Как осуществляется продажв квартиры находящейся в долевой собственности



Как осуществляется продажв квартиры  находящейся в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности


» » 5 443 просмотровСодержаниеПродажа квартиры, находящейся в долевой собственности, отличается от продажи квартиры, которой владеет только один человек. При совершении подобной сделки Продавцу понадобится учесть интересы всех дольщиков, соблюсти юридический регламент и составить договор купли-продажи с учетом актуальных стандартов и норм.

Так из каких же конкретных пунктов состоит порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности?Долевое владение жилым помещением предполагает наличие группы собственников (от 2 и более).

Недвижимость распределяется между несколькими людьми в следующих случаях:

  • Жилое помещение перешло в наследство нескольким лицам.
  • Супруги решили разделить совместно нажитое имущество, которым до этого они владели в равной степени и на общих правах (без какого-либо фактического выделения).
  • тогда, когда в ней было зарегистрировано сразу несколько граждан.

Обычно продажа доли в квартире подразумевает не продажу конкретных метров, а продажу права собственности на отчуждаемую долю.

В этом смысле квартира отличается, например, от земельного надела, где можно вычислить конкретную долю владельца, ограничить ее «в натуре» с помощью кадастровых инженеров и уже впоследствии произвести с ней желаемые юридические действия.Когда речь идет про жилое помещение, разделение его на части «в натуре» возможно только при наличии обособленных входов и обособленных подключений к газу, воде и электричеству для каждого потенциально отдельного собственника.

В большинстве жилых помещений данные условия отсутствуют. Поэтому в законодательстве применяется понятие «идеальная доля». Эта дробная величина отражает то, какая доля по отношению к общему праву собственности принадлежит каждому из совладельцев.Как же осуществляется пользование жилым помещением, если при его реализации происходит продажа именно права, а не реальной и физически ощутимой площади?

Совладельцы могут пользоваться квартирой на общих правах, например, разделив ее между собой полюбовно и установив график посещения кухни, туалета, ванной комнаты, гостиной и пр. Если же собственникам не удастся прийти к консенсусу, разрешить конфликт им поможет суд.

Судья вынесет постановление о режимном пользовании квартирой каждым из совладельцев и о разделении квадратных метров между участниками процесса в соответствии с их долями ().Дольщики оплачивают коммунальные платежи и налоги на жилье в равных размерах, вне зависимости от того, какие доли закрепляются за ними в официальных правоустанавливающих документах на квартиру. Если представить, что жилое помещение принадлежит 3 гражданам (в пропорциях 3/5 доли, 1/5 доли и 1/5 доли), то оплатить налог на имущество граждан и пришедший коммунальный счет они должны будут уже по другой, равной, схеме – по 1/3 от общей суммы с каждого.Если один из собственников решит продать свою долю в квартире, ему понадобится быть готовым к ряду сложностей. Во-первых, такой объект окажется на рынке куда менее востребованным, чем если бы квартира отчуждалось целиком.

Продавцу не удастся выручить за подобную сделку много средств, ведь людей, желающих приобрести уже используемую квартиру, отыскивается мало.

Во-вторых, собственнику понадобится сначала предложить свою часть недвижимости другим совладельцам, т.е.

соблюсти преимущественное право выкупа., собственники имеют возможность приобрести отчуждаемую долю в первоочередном порядке, если они не желают делить жилое помещение с новым соседом.

Продавцу понадобится направить каждому владельцу письменное уведомление, содержащее следующую информацию:

  1. основание долевого владения (приватизация, наследование и пр.);
  2. указание цены (цифрами и прописью);
  3. ссылка на правоустанавливающий и правоподтверждающий документ;
  4. ФИО адресата (кому);
  5. просьба сообщить о намерении по поводу отчуждаемой недвижимости в соответствии со ст. 250 ГК РФ;
  6. дополнительные данные об отправителе (дата и место рождения, паспортные сведения);
  7. дата составления и подпись.
  8. ФИО отправителя (от кого);
  9. описание будущего предмета продажи (доля в праве собственности на квартиру с указанием ее адреса, номера, площади, количества комнат);

Продавцу также потребуется обезопасить себя на тот случай, если впоследствии кто-либо из собственников заявит о неполучении уведомления. Можно составить каждое извещение в 2 экземплярах (или же в копиях) и попросить совладельцев расписаться на дубликатах, предназначенных для них писем.

Здесь же нужно будет проставить даты росписей.

Все материалы понадобится сохранить. Продавец также может направить уведомления ценными или заказными письмами, сохранив чеки об их отправке.Дольщики будут иметь только 1 месяц на раздумья. При этом они не смогут запретить гражданину продать его собственную долю – даже если такой «запрет» поступит, Продавец вправе оставить его без внимания.В течение 30 дней собственники могут согласиться на предложение.

Тогда Продавцу потребуется заключить с заинтересованным лицом договор купли-продажи.

При наличии сразу нескольких заинтересованных совладельцев Продавец может выбрать Покупателя по своему желанию.

Если дольщики откажутся от предложения, от каждого из них нужно будет постараться получить нотариально заверенный отказ.Однако иногда случается так, что собственники специально избегают получения извещения. Процесс продажи это не сорвет. Если 1 или несколько совладельцев проигнорируют уведомление и не ответят на него в течение 30 дней, разрешение на проведение сделки с 3 лицами будет считаться автоматически полученным.

Единственное, что понадобится сделать Продавцу в этом случае, – документально подтвердить соблюдение преимущественного права выкупа со своей стороны.Если гражданин решит незаконно «перешагнуть» через процедуру по уведомлению других дольщиков, это обернется для него серьезными неприятностями.

В течение 3 месяцев после обнаружения нарушения собственник, оставшийся непроинформированным, сможет обратиться в суд с просьбой перевести на него права и обязанности Покупателя. Это значит, что при удовлетворении иска владельцем доли будет назначен именно он. То же самое произойдет, если Продавец попробует обмануть дольщиков с точки зрения реализуемых условий – например, предложит им завышенную цену за приобретение права собственности на недвижимость, а затем, когда дело дойдет до публичных торгов, снизит ее.В некоторых ситуациях преимущественное право выкупа доли все же может остаться несоблюденным.

То же самое произойдет, если Продавец попробует обмануть дольщиков с точки зрения реализуемых условий – например, предложит им завышенную цену за приобретение права собственности на недвижимость, а затем, когда дело дойдет до публичных торгов, снизит ее.В некоторых ситуациях преимущественное право выкупа доли все же может остаться несоблюденным. Речь идет про следующие случаи:

  • Продажа доли должника с публичных торгов. Недвижимость может быть реализована кредиторами в принудительном порядке, если должник не имеет других ресурсов для покрытия накопившихся долгов. В этом случае право преимущественного выкупа также не будет учитываться.
  • Заключение договора дарения. Другие совладельцы не могут запретить Дарителю безвозмездно расстаться со своей долей в пользу лица, которое он выберет сам. Иногда Продавцы пользуются этой «лазейкой» для того, чтобы скрыть сделку по купле-продаже недвижимости. Они также могут подарить постороннему гражданину лишь часть от своей доли, чтобы впоследствии предложить выкупить ее полностью (т.е. как будто бы соблюсти преимущественное право выкупа). За подобные махинации Продавец и Покупатель рискуют столкнуться с реальными последствиями – такая сделка может быть оспорена совладельцем жилья и признана недействительной.
  • Заключение договора займа. Суть этой схемы также заключается в сокрытии фактического правонарушения. Продавец якобы обращается с просьбой о даче займа к Покупателю. Сумма займа равняется стоимости доли в праве собственности на квартиру. Обеспечительную функцию в соглашении выполняет сама доля, которая сначала закладывается, а при неисполнении обязательств – переходит к «заемщику» (Покупателю). Продавец берет деньги, однако срок возврата займа намеренно пропускает. Тогда «заемщик» и «должник», минуя суд, заключают отступное соглашение. В результате Продавец получает деньги, а Покупатель – долю в праве собственности. Такая сделка также может быть признана ничтожной после обращения в суд другого совладельца. Покупателю («заемщику») придется возвратить долю Продавцу («должнику»), ведь отступное соглашение будет признано недействительным. А вот Продавцу понадобится выплатить долг в пользу Покупателя в соответствии с уже заключенным, пусть и фиктивным, договором займа.

Кредиторы получают возможность продать долю должника с публичных торгов, только если он имеет другую недвижимость для проживания. Лишать человека единственного жилья взыскатели не имеют права.

Однако из этого правила находится исключение – ипотека. Если долг сформировался в связи с приобретением доли в этой самой квартире, то кредиторы вполне могут отобрать и реализовать ее в пользу 3 лиц.Совладельцы могут прийти к добровольному решению продать всю квартиру сразу, целиком.

Это обернется для них и ускорением процесса, и, вероятнее всего, более ощутимой выгодой, ведь в таком приобретении будет заинтересовано уже куда больше Покупателей.Оформить подобную сделку можно 2 способами:СпособОписаниеЗаключение договора купли-продажи со множественностью лиц, выступающих в роли «Продавца».Этот способ предпочтителен в том случае, если совладельцы жилья проживают близко друг к другу (ведь им понадобится собраться вместе при определенных юридических операциях).

Кроме того, данный вариант выгоден с финансовой точки зрения – за заключение договора, предметом которого выступает целая квартира, понадобится оплатить только 1 государственную пошлину в размере 2000 рублей.Соблюдать право преимущественного выкупа не требуется, т.к.

не остается никого, в чью пользу его можно было бы реализовать.При подписании договора всем собственникам понадобится лично присутствовать в кабинете нотариуса и проставить на документе свои подписи.При желании совладельцы могут составить нотариальную доверенность, указав, что от их лица будет выступать только 1 гражданин – тогда на него ляжет обязанность по сбору необходимых материалов и составлению договора купли-продажи.Заключение нескольких договоров купли-продажи.Каждый собственник заключает с одним и тем же Покупателем отдельное соглашение.

В результате тот приобретает целую квартиру и общее право собственности на нее, но с технической точки зрения делает это дробно, по долям.Данный способ подходит в том случае, если собственники проживают далеко друг от друга, желают сами курировать процесс отчуждения и/или не хотят доверять дело лишь 1 человеку из всей группы дольщиков.

В результате тот приобретает целую квартиру и общее право собственности на нее, но с технической точки зрения делает это дробно, по долям.Данный способ подходит в том случае, если собственники проживают далеко друг от друга, желают сами курировать процесс отчуждения и/или не хотят доверять дело лишь 1 человеку из всей группы дольщиков.

За каждую отдельную перерегистрацию права собственности понадобится уплатить по 2000 рублей.Кроме того, каждому из собственников понадобится соблюсти право преимущественного выкупа доли в отношении всех других совладельцев.

В кабинете нотариуса понадобится присутствовать, соответственно, только сторонам отдельно взятого договора – Продавцу и Покупателю.Если все собственники выражают заинтересованность в продаже, и только 1 из них отказывается расставаться со своим правом на недвижимость, способ разрешения конфликта будет зависеть от фактических размеров долей каждого совладельца.Гражданин, противящийся проведению сделки, может владеть крайне малой долей в сравнении с долями других собственников.

Тогда совладельцы могут побудить его к продаже его права собственности благодаря судебному постановлению. Такая практика носит название «принудительной продажи» и соответствующего «принудительного выкупа». Согласно , подобный вариант может применяться при одновременном выполнении следующих условий:

  • Доля гражданина в общем праве собственности ничтожно мала (например, 1/30).
  • Не имеется объективной возможности для (т.е. квартира оснащена только 1 входом, санузлом, кухней).
  • Гражданин практически незаинтересован в пользовании квартирой, находящейся в долевом владении (т.е. он не проживает в данном жилом помещении и не нуждается в его наличии).

Если все 3 вышеперечисленные положения имеют место, тот или иной собственник может обратиться в районный суд по месту проживания ответчика (гражданина, несогласного с продажей).

Сначала рекомендуется все же попробовать урегулировать ситуацию в досудебном порядке, направив совладельцу письмо с просьбой выкупить долю на общих основаниях и в добровольном порядке. Даже если обращение не возымеет успеха, у истца появится наглядное доказательство того, что он пытался разрешить конфликт (копия письма или квитанция о его отправке/уведомление о вручении).В своем исковом заявлении человеку, выступающему от лица других дольщиков, понадобится отразить следующую информацию:

  1. список прилагаемых материалов;
  2. ФИО и адрес проживания истца;
  3. суть спора;
  4. основания, в соответствии с которыми истец и ответчик получили свои доли в праве собственности на квартиру;
  5. адрес квартиры, ее техническое описание (площадь, количество комнат и пр.);
  6. результаты оценочной экспертизы (по своему желанию истец может заранее провести оценку стоимости имущества, однако такая же процедура может быть назначена и судом либо по ходатайству сторон, либо по ходатайству ответчика);
  7. ФИО и адрес проживания ответчика;
  8. цена иска (рассчитывается на основании стоимости ничтожной доли);
  9. попытки мирного урегулирования (были ли, чем завершились, чем подтверждаются);
  10. описание обстоятельств, предшествующих обращению в суд;
  11. указание размеров долей как истца, так и ответчика;
  12. дата составления и подпись.
  13. название и адрес расположения судебной инстанции;
  14. требования, обоснованные ссылками на нормы действующего законодательства;

В случае удовлетворения требований истца ответчику понадобится возместить ему все понесенные расходы, в т.ч. и за проведение оценочной экспертизы.

Исковое заявление понадобится дополнить следующим комплектом материалов:

  1. выписка о собственниках и размерах их долей из ЕГРН;
  2. копия паспорта истца;
  3. документ, подтверждающий право собственности истца на его долю;
  4. квитанция об оплате госпошлины (составляет от 400 до 60000 рублей в зависимости от цены иска);
  5. справка о регистрации обеих сторон в спорном жилом помещении;
  6. заключение эксперта о стоимости доли (если оценка уже проводилась);
  7. подтверждение намерения урегулировать ситуацию в досудебном порядке (если такая попытка предпринималась).
  8. доказательства мотивированности обращения (акт о непроживании ответчика в спорной недвижимости, справка о наличии у него другого жилья и пр.);
  9. техническая документация на квартиру;

Если все будет сделано правильно, судопроизводство начнется в 5-дневный срок после подачи заявления.

Само рассмотрение дела по существу занимает до 2 месяцев. Итоговый результат будет зависеть от того, насколько серьезно каждая из сторон подойдет к защите и обоснованию своей позиции, сбору аргументированных доказательств и пр.При удовлетворении иска ответчику придется продать свою долю истцу.

Тогда у дольщиков появится возможность реализовать квартиру целиком в пользу 3 лиц. Если же суд отклонит иск, совладельцы ничего не смогут с этим поделать – продать жилое помещение полностью они будут уже не в состоянии, т.к.

ничтожная доля останется закрепленной за выигравшим дело ответчиком.

Отчуждать квартиру придется только в дробном формате.Если против продажи выступает сразу несколько собственников, Продавцу вовсе не нужно обращаться в суд.

Совладельцы не имеют права распоряжаться той частью недвижимости, которая им не принадлежит. Все, что потребуется сделать Продавцу – это учесть преимущественное право покупки.

Далее он будет волен продавать долю по своему личному желанию и усмотрению.Как только Покупатель будет найден, сторонам понадобится заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру.

Соглашение должно быть составлено в письменной форме. Договор необходимо оформить в экземплярах по количеству сторон, участвующих в деле (считается Покупатель, Продавец, нотариус и Росреестр).В договоре указываются следующие обязательные сведения:

  1. место и дата составления;
  2. предмет договора (N-ная доля в праве общей долевой собственности);
  3. стоимость доли (цифрами и прописью);
  4. персональная информация о лицах, зарегистрированных и/или проживающих в жилом помещении (ФИО, дата рождения, пол, паспортные данные);
  5. техническое описание квартиры (адрес расположения, этаж, площадь, количество комнат);
  6. порядок оплаты расходов;
  7. порядок составления и подписания передаточного акта;
  8. права и обязанности сторон;
  9. адреса и реквизиты сторон с подписями.
  10. указание документа, подтверждающего приобретение Продавцом права собственности (например, Договор купли-продажи);
  11. ФИО, паспортные данные и адреса проживания участников сделки;
  12. указание на отсутствие ограничений и обременений квартиры;
  13. указание на необходимость государственной перерегистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
  14. порядок расчета, условия расчета между участниками соглашения;

Вне зависимости от того, отчуждается ли квартира целиком всеми собственниками или только ее доля, договор купли-продажи потребует нотариального заверения (согласно ).

Нотариальный тариф рассчитывается по формуле «0,5% от цены сделки», однако окончательная стоимость услуги не может оказаться меньше 300 и больше 20000 рублей. Кроме того, дополнительно оплачивается техническая работа нотариата – перепечатывание договора, его проверка и пр. Договор купли-продажи понадобится сопроводить дополнительными бумагами.

Это:

  1. выписка из домовой книги;
  2. согласие на проведение сделки от других собственников или документы, подтверждающие автоматическое разрешение на проведение сделки;
  3. разрешение на продажу доли от Органов опеки и попечительства, если реализуемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку/недееспособному лицу.
  4. документ, устанавливающий право собственности Продавца на отчуждаемую долю;
  5. подтверждение государственной регистрации права на имущество – выписка из ЕГРН, выдаваемая в бумажном формате (в течение 3 рабочих дней) или в электронном формате (сразу же или на следующий день);
  6. справка из Бюро технической инвентаризации (БТИ), технический паспорт и поэтажный план – подготавливаются и выдаются в срок до 2-3 недель;
  7. акт приема-передачи;
  8. нотариально заверенное согласие супруга/супруги, если жилое помещение было приобретено во время брака (т.е. считается совместно нажитым);
  9. квитанция об оплате госпошлины за перерегистрацию права собственности (2000 рублей);

Чтобы завершить процесс приобретения, Покупателю понадобится подать экземпляр договора купли-продажи вместе с прилагаемыми материалами в территориальное отделение Росреестра, расположенное по месту нахождения квартиры.

Гражданин может обратиться в учреждение:

  1. по электронной почте;
  2. посредством своего представителя, в т.ч. и нотариуса (понадобится приложить доверенность);
  3. через специального курьера Росреестра, выезжающего на дом и забирающего бумаги.
  4. лично;
  5. по почте (путем отправки ценного письма с описью содержимого и уведомлением о вручении);

Переход права собственности регистрируется в срок от 1 до 5 рабочих дней – в зависимости от способа, которым были поданы документы.

Процедура считается завершенной тогда, когда новый владелец доли получает выписку из ЕГРН.Денежные средства, которые Продавец получает после реализации своей доли, относятся к статьям дохода, а с каждого дохода физического лица должен быть уплачен налог. Для резидентов Российской Федерации НДФЛ равняется 13%, а для нерезидентов – 30%.

Расчет производится:

  1. либо от кадастровой стоимости всего жилья, умноженной на понижающий коэффициент (0,7).
  2. либо от стоимости сделки, прописанной в договоре купли-продажи;

То значение, которое окажется больше, и будет применяться для расчета НДФЛ.Продавец получает право не уплачивать НДФЛ, если доля находилась в его владении 5 лет и более (ранее – 3 лет и более). Если имущество было получено им в дар, в качестве наследства, в рамках договора пожизненного содержания с иждивением или приватизировано, то будет достаточно только 3 лет владения.Кроме уменьшенной ставки НДФЛ резиденты имеют перед нерезидентами и еще одну привилегию, – они могут уменьшить размер налога на сумму т.н.

«имущественного налогового вычета». Имущественный налоговый вычет не может быть больше 1 млн. рублей, однако здесь имеются определенные нюансы.Сумма в 1 млн.

рублей устанавливается для 1 объекта продажи. Таким объектом может выступать как целая квартира (если свои доли в ней продали сразу все собственники с заключением общего договора купли-продажи), так и отдельные ее части (если доли продавались с заключением нескольких договоров или с предшествующим выделением долей).

Это значит, что:

  • При продаже квартиры отдельными долями каждый из собственников будет иметь право на получение налогового вычета в размере 1 млн. рублей.
  • При продаже квартиры как единого объекта налоговые вычеты будут рассчитываться для собственников пропорционально их долям, но не более 1 млн. рублей в целом. Например, если 4 дольщика вместе реализовали по ¼ своих долей, то суммы налоговых вычетов для каждого из них будут равняться по 250 000 рублей. Именно на эту величину уменьшатся НДФЛ, которые им понадобится заплатить.

Если стоимость всей сделки по продаже доли в праве общей собственности составляет 1 млн. рублей или менее, то НДФЛ не уплачивается, т.к. налог полностью покрывается имущественным вычетом.Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, – довольно распространенное явление.

Несмотря на это, процесс нельзя назвать простым, ведь он требует от Продавца не только денежных и временных затрат, но и четкого знания действующего законодательства.Гражданин Н.

решил реализовать принадлежащую ему 1/5 долю в общем праве собственности на жилое помещение. Благодаря услугам оценщиков мужчина установил, что цена его имущества составляет 2 млн. рублей. Сначала Н. обратился к остальным совладельцам с предложением приобрести у него его долю по преимущественному праву покупки.

Дольщики ответили гражданину письменными отказами, в результате чего мужчина получил «зеленый свет» для поиска заинтересованного покупателя среди 3 лиц.Как только приобретатель был найден, Н. составил с ним договор купли-продажи доли. Документ был проверен и заверен нотариусом после того, как его подписали обе стороны сделки.

Покупатель получил от Н. все необходимые бумаги на долю и отправился в территориальное отделение Росреестра для перерегистрации права собственности. Между тем Н. отправился в местную Налоговую службу, куда подал налоговую декларацию для уплаты НДФЛ. Размер налога с учетом имущественного налогового вычета составил 130000 рублей (2 млн.

– 1 млн. имущественного вычета *0,13 ставку НДФЛ).

Т.к. в последнее время процедура купли-продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, претерпела ряд нормативных изменений, владельцам необходимо быть максимально внимательными при ее отчуждении.

Не знаете, с чего начать процесс по реализации доли, нескольких долей или целого жилого помещения? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (Пока оценок нет)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела.

Семейные споры. Жилищное и земельное право. Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 2 341 просмотров Ни законный, ни гражданский браки не дают гарантий долгой и.3 814 просмотров Сдача пустующей квартиры в наем – довольно прибыльный бизнес, особенно.1 575 просмотров Приватизировать можно не только отдельный жилой дом, квартиру или земельный.937 просмотров Долги нередко становятся основной причиной отказа от приватизации, тем самым.4 185 просмотров Приватизация квартиры – процедура бесплатная, однако только в рамках стоимости.459 просмотров Любое жилье, в том числе и приватизированное, при определенных условиях.

Долевая собственность: особенности продажи

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Вторичная

Елена Савельева10 декабря 2018 257 768Как удачно продать долю в квартире, чтобы сделку не оспорили? Объясняем по шагамКогда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги.

Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.Что такое долевая собственность?Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности.

По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части?

Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность.

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей.
Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей.

В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но являются уже фактически чужими людьми. Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире.

Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее.

При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер.

д.«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату.

Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т.

д.», – отмечает Юлия Антясова. Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли.

Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. Как продать квартиру в долевой собственности?В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков.

В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т.

д. Но основная трудность заключается даже не в этом. Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется в соответствии с соглашением всех участников общей долевой собственности (то есть ее совладельцев).

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется в соответствии с соглашением всех участников общей долевой собственности (то есть ее совладельцев). Тамерлан БарзиевадвокатНеважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене.

Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет.

Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. Как продать долю в квартире?Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям.

То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  • Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам).
  • Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.
  • При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п.

3 ст. 250 ГК РФ).Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости»

.

– Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего.

Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Как выкупить долю?К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире?

Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире. Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.Можно ли обойтись без нотариуса?В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса.

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю.

После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней.

Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ. Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.Как организовать выкуп незначительной доли?К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории.

При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств.

Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям.

Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья.

Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности. Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации.

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок.

Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.Следует учитывать, что на дом и на земельный участок существуют разные свидетельства о собственности. Поэтому, собирая от соседей отказы от преимущественной покупки, необходимо обозначать, что они отказываются от покупки не только доли в доме, но и доли в земельном участке.Тамерлан БарзиевадвокатКак говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна:

«При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег»

.Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка.

Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.