Договор с обслуживающей организацией жкх



Договор с обслуживающей организацией жкх

Как уйти от договорной кабалы управляющей компании


После введения в Жилищный кодекс требования об обязанности управления многоквартирными домами (МКД) многие перешли под крыло управляющих компаний. Взаимоотношения между УК и МКД регламентируются строго условиями управления.

А так как в настоящее время выявляется множество нарушений в работе УК, есть смысл проверить: не составлен ли договор управления только в пользу управляющей компании.

По правилам 161‑й статьи Жилищного кодекса все многоэтажки, кроме муниципальных, должны иметь один из статусов:

  1. ТСЖ;
  2. ЖСК;
  3. ЖСПК или другой кооператив.

Исходя из анализа жилищного законодательства все владельцы квартир являются ещё и собственниками части общедомового имущества (чердака, лестниц, подвала, крыши и т.п.).

При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком. Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.

В течение года с момента или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:

  1. управляющая компания.
  2. сам кооператив от лица всех ;

В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).

На общем собрании должны решиться вопросы:

  1. с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
  2. какие условия управления будут включены в договор.
  3. кто будет управлять домом: сами собственники или УК;

Если собрание в указанный срок не состоится, то домом будет управлять компания, выигравшая конкурс по заявке местной администрации. Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют.

Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации.

Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.

О работе компаний можно узнать:

  1. по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).
  2. по отзывам на интернет‑форумах;
  3. по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);

Как только жильцы проголосуют за выбор, с компанией нужно будет заключить договор.

А сама УК приступит к управлению максимум через месяц со дня подписания договора.

Вот хороший образец договора доступный для скачивания — . У договора управления две стороны: УК, которая за плату будет управлять домом, и кооператив (или ТСЖ).

Условия договора обязательны для исполнения всеми собственниками квартир в доме. Статья 162‑я Жилищного кодекса содержит обязательный перечень условий договора управления.

Так в документе должны закрепляться условия:

  1. сколько и как будет вноситься денег за услуги;
  2. полный список работ, которые должна будет производить УК;
  3. адрес и состав общего имущества;
  4. сколько дом будет платить УК за работу;
  5. как будет контролироваться работа УК.

Договор заключается на срок от года до пяти лет.

Если не будет на собрании решено поменять управляющую компанию или сама УК не откажется от договора, он будет считаться продлённым на тот же срок без изменения условий.

Мы вам расскажем как ! Узнайте больше про дома для социального обслуживания населения РФ в нашей . Какие документы требуются для правильной аренды квартиры? Читайте об этом по !

Перед тем, как подписывать договор управления с УК, нужно внимательно изучить его условия!

Обычно жители не придают особого значения подобным документам, полагаясь на порядочность компаний, а зря. Ведь буквально через месяц‑другой, получив квитанции за коммуналку, у жильцов сразу же возникают вопросы: откуда берутся завышенные суммы, почему тарифы не соответствуют установленным и т.п.
А между тем самыми распространёнными нарушениями прав жильцов МКД со стороны УК можно считать следующие:

  • запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).
  • игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
  • увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
  • игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);

Ещё один важный совет: внимательно читайте мелкий текст!

Если в тексте что‑то смущает, не нужно торопиться его подписывать, даже если со стороны УК последуют заверения о том, что договор типовой, общий и т.д.
Изменить условия можно двумя способами:

  1. подписать протокол разногласий к договору.
  2. составить договор, который всех устроит;

Имейте в виду, что если компания не нарушает условий договора, расторгнуть его досрочно будет сложно.

Перед подписанием по условиям договора можно проконсультироваться в жилинспекции или у грамотного юриста.

ЮристЮрист |

Автор: Илья Тарасов Поделиться 0 1

Договор с управляющей компанией: правила заключения, изменения

Последние изменения: Февраль 2022Многоэтажные жилые дома, согласно положениям ЖК РФ, перешли на обслуживание управляющих компаний (УК). Все взаимоотношения жильцов с обслуживающими организациями подлежат юридической фиксации через договор с управляющей компанией.

Если заказчика не устраивает исполнение работ, закон допускает расторжение договора и переход на обслуживание в другую компанию. После подписания договора компания получает объем обязательств, за которые собственники жилья обязаны вносить плату. Помимо технического обслуживания, управляющая компания отвечает за предоставление документации, связанной с договорными отношениями, включая различные справки об оплате, проживании граждан, выписках о финансовых расчетах.

Помимо технического обслуживания, управляющая компания отвечает за предоставление документации, связанной с договорными отношениями, включая различные справки об оплате, проживании граждан, выписках о финансовых расчетах.

От договора зависит степень удовлетворения заказчиками качеством обслуживания домом, поэтому важно знать, на что обратить внимание при подписании, и быть готовым ссылаться на пункты документа при появлении разногласий.

Выбор организаций, которым может быть поручено исполнение ряда работ по обслуживанию населения, установлен согласно ст.161 ЖК РФ.

Управляющая компания должна иметь одну из нижеперечисленных форм организации:

  1. ЖСПК или иная разновидность кооператива.
  2. товарищество собственников жилья;
  3. жилищно-строительный кооператив;

Помимо ответственности за надлежащее состояние жилья предусмотрена ответственность за общедомовое имущество, включая чердачные и подвальные помещения, лестницы, лифты и т.д. Поскольку по отдельности граждане не в состоянии организовать комплексные работы по поддержанию исправного состояния всего здания и придомовой территории, для исполнения привлекается отдельная организация, берущая на себя всю полноту ответственности в рамках подписанного договора. После ввода любого жилого здания на общем собрании собственников определяется вопрос о передаче на обслуживание дома конкретной УК или возложение обязанностей на кооператив собственников.

Общее решение принимается коллективно, на собрании, проведенном строго в соответствии с положениями Устава. Перед проведением голосования стоит уточнить, какое количество участников будет достаточным для утверждения подобного решения. От выбора формы обслуживания дома будет зависеть многое.

Перед принятием решения о самостоятельном управлении, собственники должны понимать весь объем ответственности, которую придется нести.

Если решено передать здание на обслуживание конкретной компании, изучают условия заключаемого договора, поскольку впоследствии именно они будут регулировать права жильцов и обязанности компании. На определение УК отводится около года, но, если общее собрание не будет проведено в установленный срок, решение примет администрация населенного пункта, в котором расположен жилой дом, исходя из результатов проведенного конкурса.

Скачайте

(34,5 KiB, 408 hits) Выбор УК не должен ограничиваться единственной организацией, предложенной муниципалитетом.

Обратившись в администрацию, получают полный список организаций, получивших лицензию на деятельного подобного рода. Определяя конкретную организацию, стоит исходить из любой информации о ней, включая предыдущую практику и отзывы других жильцов, пользовавшихся услугами компании.

Полезной окажется информация из:

  1. базы исполнительных производств о наличии судебных решений, по которым несет ответственность УК;
  2. форумов жителей, обсуждающих проблемы ЖКХ;
  3. поисковой базы судов различной юрисдикции и уровней о наличии в производстве исков к организации (вкладка «Делопроизводство» сайта судебной инстанции).

Когда решение принято и большинство жильцов завили о своем согласии, предстоит заключение договора с УК.

Исполнение обязанностей в рамках договора начнется со следующего месяца, в пределах 30 календарных дней после подписания документа. Успешное сотрудничество напрямую зависит от того, какие пункты будет включать договор, и каким будет их содержание. Рекомендуется использовать образцы договоров, публикуемых на специализированных интернет-ресурсах, либо попросить помощи у юристов, имеющих опыт в вопросах жилищно-коммунального хозяйства и работы УК.

Договор заключается между 2 сторонами и подписывается от лица кооператива и руководителя УК, минуя посредников и третьи лица. Скачайте (81,0 KiB, 571 hits) (79,5 KiB, 798 hits) Срок действия соглашения устанавливается на период 1-5 лет. По истечении срока, если жильцы или УК не примет решения о расторжении, договор продлевается на новый срок в той же редакции.

Если потребуются изменения, договор подлежит переподписанию в любой момент, когда в этом возникнет необходимость.

При составлении и проверке договора учитывают требования ст.162 ЖК РФ, в которой приводятся пункты, оговариваемые сторонами в обязательном порядке:

  1. порядок организации платежей в пользу поставщиков коммунальных ресурсов;
  2. состав общедомового имущества, переданного на обслуживание;
  3. варианты контроля деятельности УК со стороны жильцов.
  4. размер и порядок расчетов с компанией;
  5. детальный и самый полный перечень работ, которые обязана проводить организация;
  6. конкретное место расположения здания (адрес);

Проект документа, предложенный компанией, часто содержит пункты, учитывающие интересы самой УК в первую очередь. Задача собственников дома проконтролировать включение пунктов и условий, которые отражают их потребности и желания.

При возникновении неясностей, стоит помнить, что дальнейшие разбирательства приведут к трактовке положений в пользу УК. Общая рекомендация при подписании договора – не спешить подписывать стандартный бланк, обсуждая предложенные организацией условия и внося свои корректировки.

Впоследствии стороны могут потребовать изменения некоторых пунктов, оформив их через протокол разногласий к существующему документу, либо изменив текст предыдущего контракта.

Важно помнить, что подписав договор с УК, расторгнуть его досрочно можно будет только доказав неисполнение обязанностей или ненадлежащее качество работ, нарушения пунктов текущего документа.

Если сама организация будет против расторжения, придется обращаться в судебную инстанцию и приводить доказательства, свидетельствующие о нарушениях.

Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.

Чтобы исключить недоразумения, связанные с повышенной платой и неизвестными статьями расходов, обезопасить себя на случай недобросовестного исполнения работ со стороны УК, рекомендуется сразу проверить следующие положения:

  • Фиксация права на перерасчет в сторону снижения оплаты, если предоставленные услуги проведены не в полной мере или с нарушением качества. Например, если напор воды недостаточен, плата за поставку воды может быть снижена или аннулирована в следующей квитанции.
  • Периодичность отчета организации перед жильцами о проделанных действиях. Чтобы требовать от УК предоставления данных о производимых мероприятиях, стоит заранее это зафиксировать в договоре.
  • Ответственность сторон часто содержит нормы в отношении собственников жилья, но об ответственности организации даются лишь ссылки на общее законодательство. Стоит конкретизировать пункт для обеих сторон, чтобы была ясность, кто и в каком объеме отвечает по договору.
  • Срок договора не может превышать 5-летний срок (часто норма нарушается и стороны указывают 10-летний период).
  • Смена УК проводится решением собрания жильцов, если будет установлено нарушение со стороны организации.
  • Исключение рисков и последствий за строительные недоделки, когда УК снимает ответственность за скрытые дефекты при производстве работ.
  • Расчет сумм в квитанциях согласно тарифам на коммунальные ресурсы, установленные службой ФСТ.
  • Сроки исполнения обязанностей должны быть фиксированы в документе, поскольку часто УК задерживает или уклоняется от исполнения невыгодных для себя мероприятий, пользуясь отсутствием точных границ сроков исполнения.

Важно! Если УК настаивает на включении в документ пункта, исключающего право на перерасчет, от такой редакции договора стоит отказаться, поскольку положение нарушает нормы законодательства.

При ознакомлении с условиями внимание обращают на текст, напечатанный мелким шрифтов.

Зачастую в такие пункты вносят важную информацию, которая впоследствии оказывает влияние на качество исполнения и степень удовлетворенности клиентов. Если в контракте не указаны сроки исполнения мероприятий и нет указаний на предоставление отчетности, недопустимы требования УК о своевременности оплаты квитанций.

Подводных камней в исходном тексте договора более, чем достаточно. Самостоятельно разобраться собственникам жилья в предложенных положениях сложно, если нет опыта в подобных делах и нет юридического образования.

Обращение за разъяснениями к юристу убережет от несправедливости в отношении собственников и снизит число обращений в судебные инстанции, когда приходится доказывать ущемление своих прав и отсутствие должного исполнения со стороны компании.Юрист-эксперт сайта Сергей Николаевич Пыщев. Юрист-эксперт сайта (опыт 6 лет) Бесплатный вопрос юристу Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте.

Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Автор: Редактор: Анжела Б. Поделиться 0 0

Договор с управляющей компанией в 2022 году

Время чтения: 5 минутОтношения собственников помещений в многоквартирном доме с УК должны быть официально закреплены.

Именно факт заключения соглашения поможет жильцам отстоять свои права в коммунальных спорах.

Читайте о том, как грамотно оформить договор с управляющей компанией. Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом за плату.

Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, контролирующим качество оказываемых услуг и выполняемых работ. Собственники дома вправе выбрать подходящую им УК на основании своих представлений.

Важно заметить, что многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Компания обязана обеспечивать свободный доступ к информации о показателях финансово-хозяйственной деятельности и об оказываемых услугах по содержанию и ремонту жилья. Кроме того, она несет ответственность за исполнение своих обязательств, а также за сохранность общедомового имущества.

Подробнее о том, как работает . Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является . В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст.

162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией. Договор управления заключается по решению более 50 процентов собственников жилья. Важно, что процент рассчитывается от площади владений.

На общем собрании жителей обсуждается несколько вариантов содержания документа, после чего большинством голосов собравшихся выбирается один из них.

Весь процесс фиксируется в протоколе собрания. Такое решение является основанием, подтверждающим, что обязанность заключения договора с управляющей компанией выполнена.

Кроме того, аналогичный документ следует подписать с каждым собственником помещения. Хотя уклонение от этой процедуры не препятствует возникновению юридических отношений между владельцем и компанией.

Для этого достаточно наличия общего соглашения, заключенного по всем вышеописанным правилам. Его условия будут распространяться на всех в равной степени. Поэтому споры о том, обязан ли собственник заключать договор, не имеют под собой оснований.

В настоящее время в рамках жилищного законодательства это обязанность – всего лишь формальность. Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон. Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме.

Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.

Подчеркнем, на что обратить внимание нужно обязательно при выборе УК: у обслуживающей организации непременно должна быть .

Такая проверка позволяет избежать мошенничества. Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели.

В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.

Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация.

Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей. В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.

Договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей у представителей многоквартирного дома и должностных лиц управляющей компании.

Основополагающая обязанность жильцов — своевременная и полная оплата коммунальных услуг. Информация о том, что за оказываемые услуги можно не платить, если документа нет, ошибочна. Плата формируется с учетом следующих составляющих:

  1. цена аварийного обслуживания;
  2. стоимость ресурсов, поставка которых обеспечивается через УК (газа, воды и так далее);
  3. стоимость услуги по обращению с , если УК является посредником.
  4. плата за обслуживание мусоропровода, лифтов и иных коммуникаций;

В свою очередь, договор между управляющей компанией и собственником жилья возлагает на УК целый ряд ответных :

  1. заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями и контроль качества их исполнения;
  2. прием и рассмотрение заявок жильцов;
  3. реагирование на жалобы собственников.
  4. уборку придомовой территории;
  5. расчет ежемесячных платежей.

    Именно из платежного документа становится понятно, может ли управляющая компания выставлять счета. В квитанции указывается наименование и реквизиты компании.

    По ним можно проверить наличие договора с вашим МКД;

  6. выявление и устранение текущих поломок.
  7. проведение плановых проверок и осмотра общедомового имущества, подъездов, коммуникационных систем;
  8. формирование и представление отчетов о деятельности, в том числе финансовых;
  9. содержание и ремонт общего имущества МКД;
  10. Обеспечение эксплуатации и поддержания МКД в должном техническом состоянии.

    Эта функция включает в себя:

    • содержание и ремонт общего имущества МКД;
    • уборку придомовой территории;
    • проведение плановых проверок и осмотра общедомового имущества, подъездов, коммуникационных систем;
    • выявление и устранение текущих поломок.
  11. Выполнение организационной и управленческой работы:
    • заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями и контроль качества их исполнения;
    • расчет ежемесячных платежей. Именно из платежного документа становится понятно, может ли управляющая компания выставлять счета.

      В квитанции указывается наименование и реквизиты компании. По ним можно проверить наличие договора с вашим МКД;

    • формирование и представление отчетов о деятельности, в том числе финансовых;
    • прием и рассмотрение заявок жильцов;
    • реагирование на жалобы собственников.

Содержание соглашения представляет собой совокупность включенных в текст условий. В документе должен отражаться:

  1. ответственность сторон;
  2. состав имущества, вверяемого в управление;
  3. форма контроля деятельности УК и порядок ее отчетности перед жильцами.
  4. перечень работ, которые УК обязуется выполнять в рамках ;
  5. стоимость договора, а также сроки и порядок внесения платежей;

Состав имущества и перечень оказываемых услуг можно оформить в виде приложения.

Как и любой договор, соглашение об управлении может иметь свои подводные камни. Как правило, о них становится известно тогда, когда УК неожиданно повышает стоимость услуг или меняет иные условия.

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, следует обращать особое внимание на периодичность и порядок повышения платы, четко прописав правила в документе.

Кроме того, чем подробнее оговорены порядок и сроки отчета и контроля обслуживающей компании, тем эффективнее эти правовые инструменты будут работать. Узнайте подробнее, какую информацию должен включать в себя .

Как упоминалось выше, нормативно соглашение об обслуживании следует заключить не только с многоквартирным домом, но и с каждым отдельным собственником помещения. Некоторые из них сознательно не подписывают документ в надежде, что услуги УК можно будет не оплачивать.

Однако размышляя над вопросом, надо ли платить квартплату, если нет договора с управляющей компанией, следует учесть, что решение о его подписании уже приняло общее собрание МКД. Значит, установленные соглашением обязанности распространяются на всех владельцев помещений. Поэтому даже при отсутствии подписанной бумаги с отдельно взятой квартирой, оплачивать услуги УК и коммунальные ресурсы все равно придется.

При возникновении проблем и вопросов, лицо, которое не подписало индивидуальное соглашение, будет опираться на пункты общедомового договора. Это может вызвать формальные неудобства. Но, в принципе, это все, что будет, если договор не заключен.

Административная ответственность не предусмотрена.

В 2022 году, как и прежде, для возникновения отношений по УК обязана заключить договор с жильцами. Этот документ должен быть составлен письменно или в электронной форме на основании протокола общего собрания собственников МКД. Только он является основанием для возникновения взаимных прав и обязанностей.