Договор ипотеки между юридическим и физическим лицом образец 2015



Договор ипотеки между двумя физическими лицами


Как правило, когда речь идет об ипотеке, то подразумевается, что в роли кредитора выступает банк. Однако многие заемщики не соответствуют банковским критериям.

Других же потенциальных клиентов не устраивают высокие процентные ставки, которые предлагают кредитные учреждения. В этом случае альтернативным выходом может стать обращение за ипотечным кредитом к физическому лицу.

Тогда кредит можно получить даже с плохой кредитной историей и низкой заработной платой. А процентная ставка будет несколько ниже.

Но каковы же подводные камни такой сделки? Как оформить ипотечный договор с физическим лицом, чтобы не быть обманутым?

С этим и другими вопросами и разберемся в данной статье. Кредитный ипотечный договор между двумя частными гражданами является таким соглашением, в котором одно физическое лицо выступает кредитодателем, а другое – кредитополучателем.

При этом кредитополучателем является покупатель недвижимости, а кредитодателем – его продавец.

В этом состоит еще одна ключевая особенность ипотеки между физическими лицами.

В этом случае кредитодатель является еще и продавцом. Если же рассматривать классический ипотечный договор, то банк-кредитор не выступает в роли продавца недвижимости. Фактически собственник объекта недвижимости дает покупателю согласие на оформление кредита с обязательной уплатой процентов согласно графику платежей.

Как и в случае с классической банковской ипотекой, объект недвижимости становится для кредитодателя залоговым обеспечением, пока покупатель не расплатится с долгом. Предмет залога будет находиться у продавца в ответственном хранении на протяжении всего срока действия кредитного договора. В сделке принимает участие и третья сторона – квалифицированный юрист.

Также еще одной стороной сделки может стать кредитное учреждение. Это возможно, когда покупателем частично привлекаются заемные средства.

Основная обязанность юриста заключается в проверке документации, а также всей сделки на соответствие законодательству. Юрист также проверит исполнение условий сделки и нюансы оформления перехода права собственности. Фактически в качестве предмета соглашения может фигурировать любой объект недвижимости.

Главное условие – его собственником должно являться физическое лицо. Но на практике чаще всего объектом недвижимости выступают:

  1. жилой дом.
  2. отдельная комната;
  3. квартира;

Требования к объекту недвижимости в целом являются аналогичными банковским критериям:

  1. Наличие степени износа не более чем 50%.
  2. Нахождение на территории РФ.
  3. Оснащение всеми необходимыми для проживания коммуникациями.
  4. Выполнение помещением критерия обособленности.

Т.е.

необходимо, чтобы недвижимость была ликвидной.

Ипотечный договор между двумя физическими лицами не имеет строгой формы. Однако необходимо, чтобы в нем присутствовали основные разделы.

Согласно статье 432 ГК РФ, необходимо обеспечить наличие в договоре всех существенных условий, которые определены для подобных соглашений. Основной нормативно-правовой акт, регламентирующий отношения в сфере ипотечного кредитования, – это ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). Следует обратить особое внимание, чтобы в договоре в обязательном порядке присутствовали:

  1. срок действия договора;
  2. порядок оплаты;
  3. форс-мажорные обстоятельства.
  4. права и обязанности сторон;
  5. предмет залога;
  6. их наименование;
  7. информация об источниках финансирования;
  8. реквизиты сторон;

Это – примерный перечень разделов.

Допускается менять их последовательность, разбивать разделы на подразделы, переименовывать их.

Главное – чтобы вся необходимая информация была указана в полном объеме.

Рассмотрим эти разделы более подробно.

Этот пункт нельзя назвать непосредственно разделом. Это – та информация, которая предшествует самим разделам.

Здесь необходимо сначала прописать дату и место заключения договора (прописью). После этого необходимо обозначить информацию о сторонах сделки:

  1. Паспортные данные.
  2. ФИО.
  3. Регистрационные сведения.

Здесь необходимо указать точную информацию об объекте недвижимости, который непосредственно и является предметом сделки. Необходимо указать все его характеристики в полном объеме, а именно:

  • Точное местоположение.
  • Стоимость.
  • Гарантии.
  • Физические характеристики объекта (метраж, размер, количество этажей, площадь и т.д.).
  • Правоустанавливающая информация. Здесь необходимо привести конкретное описание прав продавца на объект недвижимости (вид собственности, данные о свидетельстве о регистрации права, основание для его получения).

К соглашению необходимо приложить план земельного участка или объекта недвижимости с экспликацией.

Также необходимо предоставить информацию о дате постройки, материале, коммуникациях. В этом разделе необходимо отметить все моменты, связанные с оплатой покупателем объекта недвижимости.

Также указывается порядок обеспечения залогодержателем (продавцом) сохранности объекта недвижимости на период действия договора.

Покупатель должен отметить, из каких конкретно средств он будет оплачивать недвижимость.

Если он делает это за счет банковского кредита, то необходимо указать реквизиты договора и все его основные данные (сумма, наименование банка-кредитора, номер и дата соглашения, срок кредитования). Если средства выдаются только на оплату первоначального взноса, то это тоже следует отметить. Если недвижимость приобретается с использованием средств целевого жилищного займа, то необходимо указать номер и дату соглашения, сумму, сведения о перечисляющем федеральном органе.

Также здесь указываются сведения о закладной. По обоюдному согласию в договор можно включить информацию о проведении оценки имущества независимым экспертом.

Зачастую при совершении сделки покупатель используют сразу несколько вариантов оплаты. Это объясняется тем, что сумма сделки является крупной. Здесь необходимо указать реквизиты банков, в которых открыты счета (при безналичной оплате). Если же в сделке используются средства в наличной форме, то следует указать, что именно будет считаться подтверждением платежа.

Если же в сделке используются средства в наличной форме, то следует указать, что именно будет считаться подтверждением платежа.

Чаще всего в этих целях используется расписка.

В этом разделе также следует привести сведения о сроках и этапах перевода целевых и кредитных средств. Обычно покупатель перечисляет продавцу первый транш во время оформления соглашения. Окончательный расчет производится после регистрации перехода права собственности.

Основные обязанности продавца:

  1. Обеспечить сохранность предмета залога на период выплаты задолженности.
  2. Предоставить необходимую документацию.
  3. Передать объект недвижимости в собственность заёмщика после исполнения им обязательств.

Покупатель не может потребовать от владельца недвижимости досрочной ее передачи.

Он вправе расторгнуть соглашение, если не получит своевременную оплату.

Обязанности покупателя:

  • Выплата полной стоимости имущества.
  • Принятие недвижимости во владение после исполнения условий договора.

Права:

  1. Расторгнуть соглашение в случае неисполнения собственником обязательства по ответственному хранению.

По обоюдному желанию сторон сюда можно внести любые другую существенную информацию, например:

  1. начало и окончание срока действия договора и взаимных обязательств;
  2. кто будет оплачивать страхование сделки и ее регистрацию.

Необходимо в обязательном порядке прописать, что участники сделки являются дееспособными гражданами, а также то, что они ознакомлены с соответствующими законами. Также следует указать, в каком количестве экземпляров составлен данный договор, и где они будут храниться.

В качестве предмета сделки выступает только вторичное жилье.

Как правило, оно оказывается более дешевым, чем новостройки.

Кроме того, многих покупателей привлекает наличие необходимой инфраструктуры и возможность иногда обойтись без существенного ремонта. Это может сделать такие сделки привлекательными. Если к сделке не привлекается банк-кредитор, то покупатель может договориться с продавцом о более демократичных условиях оплаты.

В этом случае процентная ставка может оказаться более привлекательной для покупателя.

Ведь физическое лицо не будет ее привязывать к ключевой ставке Центробанка. Иногда проценты могут вообще не начисляться.

Существенным недостатком в сделке с частным лицом является отсутствие полноценного контроля. Сдует отметить, что к сделке обязательно необходимо привлечь опытного юриста, особенно если к участию в ней не привлекается банк. Профессиональный юрист проверит «чистоту» предмета соглашения.

Таким образом, договор ипотеки между двумя физическими лицами может оказаться выгодным для обеих сторон сделки при условии полного соблюдения всех правил.

Образец договора залога имущества (квартиры), заключаемый между физическим и юридическим лицом.

Договор залога имущества (квартиры) имущества (квартиры)г. «» 2021 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заемщик-Залогодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:1.1.

В соответствии с настоящим договором Залогодержатель принимает, а Заемщик-Залогодатель передает в обеспечение возврата займа согласно договору займа № от «»2021 г., заключенному между и на сумму рублей на срок , принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: . Стоимость квартиры стороны определили в размере рублей.1.2.

Квартира (адрес: ) находится в собственности Заемщика-Залогодателя на основании .1.3. Квартира, указанная в п. 1.1, остается у Заемщика-Залогодателя на весь срок действия настоящего договора.

2.1. Заемщик-Залогодатель обязан:

  1. осуществлять необходимые коммунальные платежи;
  2. гарантировать, что на день заключения настоящего договора квартира, указанная в настоящем договоре, принадлежит ему на праве собственности, а также не является предметом залога по другим договорам и не может быть отчуждена по иным основаниям третьими лицами, в споре и под арестом не состоит;
  3. совместно с Залогодержателем зарегистрировать настоящий договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ;
  4. немедленно уведомить Залогодержателя о намерении сдать предмет залога в аренду или в залог выполнения обязательства, не предусмотренного настоящим договором.
  5. по требованию Залогодержателя передавать ему нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности Заемщика-Залогодателя на заложенную квартиру;
  6. принимать соответствующие меры к сохранности квартиры, включая текущий и капитальный ремонт;

2.1.1. Заемщик-Залогодатель имеет право:

  1. владеть и пользоваться заложенной квартирой в соответствие с ее назначением;
  2. с письменного согласия Залогодержателя распоряжаться предметом залога путем его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом или путем сдачи в аренду.

2.2.

Залогодержатель обязан:

  1. совместно с Заемщиком-Залогодателем зарегистрировать настоящий договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ;
  2. оплатить все расходы по регистрации настоящего договора.

2.3. Залогодержатель имеет право:

  1. требовать от Заемщика-Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога в надлежащем состоянии;
  2. требовать от любого лица прекращения посягательств на заложенную квартиру, угрожающих ее утратой или повреждением.
  3. проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенной квартиры;

2.4. Залогодержатель без дополнительного согласования приобретает право обратить взыскание на предмет залога (п.

1.1 настоящего договора), если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, либо когда в силу закона Залогодержатель вправе осуществить взыскание ранее.

3.1. Предмет залога по настоящему договору (квартира) может быть по соглашению сторон заменен другим имуществом. Соглашение сторон о замене заложенного имущества составляется в письменной форме в соответствии с действующим законодательством РФ и является неотъемлемой частью настоящего договора.3.2. Взаимоотношения сторон, прямо неурегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством Российской Федерации.3.3.

Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также неустойку и другие.3.4. В случае частичного исполнения Заемщиком-Залогодателем обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства.3.5.

Залог сохраняет свою силу в случае, если право собственности на заложенную квартиру переходит к третьему лицу.3.6. Все расходы по регистрации настоящего договора несет Залогодержатель.4.1.

Споры и претензии, вытекающие из настоящего договора разрешаются сторонами путем переговоров.4.2. В случае не достижения соглашения путем переговоров, споры и разногласия подлежат разрешению в судебном порядке в соответствие с законодательством РФ.5.1.

Изменение и расторжение настоящего договора производится по взаимному соглашению сторон.5.2. Настоящий договор прекращает свое действие:

  1. при прекращении обеспеченного залогом обязательства;
  2. при достижении письменного согласия сторон на расторжение настоящего договора.
  3. при переходе права на предмет залога к Залогодержателю;

6.1.

Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения условий договора.6.2.

Срок действия договора может быть продлен по соглашению сторон.6.3. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу – по одному экземпляру для каждой из сторон.6.4. Приложения к договору:

  • Акт оценки стоимости квартиры.
  • Документы, удостоверяющие право собственности Заемщика-Залогодателя на данную квартиру.

ЗалогодержательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: Заемщик-ЗалогодательЮр.

адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:Залогодержатель _________________Заемщик-Залогодатель _________________ Самостоятельно Обратите внимание, что договор залога составлен и проверен юристами и является примерным, он может быть доработан с учетом конкретных условий сделки. Администрация Сайта не несет ответственности за действительность данного договора, а также за его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации. Скачать документ Мы поможем Поделиться Отправьте ссылку на документ своим друзьям и знакомым Этот документ был полезен?

Время важнее Используя сайт, в том числе для обращений, и нажимая на данную кнопку, я свободно, своей волей и в своем интересе даю cогласие на обработку персональных данных Решить вопрос Смотрите также

Договор залога нежилых помещений (ипотеки) между физическим и юридическим лицом (бланк, образец — 2021)

г.

Москва «___»_________ 201_ г. Открытое акционерное общество «________________________________», (сокращённое наименование ОАО – «_______»), в дальнейшем именуемое, «Залогодержатель», в лице генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны и гражданин ______________________________, именуемый в дальнейшем «Залогодатель», личность удостоверяется паспортом: _______ ____________, выданным __ ___________ 200_ года ОВД г. _____________, код подразделения __________, проживающий по адресу: Московская область, г.

_____________, ул. ________________ дом __ кв. __ , заключили настоящий договор залога имущества, далее — «Договор», о нижеследующем: 1.

Предмет залога 1.1. Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному Залогом (ипотекой), имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости Предмета ипотеки другой стороны — Залогодателя преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя. 1.2. Предмет ипотеки – нежилые помещения №№ ____________________________, расположенные по адресу: __________________________, условный № ______________________________ 1.3.

Указанные нежилые помещения расположены на земельном участке, общая площадь которого составляет ______________ (_________________) кв.м.

Кадастровый номер участка _______________________, категория земель: ___________________, предоставленный для _________________________.

1.4. Нежилые помещения принадлежат Залогодателю по праву собственности, на основании договора купли продажи квартиры от __ ____________ 200_ года № __________, зарегистрированного в ЕГРП за № ___________________. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности Залогодержателя зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем __ ___________ 200_ года сделана запись регистрации № _______________________________.

1.5. Инвентаризационная стоимость Предмета залога составляет ___ (_______) рублей, что подтверждается справкой N ______ от «__» _______________ 201_ г., выданной __________________________________. 1.6. Стороны договорились, что стоимость нежилых помещений с условным номером ___:___:_____ ___ __:_________, площадью ________ кв.м., расположенных по адресу: ______________________________________, составляет _____________ (_________________________) рублей.

Стоимость оформления и регистрации настоящего договора залога имущества не входит в указанные суммы.

1.7. Предмет ипотеки остается во владении и пользовании Залогодателя.

1.8. Залог установлен в обеспечение обязательства по договору кредита от «___» _________ 201_ г. N __________ . 1.9. Ипотека обеспечивает уплату Залогодержателю основной суммы долга по договору залога имущества полностью (либо в части).

1.10. Залог обеспечивает также уплату процентов за пользование кредитом. 1.11. Ипотека обеспечивает также уплату Залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1.11.1. в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 1.11.2.
в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 1.11.2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 1.11.3.

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на Предмет ипотеки; 1.11.4. в возмещение расходов по реализации Предмета залога.

1.12. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.

1.13. Обязательства должника перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 Федерального закона от 16.07.98 г.

№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 1.14. Предмет ипотеки считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.

1.15. Залог распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки.

1.16. Последующий залог Предмета залога не допускается.

1.17. Взыскание на имущество должника, заложенное по договору залога имущества, обращается в соответствии с ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». и т.д… Весь образец договора залога нежилых помещений (ипотеки) между физическим и юридическим лицом в прикрепленном файле.

Договор залога жилого дома и земельного участка (ипотеки) между физическим и юридическим лицом

| Образцы, шаблоны

г.

Москва «___»_________ 201_ г.

Открытое акционерное общество «_________________________________», (сокращённое наименование ОАО – «_______»), в дальнейшем именуемое, «Залогодержатель», в лице генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны и гражданин ______________________________, именуемый в дальнейшем «Залогодатель», личность удостоверяется паспортом: _______ ____________, выданным __ ___________ 200_ года ОВД г.

Открытое акционерное общество «_________________________________», (сокращённое наименование ОАО – «_______»), в дальнейшем именуемое, «Залогодержатель», в лице генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны и гражданин ______________________________, именуемый в дальнейшем «Залогодатель», личность удостоверяется паспортом: _______ ____________, выданным __ ___________ 200_ года ОВД г. _____________, код подразделения __________, проживающий по адресу: Московская область, г.

_____________, ул. ________________ дом __ кв. __ , заключили настоящий Договор, далее — «договор ипотеки», о нижеследующем: 1.

Предмет ипотеки1.1. Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному Залогом (ипотекой), имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости Предмета ипотеки другой стороны — Залогодателя преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.1.2. Предмет ипотеки – жилой дом с хозяйственными постройками, условный № ____________________, состоит из основного бревенчатого строения с хозяйственными постройками, общей площадью жилых помещений _____ (______________________) кв.м., в том числе жилая ______________________ (_______________________) кв.м, инвентарный № ________________, литеры: «А» (жилой дом), «а» (________), «а1» (_______), «Г» (________), «Г1» (_______), «Г2» (________), «Г3» (________), «Г4» (_____), «Г5» (________), №1 (забор). 1.3. Указанный жилой дом расположен на земельном участке, общая площадь которого составляет ______________ (_________________) кв.м., в границах плана, прилагаемого к настоящему договору ипотеки.

Кадастровый номер участка _______________________, категория земель: земли поселений, предоставленный для индивидуального жилищного строительства. 1.4. Жилой дом с хозяйственными постройками принадлежит Залогодателю по праву собственности, на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от __ ____________ 200_ года, зарегистрированного в реестре за № ______, выданного ______________________________, нотариусом города ______________ и _________________ района Московской области.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности Залогодателя зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем __ ___________ 200_ года сделана запись регистрации № _______________________________.1.5. Земельный участок с кадастровым № _______________________ принадлежит Залогодателю по праву собственности на основании Постановления Территориального управления по сельскому поселению ____________ _________________ муниципального района Московской области от __ __________ 200_ года № ______.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности Залогодателя зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем __ __________ 200_ года сделана запись регистрации № ___________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права ___ № ________________, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области __ __________ 200_ года.1.6. В указанном жилом доме согласно справке № ___________ от __ __________ 200_ года, выданной начальником Территориального управления по сельскому поселению _______________ _____________________ муниципального района Московской области никто не зарегистрирован и не проживает. 1.7. Действительная инвентаризационная стоимость жилого дома с хозяйственными постройками составляет _________ (_______________________________) рублей, что подтверждается извлечением из технического паспорта на домовладение № ________________, выданным Государственным унитарным предприятием Московской области

«Московское областное бюро технической инвентаризации»

____________ филиалом __ __________ 201_ года.1.8.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № _____________________ составляет _______________ (____________________) рублей, что подтверждено выпиской из государственного земельного кадастра, выданной Управлением _________________________________________ по Московской области __ __________ 201_ года за № ___________________.1.9.

Указанный жилой дом с хозяйственными постройками Сторонами оценивается в _____________ (___________________) рублей.

Указанный земельный участок с кадастровым № _____________________ Сторонами оценивается в ___________ (______________________) рублей. 1.10. Общая стоимость Залога составляет ______________ (_______________) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора ипотеки.1.11. Предмет ипотеки остается во владении и пользовании Залогодателя.1.12.

Предмет ипотеки остается во владении и пользовании Залогодателя.1.12. Залог установлен в обеспечение обязательства по договору кредита от «___» _________ 201_ г.

N __________ .1.13. Ипотека обеспечивает уплату Залогодержателю основной суммы долга по договору полностью (либо в части).1.14. Залог обеспечивает также уплату процентов за пользование кредитом.1.15.

Ипотека обеспечивает также уплату Залогодержателю сумм, причитающихся ему:1.15.1. в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;1.15.2.

в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;1.15.3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на Предмет ипотеки;1.15.4.

в возмещение расходов по реализации Предмета залога.1.16.

Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.

formadoc.ru — шаблоны документов, рекомендации и пошаговые инструкции Использование Сайта, в том числе использование форм регистрации и обратной связи, означает согласие с . Formadoc © .

Договор ипотеки – заполненный образец

09 февраля 2021

  1. /
  2. /
  3. /

Договор ипотеки — образец этого документа вы найдете в нашей статье.

Данный договор является частным случаем договора залога.

Он не имеет самостоятельного значения, так как всегда направлен на обеспечение основного обязательства. Каковы существенные условия договора ипотеки (далее — ДИ), рассмотрим ниже. Договор купли-продажи с ипотекой Образец договора ипотеки Специфическая черта ДИ заключается в том числе в его предмете.

Им является недвижимое имущество либо права на недвижимое имущество (то есть в ипотеку можно отдать, например, право аренды).

Ипотекой в силу договора, как правило, обеспечиваются наиболее крупные сделки.

Правовое регулирование ДИ осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102) с учетом общих норм о залоге (ст.

334–358.18). Итак, предмет ДИ может составлять:

  1. иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
  2. земельный участок;
  3. квартира;
  4. жилое и нежилое помещение, здание, строение;
  5. право требования по договору долевого участия в строительстве;
  6. объект незавершенного строительства;
  7. право аренды;

Заключая договор ипотеки, следует обратить внимание на четкое обозначение предмета ипотеки с указанием всех характеристик, позволяющих его точно идентифицировать (п.

2 ст. 9 закона № 102). Обязательное требование закона — указание основания принадлежности объекта залогодателю, а также наличие государственной регистрации права залогодателя на него.

Это связано с обеспечительной функцией залога (если имущество не принадлежит залогодателю на законных основаниях, то залог не выполнит свою функцию). Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота (п.

2 ст. 6 закона № 102). Важное, хотя и временное нововведение в регулирование договора ипотеки — введение правительством РФ правила об обязательном предоставлении ипотечных каникул по требованию заемщика, который утратил серьезную часть дохода. Подробнее — читайте в материале .

Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки и каковы особенности ее оформления в конкретных случаях:

  • Предметом ДИ может быть только самостоятельный объект недвижимости, имеющий границы, кадастровый номер и наименование, зарегистрированный в ЕГРП. Не могут быть предметом ДИ части помещений, земельных участков и т. д. (п. 4 ст. 5 закона № 102).
  • В случае если предметом ипотеки по договору залога является квартира или иное помещение, то автоматически в залог передается также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и/или земельного участка, даже если договор не содержит такого условия (ст. 75 закона № 102).
  • Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки только с письменного согласия всех совладельцев. В случае общей долевой собственности такое согласие не требуется. Владелец доли вправе заложить ее самостоятельно, не получая согласия сособственников (ст. 7 закона № 102).

Заключить договор ипотеки можно только при условии согласования сторонами всех его существенных условий. Помимо предмета, к числу таких условий ДИ относится также его оценка (п. 1 ст. 9 закона № 102). Стороны ДИ должны оценить имущество по соглашению между собой и указать его стоимость в денежном выражении.

От соблюдения этого условия зависит сумма взыскания в случае неисполнения основного обязательства.

Важно! Стороны могут указать в ДИ несколько оценок для различных целей, например:

  1. залоговую оценку.
  2. оценку независимого оценщика — для сравнения с существующими на рынке ценами;
  3. оценку органов технической инвентаризации — для целей расчета госпошлины;

При этом ключевое значение для ДИ будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В ДИ должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки (см. п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017).

В случае если предметом ДИ является объект незавершенного строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности, оценкой для целей ДИ признается (абз. 4 п. 3 ст. 9 закона № 102). ДИ не имеет смысла без ссылки на основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре залога должна быть указана суть обеспечиваемого договора, сроки исполнения и сумма, порядок расчетов (п.

1 ст. 9 закона № 102). Ипотекой в силу договора могут быть обеспечены обязательства, вытекающие:

  1. из кредитного договора;
  2. причинения вреда.
  3. договора купли-продажи;
  4. договора аренды, подряда и т. д.
  5. договора займа;

Что касается суммы основного обязательства, то здесь возможны 2 варианта:

  • В ДИ перечисляются те требования, которые обеспечиваются ипотекой по данному договору.

    Возможный перечень таких требований содержится в п.

    1 ст. 3 закона № 102.

  • В ДИ указывается твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных залогом.

    В таком случае залогодержатель не имеет права требовать обращения взыскания на заложенное имущество за пределами данной суммы, кроме возмещения судебных издержек залогодержателя, расходов по реализации имущества, а также дополнительных расходов залогодержателя (ст.

    4 закона № 102).

Помимо существенных условий, стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть в ДИ также следующие условия:

  • Порядок реализации заложенного имущества в случае обращения взыскания на него по решению суда.
  • Возможность обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
  • Условие о закладной.
  • Условие о возможности последующей ипотеки.

Важно! В случае если залогодатель передает имущество в последующую ипотеку в нарушение запрета, установленного ДИ, договор последующей ипотеки может быть признан судом недействительным по иску первого залогодержателя.

При этом не имеет значения, знал или нет о наличии первоначального ДИ второй залогодержатель. Предшествующий залогодержатель должен доказать факт нарушения последующей ипотекой его прав (см.

решение Куйбышевского райсуда г. Санкт-Петербурга от 23.10.2017 по делу № 2-5811/2016).

Сторонами договора залога недвижимости являются залогодатель и залогодержатель. Договор ипотеки между физическими лицами на практике встречается реже, чем с участием кредитных организаций.

Залогодателем может быть лицо, как являющееся, так и не являющееся стороной основного обязательства.

По ДИ не происходит отчуждения имущества.

Залогодатель остается полноправным собственником с некоторыми ограничениями. Так, он:

  1. вправе получать доходы от использования заложенного имущества;
  2. вправе владеть, пользоваться имуществом, распоряжаться, завещать его;
  3. обязан нести бремя содержания предмета ипотеки, следить за его состоянием, осуществлять ремонт (гл. 5 закона № 102).

Однако право залогодателя распорядиться заложенным имуществом ограничено согласием залогодержателя, если иное не установлено ДИ. Стороны могут также предусмотреть в ДИ обязанность залогодателя застраховать имущество.

Залогодержатель обладает следующими правами в отношении заложенного имущества:

  1. получить преимущественно перед иными кредиторами удовлетворение обеспеченных ипотекой обязательств за счет заложенного имущества.
  2. проверять сохранность и состояние имущества, а также требовать досрочного исполнения основного обязательства при нарушении залогодателем его обязанностей по содержанию имущества;

Заполненный образец договора ипотеки можно скачать по ссылке: .

Отдельная гл. 11 закона № 102 регламентирует залог земельных участков.

Предметом договора ипотеки земельного участка могут быть только участки, не изъятые и не ограниченные в обороте, а также имеющие площадь не менее минимального размера, установленного законами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления.

Предметом ДИ также может быть право аренды земельного участка.

По общему правилу залог земельного участка распространяется также на все постройки, расположенные на этом участке. Важно! Данное правило действует как в отношении тех объектов, которые уже находились на земельном участке на момент заключения ДИ, так и в отношении возведенных уже в течение срока его действия.

При этом не имеет значения, зарегистрировано ли право собственности на возведенный объект (см. п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 5 (2017)).

Не может быть предметом ипотеки доля в праве общей собственности на земельный участок, не выделенная в натуре (п. 2 ст. 62 закона № 102). Кроме того, обращение взыскания на земельный участок возможно только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ). Образец договора покупки квартиры в ипотеку можно скачать здесь: .

Законом об ипотеке также предусмотрены специальные нормы, регулирующие ипотеку жилых помещений. При этом в понятие жилого помещения не включены гостиницы, садовые дома, дачи и иные помещения, не предназначенные для постоянного проживания граждан.

По данному вопросу особый интерес представляет проблема обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Ст. 446 ГК РФ предусматривает запрет на обращение взыскания на жилые помещения, которые являются единственным местом для проживания гражданина. Однако нормы ст. 78 закона № 102 устанавливают исключение из этого правила. Обращение взыскания на единственное жилое помещение возможно в том случае, если оно является предметом ДИ, обеспечивающего обязательства по кредитному договору, заключенному с целью приобретения этого или иного жилого помещения.

Данные нормы стали предметом рассмотрения Конституционного суда РФ (далее — КС РФ) и были признаны не противоречащими Конституции РФ (см., например, определение КС РФ

«По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности…»

от 17.01.2012 № 13-О-О).

Вышеуказанное исключение не касается случаев нахождения жилого помещения в залоге, обеспечивающем другие обязательства (например, кредит на потребительские нужды). В таких ситуациях взыскание на единственное жилое помещение обращено быть не может. При заключении договора на ипотеку на что обратить внимание?

Если в сделке участвуют дети, необходимо проанализировать, требуется ли получение разрешения органов опеки и попечительства (ООП). По общему правилу при совершении сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему (в том числе при передаче в залог), опекун (попечитель) или родитель обязан получить разрешение ООП (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Определение КС РФ

«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны…»

от 17.02.2015 № 246-О поставило точку в сложившейся противоречивой судебной практике на предмет необходимости получения разрешения ООП на передачу в залог квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита, где несовершеннолетнему будет принадлежать доля в праве собственности.

Разрешение ООП требуется только в случае, если ДИ заключается в отношении уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, но не при возникновении ипотеки в силу закона в случае с кредитным договором. Аналогичным образом не требуется согласие супруга при возникновении ипотеки в силу закона (например, при покупке жилого помещения за счет кредитных средств). При заключении ДИ на уже принадлежащее супругам имущество ранее необходимо было представлять согласие супруга, так как ДИ подлежал государственной регистрации.

Сейчас государственной регистрации подлежит только ипотека как обременение, но не сам ДИ. Следовательно, и требовать согласия супруга в такой ситуации регистрирующий орган не вправе.

*** Таким образом, ДИ должен содержать все существенные условия: предмет, оценку заложенного имущества, характеристику основного обязательства.

Законом № 102 предусмотрены особенности залога земельных участков, жилых помещений и некоторых других видов недвижимого имущества.

Более полную информацию по теме вы можете найти в .

Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня. Автор:

Ипотека по договору займа

Не каждому квартиры и дома достаются в наследство или в подарок, а с нынешними ценами людям накопить на них зачастую нереально.

Поэтому остается один выход стать собственником недвижимого имущества – это приобрести его с помощью заемных средств. На жильё требуется немалая сумма, которую навряд ли предложат вам на безвозмездных условиях и без обеспечения.

Но как быть, если в собственности нет ничего? Можно взять займ, обеспеченный ипотекой, т.е.

будущим недвижимым объектом. Речь идет не о банковской ипотеке, а о договоре ипотечного займа, где с помощью полученных денег заемщик приобретает или строит какой-то объект, который после осуществления гос.

регистрации ипотеки будет являться гарантией возврата долга. Полученные наличными либо зачислением на счет деньги должны быть израсходованы только на покупку/строительство имущества, к которому относятся:

  1. Судно.
  2. Недвижимость, используемая в предпринимательских целях (предприятия, здания и пр.);
  3. Строения потребительского значения (дача, гараж, садовый домик и т.п.);
  4. Участок земли;
  5. Строящийся жилой дом;

Ограничений в статусе субъектов, которые могут получать и выдавать ипотечный займ, нет.

Но так как речь идет обычно о крупной сумме, то сделка совершается между ООО и физическим лицом. В любом случае договор ипотечного займа должен быть заключен письменно, достаточно простой формы, требования нотариального обязательного заверения нет.

В образец договора ипотечного займа принято вносить следующие условия:

  1. Досрочное гашение. Следует обговорить такой немаловажный момент, как возможность и условия возврата денег преждевременно;
  2. Цель. Сделка имеет конкретное назначение, это следует прописать в тексте – с указанием вида приобретаемой недвижимости и прочих характеристик;
  3. Штрафные санкции. Даже при беспроцентных займах порой выставляются огромные штрафы, пени и пр. за просрочку платежей – поэтому данный вопрос следует обсудить заранее.
  4. Проценты. Если заемщик готов предоставить беспроцентную рассрочку, то этот пункт должен содержаться в документе. Иначе стоимость займа будет исчисляться по ставке рефинансирования на дату, когда будет осуществляться его погашение;
  5. Предмет соглашения. Т.к. в случае оформления ипотеки передаются деньги, а не иные блага, то необходимо указать сумму и валюту;
  6. Обеспечение. Т.к. займ является ипотечным, следует зафиксировать передачу в залог приобретаемой недвижимости.
  7. Срок. Временных ограничений нет, стороны вправе самостоятельно определять длительность взаимоотношений, но если это не указать, то возврат заемных средств придется осуществлять по требованию заимодавца;

Ипотечные займы в сознании людей воспринимаются как своеобразная кабала: ведь приходиться на протяжении многих лет рассчитываться за недвижимость, выплачивать отнюдь немалые проценты, да еще и постоянно переживать за то, что в случае невозможности возврата долга можно лишиться собственности.

Но среди такого негатива есть и положительный момент – это существующие Единственный момент – заемщик (по совместительству и собственник имущества) должен иметь облагающиеся 13%-налогом доходы. При этом вычет рассчитывается исходя из суммы, в которую включаются уплаченные за год проценты по целевому займу.