Имеет ли совладелец узнать у риэлтора о продаже совместной собственности



Имеет ли совладелец узнать у риэлтора о продаже совместной собственности

Как продать часть дома в долевой собственности с согласия и без согасия других собственников


» Поделиться в ВКонтакте Автор tettВремя чтения 23 мин.Просмотры 1.1k.Обновлено 17.02.2021

  1. Гражданский кодекс Российской федерации (ГК РФ). Глава 16 посвящена вопросам использования общей собственности. Статья 245 оговаривает, что каждый из владельцев вправе индивидуально распоряжаться своей частью имущества (продать, подарить, завещать).
  2. Постановление Верховного Совета РФ 11.02.1993 №4462-1 «О порядке введения в действие основ законодательства Российской Федерации о нотариате». Статья 5 говорит об особенностях работы нотариуса, заверяющего сделку.
  3. Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». Статья 42 рассматривает ситуацию, когда имущество в общей собственности, описывает возможность продажи части дома, квартиры или земельного участка.

Порой владельцы дома не задумываются о законности распоряжения собственным имуществом, не знают своих прав и обязанностей, которые отличаются в зависимости от правового статуса объекта недвижимости. Однако вплотную занявшись вопросом продажи дома, хозяин узнает, что доля стоит гораздо дешевле части. В чем же разница?Если продается доля дома, объект сделки купли-продажи — доля в общей собственности, а если продается часть дома, объект — физически обособленная недвижимость.Доля дома может стать его обособленной часть только при соблюдении ряда условий:

  1. При отделении помещения не должны быть нарушены права прочих собственников.
  2. Часть должна относиться к категории недвижимого имущества, а в соответствии со — это объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
  3. Выделенная часть должна соответствовать санитарно-техническим нормам, предъявляемым к жилому помещению, и быть пригодной для проживания.
  4. Часть можно отделить физически. Если в собственности находится, например, 1/15 от 45м2, выделить отдельное помещение для проживания не удастся.

Часто отделение происходит при обустройстве отдельного входа в дом, установлении порядка пользования имуществом. На такое помещение необходимо оформить техпаспорт, поставить объект на кадастровый учет.

После можно продавать часть дома без согласования с совладельцем.Владея долей недвижимости на правах собственника, можно ею распоряжаться без выделения в натуре.

На такое имущество остальные владельцы дома имеют право преимущественной покупки. Продать долю, не уведомив об этом остальных, нельзя.В случае продажи физическая часть дома не выделяется. Сделка отражает передачу имущества в долевом соотношении.Юридическое понятие «доли» не связано с жилым пространством, которое можно обозначить в виде комнаты.

Долей принято считать право на пользование и распоряжение определенным участком дома и земли.Согласно , собственник имеет право отделиться от общей массы и реализовать свою долю в рамках сделки купли-продажи. Совсем не обязательно продавать долю другим совладельцам – можно найти стороннего покупателя.

Правда, для этого придется учесть принцип о преимущественном праве покупки.Важные правила:

  • Оформление сделок с общедолевой собственностью требует нотариальной формы.
  • Собственник имеет право продать свою долю даже без согласия других владельцев жилого дома и земли.
  • Совладельцы утрачивают преимущественное право покупки доли спустя 30 дней (месяц) после уведомления о сделке. Отсутствие ответа считается нежеланием выкупать часть жилья и земли.
  • Вместе с жилой постройкой в сделку включают земельный участок под домом и, при желании, прилегающую территорию – в соответствии с размером доли.
  • Совладельцы дома имеют право первыми выкупить долю – преимущественное право покупки. Обязанность продавца – уведомить о продаже всех дольщиков и, если один из них согласится с ценой и условиями, стороны могут заключить договор купли-продажи.

Обратите внимание, что продажа доли не связана с продажей комнаты, кухни, гостиной или коридора. Нужно учитывать, что долю нельзя сравнить с жилым эквивалентом – это всего лишь имущественное право.

Следовательно, и цена доли гораздо меньше, нежели стоимость отдельно взятой комнаты.

Собственник имеет право выделить долю в натуре, т.е.

выполнить перевод в жилое помещение – с отдельным входом, кухней, санузлом и другими частями жилья (). По мнению юристов это отличный вариант увеличить цену объекта и упростить оформление бумаг.Отличие жилого дома от квартиры в том, что объект расположен непосредственного на земельном участке. Квартира может быть продана изолировано, а дом предполагает продажу совместно с земельным участком.Дом и участок, на котором он расположен, является неразделимыми объектами.

Гражданин не может продать дом или долю в нем, а участок не продавать.При этом доля участка может быть продана отдельно от жилья.

Для этого его необходимо выделить в отдельный надел и поставить на учет в Росреестре.Доля в земельном участке должна соответствовать доле в жилом доме. Если гражданин продает ½ долю жилого помещения, то к нему обязательно должна прилагаться ½ доля земельного участка.Закон предусматривает ряд исключений:

  • Если выделение участка создает препятствия для свободного выезда и въезда на землю, где расположен дом.
  • Земельный участок находится в аренде, принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или в пользовании.
  • Размер доли в доме не позволяет выделить ее в натуре.
  • На оборот участка наложен запрет.

Важно!

Если доля земли продается отдельно от дома, необходимо провести межевание и внести изменения в кадастровый паспорт. На практике такая ситуация встречается крайне редко.С учетом ситуации правила реализации доли недвижимости изменяются.

Особенности имеют случаи, когда ей владеют только один собственник или супруги. Сложности иногда возникают, если дом или квартира принадлежат нескольким физическими лицами.Это самый хороший случай. Владелец жилья может самостоятельно решить, что и кому он захочет продать. Собственнику необходимо найти покупателя, определить часть жилья, которую будет реализовывать, подготовить договор купли-продажи.Такое имущество – общая собственность, которую нельзя продать без согласования со второй стороной.

Собственнику необходимо найти покупателя, определить часть жилья, которую будет реализовывать, подготовить договор купли-продажи.Такое имущество – общая собственность, которую нельзя продать без согласования со второй стороной. Если один супругов предпримет это, то сделку легко опротестовать через суд.Исключительные случаи, которые не требуют разрешения:

  1. признание мужа или жены недееспособными;
  2. пара оформила брачный контракт, регулирующий права на имущество.

На основании статьи 250 ГК РФ, совладельцы имеют преимущественное право приобрести части реализуемого имущества.

Продажа доли жилого дома на сторону допустима только с их согласия. Такое возможно, когда дольщики отказываются от покупки, не проявляют к ней интереса.Общее правило гласит, что дом и земля под ним – это единый объект недвижимости. Для того, чтобы продать долю дома, в сделку включается и земельный «отрезок» – в соответствии с размером доли или по условиям соглашения собственников.

Аналогично и при купле-продаже земли: если она не выделена в натуральном эквиваленте ().Однако из правила есть исключение – оно закреплено в , которая оговаривает два основания продажи дома и земли по отдельности:

  1. если надел изъят из государственного оборота.
  2. если часть дома не может быть выделена в натуральном размере вместе с участком под ним;

Теоретически продать долю в доме без земли можно, но происходит это крайне редко и требует размежевания территории.Рассмотрим особенности продажи дома без земли:Случай №1 Если вы хотите продать долю дома без земли, оформите участок как обособленный объект недвижимости – поставить на кадастровый учёт в Росреестре ().Случай №2 Если земля служит местом проезда/прохода к дому, ее нельзя выделить в натуре – придется продавать дом с землей.Случай №3 Если договориться с другими совладельцами и размежевать земельную площадь на два независимых участка: землю под домом и «свободную» землю – владелец может продать долю дома без «свободной» земли./* свободная земля – это земля, которая не находятся под домом и поставлена на кадастровый учёт как самостоятельный объект недвижимости.Случай №4 Если дом в общей собственности, а земля в аренде и/или бессрочном пользовании – переход права собственности при продаже доли осуществляется без земли. Уточним, что договор купли-продажи будет содержать пункт о статусе земельного участка (например, если он в аренде – о переуступке права аренды).Делаем вывод: если участок не оформлен как отдельный объект купли-продажи, вы не сможете продать долю в доме без земли (см. «Как оформить долю земли в частную собственность«).Пример:Жилой дом находился в долевой собственности у тёти и племянника – они владели по ½ частью дома, а земельный участок принадлежал муниципалитету.

Тётя хотела приватизировать землю, чтобы продать долю дома с землей. Племянник был против приватизации, т.к. не хотел платить налог на недвижимость – выкупать часть жилья он также не хотел.

Эксперты БТИ признали дом неделимым, поэтому тётя никак не могла выделить долю в натуре с целью продажи. Она обратилась к юристам, которые подсказали ей как поступить.

Оказалось, что продать ½ дома можно и без приватизации надела.

Согласно ст. 271, а также ст.

552 ГК РФ, право пользования землей при купле-продаже части жилого дома переходит к новому владельцу. Условия пользования землей не отличаются от тех, что были у предыдущего совладельца доли участка.

Юристы посоветовали указать в договоре купли-продажи пункт о переходе ½ дома без земли. Покупатель обратился в местную администрацию и переоформил право пользования муниципальным «отрезком».Итак, доля может быть продана одному из совладельцев или третьему лицу, в зависимости от жизненной ситуации.

Зачастую в сделке участвуют наследники, которым не выгодно делить жилье с родственниками умершего. Оптимальный вариант – предложить родне выкупить долю. Если бы все умели договариваться между собой, вопросов бы не возникало – но чаще происходит обратное: доля не нужна, совладельцы чинят препятствия, цена никого не устраивает, документы устарели.Закон не устанавливает необходимость получения согласия совладельцев при продаже дома или земельного участка.

Единственным ограничением является предоставление преимущественного права выкупа.Под преимущественным правом понимается необходимость уведомить сособственника заранее и предложить выкуп на желаемых условиях.

Если в течение 30 дней он не дает согласия, то объект может быть продан третьим лицам, но на тех же условиях.В случае изменения условий, сособственник имеет право оспорить сделку и перевести право покупки на себя.

А запрет совладельца на продажу доли законом не предусмотрен.Поэтому продать часть дома в долевой собственности с землей или без нее, можно вне зависимости от наличия согласия совладельцев.Процедура продажи доли дома состоит из следующих этапов:

  • Подготовка документации.
  • Снятие жильцов с регистрационного учета.
  • Оформление предварительного договора с покупателем.
  • Заверка договора у нотариуса.
  • Государственная регистрация.
  • Подписание договора.
  • Согласование продажи с сособственниками.
  • Получение письменного отказа от выкупа.

При установлении цены за долю в доме необходимо обратить внимание, что доля стоит на 20% меньше, чем та же доля в составе дома в целом. Поэтому продавец изначально будет в проигрыше.Кроме того, сложно найти покупателя на долю из числа третьих лиц. Зачастую продажа долей проводится между сособственниками.Для реализации сделки необходимо предоставить документы:

  1. кадастровый паспорт на дом, землю;
  2. оригиналы документов о регистрации права собственности (выписка из ЕГРН);
  3. паспорта обеих сторон сделки;
  4. выписку из налоговой службы об отсутствии задолженности по налогам;
  5. согласие всех дольщиков на проведение сделки.
  6. справку о составе семьи, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

Согласно договор продажи недвижимости заключается в письменной форме.Законодательством допускается заключение сделки без нотариального удостоверения, однако у нового владельца могут возникнуть проблемы при регистрации права собственности.

Согласно сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному заверению. Также законность сделки должен подтвердить нотариус, если продавец доли — несовершеннолетний или имеющий ограничения дееспособности гражданин.Требования к уведомлению:

  1. включает окончательную цену на долю;
  2. содержит дату;
  3. включает полные данные продаваемого объекта.
  4. оформляется в письменной форме;

Уведомление направляется способом, который позволяет зафиксировать факт и дату вручения.

Методические рекомендации для нотариусов предлагают использовать для этого личное вручение, телеграмму или нотариальное уведомление.Если совладельцы в течение 30 дней не дают согласие на выкуп, то доля может быть продана третьим лицам.

В случае получения письменного отказа, заверенного у нотариуса, ранее указанного срока, собственник может оформить сделку раньше.Составляется самостоятельно или при участии нотариуса. Извещение имеет форму письменного документа с указанием условий сделки.

Совладелец указывает выкупную стоимость, которую он просит за свою часть здания.Цена не должна быть выше той, которую продавец установит третьим лицам в случае отказа всех собственников.Так как предметом сделки является доля в жилом доме, то обязательным условием является нотариальное удостоверение. Поэтому оформление договора можно доверить нотариусу.Вне зависимости от способа оформления, оплата нотариусу за технические и правовые услуги будут взысканы в полном объеме.С 2022 года обязанность по передаче договора купли-продажи доли в жилом доме в Росреестр возлагается на нотариуса.

Поэтому стороны только передают заявление и квитанцию об оплате госпошлины.Расходы при оформлении сделки включают не только оплату за долю.Основные затраты при оформлении сделки№ п/пВиды расходовСтоимость1Подготовка документации (оформление нового техпаспорта и других документов)В зависимости от количества документов и региона обращения2Услуги нотариусаВ зависимости от региона (от 5 000 р.)3Нотариальное удостоверение0,5% от суммы сделки4Подоходный налог13% от суммы сделки (выплачивается продавцами, которые владели объектом менее 3 лет)5Регистрация в Росреестре2 000 р.Период оформления зависит от конкретной ситуации.Общие сроки:

  1. подписание и нотариальное удостоверение – 1 день;
  2. оформление техпаспорта в БТИ – минимальный срок составляет 14 дней;
  3. подготовка основного контракта – 1 день;
  4. направление уведомления – в зависимости от отдаленности от продавца;
  5. регистрация в Росреестре – от 7 дней.
  6. оформление предварительного договора – 1 день (при предварительном согласовании основных условий);
  7. срок действия уведомления – 30 дней с момента вручения;

Важно, чтобы содержание договора отражало интересы обеих сторон сделки. В документе необходимо указать:

  1. кто является сторонами договора;
  2. об отсутствии притязаний на имущество со стороны третьих лиц;
  3. стоимость объекта и порядок расчета с покупателем;
  4. предмет договора;
  5. о дееспособности сторон договора.
  6. характеристики доли дома: место расположения, площадь, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о праве собственности, назначение земельного участка;

На каждом экземпляре договора необходимо поставить подписи сторон с расшифровкой.При продаже доли в доме наиболее распространены судебные процессы, если гражданин не уведомил совладельцев.

Граждане могут уклоняться от получения уведомления длительное время, чем препятствуют продаже. В такой ситуации можно обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий к продаже объекта.Пример.

Гражданка М. обратилась в суд с заявлением об устранении препятствий к продаже доли в жилом доме. Бывший муж проживал в доме с новой семьей, отказывался выплатить компенсацию за имущество бывшей жены, а также уклонялся от получения уведомления. Каждый из бывших супругов являлся владельцем ½ доли дома.

В процессе мужчина пояснил, что не имеет финансовой возможности выплатить компенсацию. Также он не может продать истице свою долю, так как дом является его единственным жильем.

Суд удовлетворил требования женщины и признал мужчину, получившим уведомление о продаже доли.Обязательным условием является действия продавца в рамках закона. На практике распространены незаконные способы продажи долей без согласия совладельцев. В результате сделки могут быть оспорены в суде.

Пример. Гражданин Л. отбывал наказание в тюрьме. После освобождения он вернулся в дом, которым владел на праве долевой собственности с женой (по ½ доле). Супруга успела расторгнуть брачный союз и не желала, чтобы мужчина проживал в доме.

Чтобы продать свою часть, бывший муж подарил третьему лицу 1/100 долю в доме.

После чего, он оформил сделку по продаже с новым владельцем. Женщина узнала о сделке, только при вселении новых жильцов.

Она обратилась в суд, чтобы признать сделку дарения мнимой. Суд удовлетворил требования. Кроме того, женщина написала заявление в полицию о мошеннических действиях бывшего мужа.На практике, у других собственников дома не всегда есть финансовая возможность выкупить долю.

В этом случае может быть оформлен отказ, который позволит продавцу заняться продажей, не дожидаясь окончания тридцатидневного периода.По сути, этот вариант дает возможность продать долю в доме с согласия собственников.

При этом следует ответственно подходить к оформлению отказа и не допускать наличия в документе неоднозначных формулировок.Разногласия между совладельцами могут привести к отказу выкупать долю и вообще отчуждать часть жилья третьим лицам. Вероятно, многие подумают, что выхода нет – однако существует целых два способа продать долю в доме с землей. И даже без согласия других собственников.Жилой дом в общей собственности разделен между несколькими людьми.

Они имеют преимущественное право покупки на доли друг друга – причём речь идет о возмездных (платных) сделках, куда и входит купля-продажа.Намереваясь продать долю в доме, известите об этом остальных собственников. Причем не выборочно, а всех сразу, даже если они отсутствуют по месту жительства.Уведомление отсылается заказным письмом по почте или вручается лично каждому дольщику. Обратный ответ может быть следующим:

  1. соседи по дому выслали официальный нотариальный отказ;
  2. отсутствие ответа – ни устно, ни в письменной форме.

Уже спустя 30 дней можно приступать к поиску покупателя из числа третьих лиц, даже если дольщики не вышли на контакт.

Бывают сложные ситуации, когда договориться нет возможности – один из дольщиков может искусственно затягивать процесс или блокировать передачу ему уведомления.Кроме того, сложности возникают и с теми владельцами, которые не проживают постоянно в квартире и не оставили своих координат.Где их в таком случае искать, чтобы уведомить о возможности первоочередного выкупа квартиры?К счастью, существуют совершено законные способы реализации доли.Во-первых, можно оформить дарственную.

Такая передача недвижимости в собственностью третьему лицу не требует даже извещать всех остальных о своих намерениях.Но будьте осторожны!

Дарственная, под которой проводится сделка купли-продажи, требует дополнительных гарантий выплаты средств.Как вы понимаете,юридически в данном случае недвижимость будет подарена, а по факту – выкуплена.Чтобы без проволочек получить средства, можно привлечь к сделке посредника, например, оформить передачу через банковскую ячейку.Во-вторых, не потребуется согласие дольщиков, если часть квартиры оформляется в качестве залога.
Дарственная, под которой проводится сделка купли-продажи, требует дополнительных гарантий выплаты средств.Как вы понимаете,юридически в данном случае недвижимость будет подарена, а по факту – выкуплена.Чтобы без проволочек получить средства, можно привлечь к сделке посредника, например, оформить передачу через банковскую ячейку.Во-вторых, не потребуется согласие дольщиков, если часть квартиры оформляется в качестве залога.

В случае невыплаты кредитных средств, банк сможет забрать в свою собственность долю. случае с кредиторами регламентирует иначе – даже если дольщики потребует признать свое приоритетное право через суд, сделка останется частью договора между кредитором и заемщиком.В-третьих, дольщик может обратиться в суд для принудительного отчуждения части собственности.Такое действие подойдет для тех, кто не может найти держателя доли, считает, что он намеренно прячется, дабы не получать уведомление или сообщил о желании воспользоваться приоритетным правом, но так и не сделал этого.Первый способ – найти покупателя не из числа дольщиков, если последние не желают участвовать в выкупе.

Не забываем о преимущественном праве покупки – принцип придется соблюдать.Воспользуйтесь следующей инструкцией:

  • Арендуйте банковскую ячейку.
  • Отправляйтесь на почту, упакуйте заказные письма, возьмите квитанции об их отправке.
  • Зарегистрируйте право собственности через МФЦ в Росреестре.
  • Составьте уведомление о продаже доли в адрес всех совладельцев.
  • Оформите и заверьте договор купли-продажи у нотариуса + составьте передаточный акт.
  • Обсудите с покупателем условия сделки и порядок передачи денег.
  • Подайте объявление о продаже доли в СМИ: интернет, газеты, доски объявлений, «сарафанное радио».
  • Передайте часть жилья и земли покупателю.
  • Получите расчет от покупателя по «безопасному каналу» – через банк.
  • Дождитесь обратных отказов или ожидайте 30 дней.

Особых отличий от предыдущего способа нет, но нужно учесть требования ст. 250 ГК РФ, ведь в противном случае сделку легко оспорить.Совсем не обязательно ждать согласия/отказов от совладельцев. Законный собственник доли может перевести ее в имущественный объект – жилое помещение.

Это возможно путем выдела доли в натуре на основании .Порядок действий:

  • Удостоверьте договор у нотариуса.
  • Зарегистрируйте сделку в МФЦ или Росреестре.
  • Узнайте, есть ли возможность технического переустройства жилья?
  • Найдите покупателя, заключите договор купли-продажи на долю дома с землей.
  • Получите выписку из ЕГРН о праве собственности.
  • Пригласите кадастровых инженеров.
  • Создайте обособленное жилое помещение в рамках своей доли.
  • Закажите техплан, а затем поставьте объекты на кадастровый учет в Росреестре.
  • Посоветуйтесь с другими совладельцами (если они согласны – можно приступать к выделу доли в натуре, если не согласны – обращаться в суд).

Преимуществом можно считать продажу натуральной доли в виде самостоятельного объекта. Собственник вправе установить более высокую цену – рыночный показатель. Минус – технические сложности и длительность процедуры.

Не каждый жилой дом можно поделить на автономные и независимые участки без ущерба всему зданию. Зато можно потребовать от сособственников денежную или иную компенсацию.Итак, если второй собственник против продажи, ожидайте 30 дней, а затем ищите покупателя на стороне.

Второй вариант – воспользоваться правом на выдел доли в натуре, т.е.

разделить жилую площадь и стать владельцем обособленной части.Список документов на оформление:

  1. выписка из домовой книги;
  2. документы на жилье и землю;
  3. уведомление о вручении письма с предложением о продаже доли;
  4. выписки из Росреестра – об отсутствии обременений, о праве собственности, о кадастровых сведениях и др.
  5. правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  6. акт-заключение кадастрового инженера о технической возможности переустроить жилую площадь;
  7. несколько экземпляров договора купли-продажи;
  8. паспорта;
  9. официальный отказ от выкупа – заверяется нотариусом;

Согласно , срок рассмотрения гражданского дела составляет в пределах 2 месяцев с момента обращения в суд. После принятия решения выдается исполнительный лист, поясняющий права и обязанности сторон в отношении объекта недвижимости.

Невыполнение предписаний грозит принятием принудительных мер со стороны ФССП.Впоследствии дольщики могут реализовать свое имущество в обычном порядке без участия бывшего владельца, несогласного с продажей.Если решить вопрос через суд не удастся, выход один — ждать, пока владелец малозначительного имущества захочет приобрести остальную часть или найти покупателя на имеющиеся доли.При несогласии одного из дольщиков с продажей дома есть несколько вариантов решения проблемы: делить имущество в натуре; доказывать в суде, что другой дольщик не выполняет обязанности по содержанию дома в надлежащем виде, не осуществляет внесение средств за коммунальные услуги; найти покупателя на долю.В судебном порядке можно добиться признания доли незначительной и выплатить собственнику компенсацию.

Невыполнение предписаний грозит принятием принудительных мер со стороны ФССП.Впоследствии дольщики могут реализовать свое имущество в обычном порядке без участия бывшего владельца, несогласного с продажей.Если решить вопрос через суд не удастся, выход один — ждать, пока владелец малозначительного имущества захочет приобрести остальную часть или найти покупателя на имеющиеся доли.При несогласии одного из дольщиков с продажей дома есть несколько вариантов решения проблемы: делить имущество в натуре; доказывать в суде, что другой дольщик не выполняет обязанности по содержанию дома в надлежащем виде, не осуществляет внесение средств за коммунальные услуги; найти покупателя на долю.В судебном порядке можно добиться признания доли незначительной и выплатить собственнику компенсацию. При подготовке документов, договора продажи или иска в суд потребуется помощь юриста.

Столкнулись с такой ситуацией и хотите выйти из нее с максимальной выгодой для себя?

Обратитесь к специалисту сайта ros-nasledstvo.ru прямо сейчас, консультация предоставляется бесплатноОсновные расходы совпадают с описанными выше.Дополнительно придется заплатить:

  1. госпошлину за подачу иска имущественного характера – от 300 рублей до 60 000 рублей, в зависимости от цены доли;
  2. прочие справки и выписки – от 500 рублей и выше.
  3. заказ и изготовление кадастровых документов (дом + земля) – от 10 000 до 50 000 рублей;

Одним словом, расходы существенные: сумма может доходить до 70 000 рублей.Очевидно, что продажа части дома и земли с позиции взрослых не вызывает вопросов.

И совсем другое дело, когда в сделке участвует несовершеннолетний – малолетний до 14 лет или подросток от 14 до 18 лет. Как быть?Купля-продажа жилья и земли считается серьезной сделкой. Несовершеннолетние дети не могут участвовать в ней самостоятельно, поскольку их дееспособность ограничена возрастом.

Если второй собственник ребенок, от его имени действуют родители или опекуны ().Вместе с тем нужно заручиться согласием органа опеки и попечительства (ООП). Отчуждение долей несовершеннолетних – огромный риск.

Существует вероятность оставить ребенка без крыши над головой. Поэтому, закон требует обращаться в комиссию ООП.Желание продать детскую долю обязывает родителей выделить ребенку жилую площадь в новом доме (ипотечное жилье, квартира родителей, бабушек, дедушек).

Важно чтобы новая доля не была меньше старой, иначе органы опеки заблокируют сделку.Родители должны встретиться с инспектором ООП, предоставить документы на старое и новое жилье, написать заявление и подать заявку в отделение органа опеки.

Обратный ответ выдают в течение 14 дней: если комиссия одобрит сделку – можно выделять ребенку долю в новом доме и приступать к продаже старого. Отрицательное решение не оставляет шансов даже на продажу через суд.Что нужно знать:

  1. Остальные сособственники имеют приоритет в выкупе – преимущественное право. Сперва нужно сделать предложение им.
  2. Совладелец может продать долю в доме вместе с землей.
  3. Если в сделке участвуют дети, нужно согласие органов опеки. Ребенку выделяется доля в новой квартире.
  4. Если кто-то из совладельцев согласится с предложенной ценой, сделка заключается с ним.
  5. Один из вариантов – выделить долю в натуре (жилое помещение в доме). Уведомлять сособственников не придётся. Продавец вправе сразу найти покупателя и заключить с ним договор купли-продажи.
  6. При отказах или спустя 30 дней долю можно продать третьим лицам.
  7. Операции с долями требуют привлекать нотариуса.
  8. Уведомление о продаже доли составляется в письменной форме. Если действовать через нотариуса, специалист сам его составит. Можно написать уведомление от руки и отправить совладельцам по почте с уведомлением о вручении. Если не отправить – это будет считаться нарушением порядка.

Чтобы продать свою долю в квартире, вы должны самостоятельно найти человека, который захочет ее купить.

Это может вызвать затруднение, так как речь идет не о целой квартире, а об ее части. После того как вы нашли того, кто купит часть дома, стоит оговорить все условия сделки. В частности, в качестве предмета выступает доля, при этом четко указывается ее размер.

Кроме того, недвижимость детально описывается. Также прописывается стоимость имущества и другие условия, которые важны для участников.Важно! Когда вы будете оформлять договор, носящий предварительный характер, то остальные собственники могут в нем не участвовать.

Те договоренности, которые были вами достигнуты, должны быть отражены в проекте договора, который предоставит, как вам, так и покупателю, дополнительные гарантии. Если вы согласовали все условия проведения сделки, то потребуется уведомить об этом других собственников.УслугаСтоимость, руб.Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости400Оформление отказа других собственников через нотариусаПри отправке почтовым сообщением2000–2500Заверение на рабочем месте1000–1500Госпошлина за регистрацию сделки купли-продажиПри подаче заявки лично2000Оформление через Госуслуги1400Порядок действий включает следующие шаги:

  • Сбор продавцом типового пакета документов.
  • Подписание сторонами договора и нотариальное заверение сделки.
  • Поиск стороннего покупателя, если получен отказ других собственников.
  • Передача денег от покупателя, получение расписки.
  • Подготовка двух договоров купли-продажи – отдельно для части дома и для земли.
  • Государственная регистрация процедуры смены собственника недвижимости.

Нюансы продажи земли в том, что владелец предварительно может выделить ее из общей собственности. Эта операция возможна не во всех случаях.

Например, если к участку можно подъехать только с одной стороны, то ничего не выйдет.

Для отделения потребуется специальное межевание с установлением границ и новых прав собственности. Как и в случае с жилой недвижимостью, потребуется согласие всех дольщиков.Источники

  1. http://law-divorce.ru/kak-prodat-dolyu-v-dome-s-zemlej/
  2. http://law-divorce.ru/kak-prodat-dolyu-v-dome-bez-zemli/
  3. https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-dolyu-v-dome-bez-zemli/
  4. https://kvadmetry.ru/prodazha/doli-v-dome-bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov-mozhno-li.html
  5. http://allo-urist.com/kak-prodat-dolyu-v-dome-bez-zemli/
  6. https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/doli/bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov.html
  7. https://rtiger.com/ru/journal/kak-prodat-dom-v-dolevoi-sobstvennosti/
  8. https://sovets24.ru/2881-kak-prodat-dolu-v-dome-i-cast-zemelnogo-ucastka.html

Поделиться в ВКонтакте 46103

Продажа квартиры с долями

Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству. Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах.

Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли. Читайте также Обратите внимание!

В 2022 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости. Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой.

Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

  1. в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности — ½, ⅓ и т.д.
  2. по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади.

Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого. Читайте также Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей.

За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям. При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной. Обратите внимание! Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц.

При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом. Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства.

Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

  1. в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
  2. уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
  3. заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.
  4. 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2022 году – 2 тыс.

руб.). Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

  1. договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
  2. передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
  3. документ заверяется у нотариуса;
  4. регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Покупка квартиры с долевым участием в 2022 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

  1. правоустанавливающие документы сторон;
  2. заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
  3. паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.
  4. удостоверения личности каждой из сторон сделки;
  5. соглашение о выделе в натуре или решение суда;
  6. доверенность при отсутствии одного из участников;
  7. если совладелец ребенок – согласие органов опеки;

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться.

Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам. Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными.

Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  1. доля незначительная;
  2. владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  3. не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.
  4. реальный выдел невозможен;

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев.

Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2022 году.

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина. Обратите внимание! Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Ситуация , когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время.

Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  1. договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.
  2. если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  3. уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо.

Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании. По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  1. перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.
  2. перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой. Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки.

В этом процессе первое место занимают интересы ребенка.

Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  1. подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.
  2. документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом. Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может.

Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев.

При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  1. возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  2. при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек.