уберечь договор от неисполнения обязательств.Ситуации могут быть разные.

Переоформление ипотеки наиболее часто встречается, если наступает:

  • Развод.

В случае развода один из супругов выступает за сохранение ипотеки с намерением и дальше обслуживать долг. Данная ситуация довольно распространена, и банки, как показывает практика, принимают положительное решение в отношении таких просьб.

  • Потеря трудоспособности.

Также может возникнуть потребность продолжения выплаты ипотечного кредита при получении, например, инвалидности основным заемщиком. Родственники больного могут обратиться в банк с целью переоформления займа на другого человека.

  • Переезд.

Если клиент сменил место жительства, однако не желает продавать жилье или отдавать его банку, и при этом не имеет возможности должным образом погашать задолженность, то он может подать заявление о смене ответственного по договору лица.

  • Увольнение и утрата платежеспособности.

Если материальное положение клиента резко ухудшилось и пока не видится никаких перспектив разрешения ситуации, для сохранения имущества и своей кредитной истории, займ можно переписать, например, на его супругу.

Важно! Для переоформления ипотеки на другого человека банку потребуется указать вескую причину, послужившую основанием обращения.Человек, на которого будет переводится ипотека, должен соответствовать всем требованиям кредитора в отношении доходов, занятости, финансовой репутации и комплектности необходимых документов. Только если он пройдет все проверки, банк согласится на такую замену кредита.

У каждого заемщика имеется возможность осуществить замену должников, если иное не прописано в ипотечном договоре.

Переоформление возможно с сохранением срока кредитования.Владельцу квартиры можно переоформить ипотеку на созаемщика. В большинстве случаев ими выступают супруг/супруга лица, оформляющего жилищную ссуду. Важно, чтобы будущий плательщик соответствовал требованиям банка:

  1. официальный доход удовлетворяет условиям банка и подтвержден.
  2. стаж работы – от 6 месяцев, общий трудовой – свыше 1 года;
  3. возраст – от 21 года;

Специальных выгодных программ кредитования не предусмотрено, переход осуществляется на общих условиях.Также возможно переоформить ипотеку на мужа и жену, но при условии отсутствия брачного контракта.

В некоторых случаях, один из супругов выкупает задолженность второго, и регистрирует на себя недвижимость.Переоформление ипотечной ссуды на ребенка возможно, только при условии, что он достиг 18 лет, укладывается в возрастной ценз и имеет официально подтвержденный уровень дохода с необходимым трудовым стажем.Законодательство не запрещает переоформлять жилищный кредит на третьих лиц, главное, чтобы они соответствовали требованиям кредитной организации.Переписать ипотеку на другого человека не очень сложно. По механизму проведения эта сделка очень похожа на процесс рефинансирования займа, с той лишь разницей, что еще один кредит берет не действующий заемщик, а другое физлицо. Но по факту деньги направляются на погашение старого долга.Итак, переоформление жилкредита имеет следующие этапы:

  • Кредитор вместе с экс-заемщиком подают письмо о снятии обременения в Росреестре.
  • Проводится регистрация нового обременения на имущество в Росреестре.
  • После тщательной проверки и принятия положительного решения банк может потребовать внести первоначальный взнос, который подтвердил бы намерения клиента приобрести залоговую квартиру и перевести долг на себя. Таким образом финучреждение снижает кредитные риски.
  • Заключение договора купли-продажи недвижимости.
  • Подписание кредитного договора. В документе предусматривается, что заемщик получает целевой кредит на погашение уже действующей задолженности.

Кроме этого, покупателю залоговой недвижимости придется взять на себя все расходы по переоформлению сделки.

Речь идет о:

  1. банковских комиссиях;
  2. страховании недвижимости;
  3. оплате услуг нотариуса;
  4. расходах, связанных с регистрацией обременения в Росреестре.
  5. страховании жизни и здоровья (если заемщик хочет избежать повышения ставки по кредиту);

Чтобы ипотеку перевести на другого человека, необходимы следующие документы нового заемщика:

  1. паспорт РФ;
  2. свидетельства о браке, рождении детей или другие бумаги, указывающие на семейное положение;
  3. справки о доходах с официального места работы, а также документы, подтверждающие дополнительные источники прибыли (при наличии);
  4. трудовая книжка или договор с отметками работодателя.

В отделении банка придется заполнить заявление-анкету. Этот документ содержит подробные сведения о новом клиенте банка: контактные данные, место жительства/регистрации/работы, должность, размер среднемесячных доходов и расходов, наличие имущества, кредитная история и т.д.Перед заполнением анкеты важно учесть, что вся указанная в ней информация должна подтверждаться документально, особенно сведения об имуществе и действующих кредитах.

Если потенциальный клиент владеет движимым и/или недвижимым имуществом, это положительно повлияет на его кредитный рейтинг.

Чтобы перевести ипотеку на другого человека, необходимо пройти все этапы, начиная с подачи заявки и заканчивая передачей права собственности на квартиру.Оформить заявление для переоформления ипотеки на другого человека можно только в отделении банка, где выдавался займ. При составлении обращения особое внимание следует уделить причинам передачи долговых обязательств и прав на недвижимость.После оформления прошения, кредитору необходимо передать следующие документы будущего заемщика:

  • Свидетельства о заключении/расторжении брака и рождении детей.
  • Паспорт.
  • Справку по форме банка или 2-НДФЛ (за 6 месяцев).
  • Копию трудовой книжки.
  • ИНН, СНИЛС, военный билет, загранпаспорт.

При обращении в банк, текущему владельцу недвижимости нужно иметь с собой паспорт, заявление на переоформление и ипотечный контракт.

Важно! В некоторых случаях договор заключается без возможности переоформления, данное условие обжалованию не подлежит.После предоставления всех необходимых документов, заявление передается на рассмотрение в отдел оценки.

Организация тщательно изучает указанные данные, сопоставляя их с требованиями банка.Помимо общих критериев, соискателю требуются: хорошая кредитная история без просрочек, высокий доход и российское гражданство.Получить согласие банка-кредитора можно только при соблюдении всех установленных требований.Срок обработки заявления – 1-5 дней. Затянуть с принятием решения банк может только в случае предоставления недостоверной информации, завышения дохода или упоминание заемщика в черном списке.После одобрения, с заемщиком и новым плательщиком согласуется дата подписания документом.

Прежний владелец квартиры оформляет заявление на полное досрочное погашение за счет полученных средств, а новый заемщик подает заявление на получение кредита.Затем заключается договор купли-продажи с оформлением закладной, производится переоформление прав собственности в Регистрационной палате.Некоторые банки напрямую приписывают в договоре запрет на возможность переоформления ипотеки на другого человека. В этом случае достигнуть изменения условий соглашения практически невозможно. В этом случае можно рассмотреть возможность использования механизма рефинансирования в другой организации, которая более лояльно относится к клиенту.При обращении в банк за переоформлением ипотеки важно убедиться в том, что личность заемщика удовлетворяет предъявляемым требованиям.Возможно будет интересно!Что выгоднее ипотека или копить в 2021 году: примеры расчетов

  • Кредитная история содержит негативные записи, свидетельствующие о фактах просрочки выплат по ранее оформленным займам;
  • Отмечаются частая смена места работы, а стаж на предприятиях не превышает полугода.
  • Потенциальный заемщик достиг максимально допустимой возрастной границы- большинство банков готовы работать с клиентами до возраста 65 лет;
  • Имеются другие обязательства, на погашение которых уходит более 40% дохода;
  • Отсутствует постоянный источник дохода, поступления не могут быть подтверждены;

Банк изучает не только заемщика, но и сопутствующие факторы.

Например, если гражданин предъявляет справку с высоким уровнем дохода, но на предприятии постоянно задерживают ее выплаты, то с большой долей вероятности одобрения не будет получено.С переоформлением ипотеки не возникнет проблем в том случае, если от банка будет получено одобрение и личность нового заемщика полностью удовлетворит кредитора. Для сокращения временных затрат рекомендуется обращаться в крупнейшие российские банки и заранее изучить требования в части предоставления необходимого перечня документов.

Провести процедуру переоформление ипотеки на другое лицо можно только при соответствии нового заемщика требованиям банка:

  • Возраст – от 21 года до 70 лет на момент последней выплаты платежа.
  • Доход официально подтвержден справкой по форме банка или 2-НДФЛ. Платеж по ипотеке должен составлять не более 40% от всего заработка.
  • Стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте. Общий трудовой – более 1 года.
  • Отсутствуют судимости.
  • Имеются созаемщики или поручители. Они служат гарантией банка и повышают шансы на одобрение.
  • Наличие гражданства РФ и постоянной прописки на территории субъектов РФ.
  • Отличная кредитная история.

В соответствии с российским законодательством и подписанным кредитным договором банк является залогодержателем недвижимости и заинтересованным лицом. Поэтому любые действия с обремененной недвижимостью должны производиться только с согласия кредитора.К таким действиям относятся продажа, обмен, любые улучшения жилплощади, а в некоторых случаях даже сдача в аренду.

В частности, по 102-ФЗ установлено, что с согласия банка-залогодержателя квартиру можно подарить, обменять, продать, внести ее в качестве вклада в имущество хозтоварищества и т.д.Законодательным актом, регулирующим процесс замены залога, помимо 102-ФЗ является Гражданский кодекс РФ (ст. 345). Именно эти документы устанавливают нормы, правила и возможность обмена недвижимости, находящейся в залоге по ипотечному договору.При процедуре непосредственного обмена заложенной по кредиту квартиры имеются следующие нюансы:

  • Обмен одной квартиры на другую возможен только при наличии положительной кредитной истории у клиента (отсутствие длительных просрочек).
  • Банк может дать свое согласие на замену залогового имущества, но делать это он не обязан.
  • Приобретаемая недвижимость должна покрывать остаток задолженности (учетом начисленных процентов) с дисконтом минимум в 20-30%.
  • Обмен предполагает замену существующего залога, то есть переоформление ипотеки на другой объект недвижимости.
  • Процесс замены регулируется не столько кредитным договором, заключенным с конкретным заемщиком, а больше внутренними положениями, инструкциями и регламентами банка (одни кредиторы могут разрешить обмен только после погашения задолженности более половины срока кредитования, другие – не имеют жесткой привязки к дате заключения сделки).

Важно!

Перед поиском нового жилья и подписанием любых документов заемщику следует получить предварительное разрешение от своего банка. Если этого не сделать, можно потратить силы и время впустую и получить при этом отказ.

Основные причины отказа в переоформлении:

  • Кредитная история не соответствует требованиям банка.
  • Не подтвержден указанный в справке доход.
  • Высокая финансовая нагрузка, связанная с большим количеством открытых займов.
  • Отсутствие документов, подтверждающих доход и занятость соискателя.
  • У родственников будущего заемщика имеются открытые задолженности по кредитным ссудам.
  • Фирма, на которую работает соискатель, имеет сомнительную репутацию.
  • Сомнительная информация о будущем заемщике (компрометирующие фотографии в социальных сетях, плохие отзывы от работодателя и т.д.)
  • Неадекватное поведение при оформлении заявления.
  • Будущий плательщик выступает фигурантом в деле ФССП.
  • Наличие судимостей и административных правонарушений.

Банк оставляет за собой законное право отказать в переоформлении ипотечного займа, в таком случае будущий заемщик может обратиться в другую кредитную организацию и подать заявку на потребительский кредит.В случае положительного решения, средства переводятся на счет владельца квартиры для погашения задолженности и снятия обременения.

Процесс передачи долговых обязательств новому заемщику более простой, чем первичное согласование ипотечной сделки, и состоит из следующих шагов:

  • Если банк готов переоформить ипотеку, средства по остатку текущей ипотечной задолженности вносят на ипотечный счет продавца собственности.

    После погашения ссуды остаток средств остается на счету нового заемщика.

    Новый договор подразумевает обязательства на всю сумму, выданную новым кредитором.

  • Изучение и согласование условий рефинансирования ипотеки. На данном этапе текущим заемщиком оценивается экономическая целесообразность передачи прав другому собственнику, а покупатель анализирует выгоду приобретения ипотечного жилья с обременением по остатку долговых обязательств.
  • Если условия устраивают все стороны предстоящей сделки, готовят документы для рассмотрения в сторонней финансовой организации.

    Сюда входят документы на нового заемщика, подтверждающие личность, соответствие параметрам банка, доход, а также копия действующего ипотечного соглашения.

Иногда действующий кредитор согласует новые условия ипотечного займа с более выгодными параметрами, переоформляя долг с одного клиента на другого. По этой причине, не стоит исключать вариант, когда, заручившись предварительным согласием на рефинансирование в новой организации, клиент, сообщив о данном факте своему кредитору, получает одобрение переписать долг в пределах своей организации.Кредитные доноры – лица, оформляющие на себя кредит за вознаграждение. Подобная услуга подходит тем, кто не хочет или не может оформить на себя займ по объективным причинам.Схема взаимодействия:

  • Клиент находит кредитного донора через интернет или знакомых.
  • Кредитный донор оформляет в банке ссуду на оговоренных условиях. Он передает денежные средства клиенту под расписку и получает за это вознаграждение (обычно, 10-15% от размера долга).
  • На протяжение всего срока клиент выплачивает задолженность. При невыполнении своих обязательств, кредитный донор может обратиться в суд.
  • Обе стороны подписывают контракт с указанием необходимой суммы кредита, срока выплаты и размера вознаграждения за предоставленные услуги.

Смотрите также: помощь в получении кредитов стала благодатной почвой для мошенничества на территории постсоветского пространства.

Одна из многочисленных схем описана в сюжете телеканала «Россия 1».Поменять квартиру в ипотеке можно с помощью нескольких вариантов, каждый из которых имеет своих особенности, плюсы и минусы.

Рассмотрим каждый в деталях.Данный вариант обмена ипотечного жилья будет предпочтительнее для тех заемщиков, которые планируют купить новую квартиру большей площади и, соответственно, с более высокой стоимостью.В этом случае, сделка будет осуществляться путем погашения остатка задолженности с помощью собственных средств или привлечения обычного потребительского займа. Для того, чтобы продать имеющуюся в залоге банка квартиру, следует получить его разрешение на такую процедуру и дополнительно на снятие обременения с нее.Как показывает практика, банки неохотно идут на такие операции из-за повышенных рисков.

Выгода здесь имеется только для клиента, улучшающего свои жилищные условия.Процесс снятия обременения с залоговой недвижимости и ее продажа с одновременным приобретением новой включает в себя следующие шаги:

  • Поиск новой квартиры (аналогично заключается договор купли-продажи).
  • Заключение нового кредитного договора.
  • Получение разрешения от банка-кредитора на продажу обремененной недвижимости и одновременная подача заявки на получение новой ипотеки.
  • Обременение нового залога в регистрирующем органе.
  • Погашение остаточной задолженности по действующему договору и последующее снятие обременения с недвижимости.
  • Поиск покупателя на квартиру и заключение договора купли-продажи.

Для покупателя старой квартиры никаких минусов не будет, так как приобретает он недвижимость уже без какого-либо обременения.Подробнее о том, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать читайте далее.

Альтернативным вариантом обмена квартиры в ипотеке на другую является простая смена залога посредством заключения договора мены.

Заключение такого договора будет актуально только при условии практически идентичной стоимости двух объектов. Установление такого факта производится заинтересованным банком-кредитором.Процесс замены залога в этом случае будет производиться в следующем порядке:

  • Предоставление полного пакета документов на новую жилплощадь.
  • Подписание договора мены.
  • Снятие обременения со старой недвижимости.
  • Оценка новой жилплощади и уточнение условий ипотеки по предстоящей сделке.
  • Получение согласия банка.
  • Передача новой квартиры в залог банку.

Такая сделка имеет ряд сложностей в своей реализации, так как среди собственников недвижимости найдется мало людей, готовых согласиться на обмен квартиры, находящейся в залоге банка.Данный способ обмена ипотечной недвижимости является наиболее предпочтительным для банка, так как имеет минимальные риски.

Простыми словами, заемщик продает имеющуюся недвижимость с разрешения банка и покупает новую также с привлечением заемных средств (с доплатой через ипотеку).Процедура состоит из нижеприведенных шагов:

  • Оформление сделки по новому ипотечному кредиту.
  • Поиск приобретаемой квартиры (также заключается договор покупки).
  • Получение официального согласия банка и подача заявки на новую ипотеку.
  • Выставление старой квартиры на продажу и заключение договора купли-продажи с покупателем.
  • Снятие старого обременения и передача в залог новой квартиры.

То есть здесь происходит одновременный процесс продажи старой квартиры и покупка новой.

Для уменьшения возможных рисков можно использовать банковские ячейки для расчетов.

Организационно такую сделку можно оформить в один день.Отдельно следует сказать, что обмен ипотечной квартиры на более дешевую будет крайне затруднителен.

Получить разрешение от банка в этом случае будет практически невозможно, так как ни один банк не согласиться сознательно снижать ликвидность залога.Выйти из этой ситуации можно с помощью двойного договора купли-продажи на оба объекта недвижимости, когда первая квартира в ипотеке продается после снятия обременения. Об этом рассказывалось выше.

В Сбербанке возможно переоформление ипотеки на другое лицо, если иное не прописано в кредитном договоре. Суть процедуры сводится к передаче кредитных обязательств новому заемщику.Изначально клиенту необходимо подать заявление на переоформление вместе с будущим соискателем.

При одобрении запроса нужно предоставить пакет документов, и оформить заявку на полное досрочное погашение. После получения средств от нового плательщика, перерегистрировать ипотеку на него.Процедура не имеет существенных ограничений и ничем не осложнена. При соблюдении всех условия банка поменять созаемщика по ипотеке можно за 6-8 недель.Процедура переоформления начинается с обращения к кредитору с обозначением причин, толкнувших на принятие такого решения.

После ознакомления с обстоятельствами банк предлагает варианты решения сложившейся ситуации.Смена нового заемщика предусматривает последовательность следующих действий:

  1. Внесение заявки по замене заемщика на Кредитный комитет.
  2. В процессе организационных мероприятий по переоформлению кредита, прежний заемщик должен вносить плату за жилье согласно графику платежей, чтобы не допустить просрочки.
  3. Оформление сделки.
  4. Оценка залогового имущества за счет нового клиента (не обязательное условие).
  5. Подготовка необходимой документации новым плательщиком ипотеки.

В назначенный день прежний клиент заполняет заявление на досрочное погашение ипотеки за счет средств, полученных новым плательщиком.

Прежний заемщик получает справку, которая подтверждает закрытие ипотечного кредита и отсутствие долговых обязательств перед банком.Новому заемщику предоставляется договор и график платежей по ипотеке. Новый залог жилья должен быть зарегистрирован в МФЦ или Регистрационной палате.

ВНИМАНИЕ! Процедура переоформления ипотеки на новое лицо может занимать от 2-8 недель.